长江证券伍戈：历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期

格隆汇9月18日｜长江证券首席经济学家伍戈发文称，政策频出，无论是地产还是消费，似都希冀于居民加杠杆。但更为现实的挑战是，大疫三年之后居民会加杠杆吗？这究竟是居民的能力问题，还是意愿？当下地产政策放松能否像过往那般遂如人意？到底是靠地产来拉经济，还是得靠经济才能稳住地产？

直觉上，居民收入决定了其住房等购买力。但反直觉的是，历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期，当期收入并非制约购房的决定性变量。无论是刚性还是改善性需求，都属于居民的长期行为，其决策取决于对长期利率及预期收入的判断。

过去一年尤其是疫情结束后，包括房贷利率在内的各类地产政策放松层出不穷，但效果似乎并没有过往那样立竿见影，本轮商品房销售更与居民信心指数高度关联。过去靠地产政策往往能拉动经济，而本轮地产企稳更倚赖宏观经济尤其微观主体预期的改善。

展望未来，地产新政之下商品房销售的同比