中梁控股(02772.HK):主动聚焦地产主业，整合组织长期动能显现

回顾2021年，房地产行业发展环境面临着诸多变化，在疫情阴霾持续笼罩叠加行业监管政策收紧的大背景下，整个地产行业增速放缓，需求端保持观望态度，进而导致不少规模房企的目标完成情况不及历史同期。据克而瑞的数据显示，2021年百强房企平均目标完成率不到90%，而有超过8成的房企无法完成年初订立的目标。

除此之外，经过一轮行业的大洗牌，一些规模小、竞争弱、财务不佳的房企将逐步被淘汰，如何能稳中求进、实现健康发展成为了房企们持续发展的重要议题。

恰逢当下是港股上市房企的业绩披露期，笔者留意到，中梁控股业绩持续保持稳健态势，营同比增长了15.4%，并且完成年初制定销售目标的95.4%，优于同行业平均水平。对此，不妨以中梁控股为参考样本，一同探索中梁控股如何在地产下半场中行稳致远，实现良性可持续发展。

一、稳健经营显成效，核心指标持续优化

在当前复杂多变的市场环境下，中梁控股依然保持着良好的风险抵御能力，营收同比增长了15.4%，销售业绩也大体优于行业平均水平。具体展现出以下优势：

年报显示，过去一年，公司实现总收入761.1亿元，较去年同期增长15.4%；实现毛利130.33亿元；应占核心净利润为29.9亿元。尽管公司盈利能力出现小幅回落，但是要知道，在行业陷入周期调整的背景下，不少房企同样面临着毛利率下滑、销售业绩不及预期等困局，有的甚至出现了增收不增利的现状。未来随着政策端逐步释放回暖信号，市场需求有望逐步提升，届时公司将迎来发展新机遇，潜在价值有望得到进一步释放，从而带动毛利率逐步提升，达成营利双收的良好预期。

具体到销售层面，在“房住不炒”的大环境下，高速发展的“黄金十年”已成为过去，销售业绩“欠收”成为了房地产行业的普遍现象。根据克而瑞研究中心监测，2021年百强房企累计业绩增速同比下降了3.5%，近四成百强房企累计业绩出现了同比降低的情况。反观，中梁控股在销售增长之际，持续保持较高的回款质量。2021年，公司实现合约销售额为1718亿元，其中现金回款率保持着85%较高的回款率。截至到去年11月中下旬，中梁就已完成全年的回款目标，比预计时间提前整整42天，为后续经营发展提供充足的现金流支撑。

在债务结构方面，过往一年融资端趋紧、房企现金流承压的背景下，降低财务杠杆风险成为了房企们当下至关重要之举，而中梁控股在这方面也有出色的一面，债务结构正在不断地优化。从公司业绩公告来看，公司实现总有息负债402亿元，较去年同期下降26%。在“三道红线”方面，尽管公司踩中了一道红线，但是总体趋势持续向好。公司剔除预收账款后的资产负债率自2020年的80%下降至2021年的75.8%；净负债比率约为35.4%；现金短债比为1.04。不难看出，中梁控股在相关债务方面确实下了一番功夫，其净负债比率与总有息负债在国内房企中处于较低的水平，现金短债比也呈现出持续优化的趋势。

从以上数据不难看到，中梁控股具备稳定的经营能力与抗风险能力，从逆周期中积极应对行业变化，足见其基本盘的稳固程度。在良好业绩的基础下，笔者认为不妨从土储布局与产品力两大维度出发，一同探讨中梁控股的成长奥秘所在。

二、三大动能成为抵御周期的重中之重

动能一：积极拓展五大经济核心区域，长三角占比达42.1%

土储作为房企的生命线，对房企的成长空间和利润水平起了至关重要的作用。作为深耕行业多年的大型综合房地产开发商，中梁控股在区域扩展的策略引导下，项目已拓展至中国五大经济核心区域。截止至报告期末，中梁控股总土储量约为5980万平方米；收购了85幅土地，规划建筑面积为1000万平方米，已收购地块（不含停车位）的平均成本约为5267元。

从区域布局来看，中梁控股42.1%的资源投放到长三角区域，其次为中西部区域32.2%；环渤海区域13.1%；海峡西岸8.8%；珠三角3.8%。不难发现，长三角依然是中梁控股的深耕要地，同样也是增强公司核心竞争力的战略要点。要知道，长三角目前已发展进入城市群阶段，未来也有望发展成为具有全球影响力的世界级城市群之一，其成长潜力与价值空间毋庸置疑。数据显示，长三角城市群开发投资及销售规模显著高于其他城市群，2020年房地产开发投资额超过3万亿元，商品房销售面积超2.7亿平方米，占全国的比重分别为22%和16%。由此看来，中梁控股的土储布局是具有前瞻性的，未来随着城市化进程不断推进与核心城市资产价值不断攀升，中梁控股的潜力价值也愈发突显，助推公司可持续发展。

（信息来源：公司公告）

动能二：精简组织架构，释放管理红利

随着房地产行业发展进入下半场，房企在组织架构方面的调整也有所加速。自去年以来，已有旭辉控股、绿城中国、中南置地、龙湖集团、融创中国等多家房企进行组织架构调整。不难发现，“向管理要红利”逐渐成为了行业共识，优化组织结构与精兵简政成为了房企们降本增效的重要之举。

2021年，中梁控股积极应对行业变化，同时顺应大势持续聚焦房地产主业发展，公司持续升级管理机制，目前也在积极探索类似于跟投升级版的合伙人开发模式，后续表现也将值得期待。

此外在2022年伊始，中梁亦将暂不具备业绩引擎功能的粤港澳和京津冀两个区域集团降为区域公司。据悉，中梁控股近期亦再次深化组织架构调整，将原浙江区域集团与原粤港澳区域集团的浙闽业务整合为新浙闽区域公司，同时考虑到山东业务的特点，将山东区域集团拆分成青岛直属区域公司和山东区域公司。分析人士指出，中梁的这一调整力度预示着公司将管理层级从3.5级变为2.5级，具有相当前瞻性。

动能三：优质产品力印证品牌实力，荣膺多项大奖

随着房地产行业步入存量竞争的时代，当前房企的角力点也正围绕提升产品质量而展开，产品力已不仅是生产力、建造力，更是交付力、服务力和运营力的多维度发力。

在产品营造的层面，中梁控股秉承着“以人为本”的产品理念，持续加大产品研发，以优质的产品与服务能力获得业内相关机构的一致认可。随着4.0产品的持续研发和项目落地，中梁控股连续三年登榜中国房地产企业产品力TOP30，其中成都中梁御璟台项目更是荣膺2021年全国十大品质作品。不仅如此，中梁控股融合4.0设计理念的鎏金系项目同样成果显著，目前已在成都、杭州等七座城市落地，共计获得30多项国内外荣誉。

在保障优质产品力的同时，公司积极推进交付工作，加大交付的力度。数据显示，去年8-11月中梁控股圆满交付杭州中梁云都汇、临泉中梁壹号院、中梁燕山壹号院等40余个项目、近30000套房屋。

要知道，在行业大调整的环境下，不少房企资金链紧张，甚至头部房企也难免深陷危机泥潭，相比之下，中梁控股40多个项目能够如期交付展现出了较强的项目管理能力与品牌实力，未来随着交付项目逐一兑现，助推预售资金回流的同时，持续增强客户的粘性与信赖度，形成良性循环，为公司后续高质量发展奠定坚实的根基。

（信息来源：公司官网）

三、总结

从资本端来看，地产行业的持续动荡逐步荡蔓延至整个资本市场，内房股板块估值一度落入历史底部区间，不少地产标的存在超跌现象，其真实价值并未被资本市场有效反映。

在此背景下，具备稳健财务与经营实力的优质房企将会是市场关注的重点。从中梁控股交出的这份成绩单来看，公司恰恰符合了以上优势，未来随着政策端风险逐步缓解，房企间的马太效应愈发突显，公司的市场价值有望被重新评估，值得投资者关注。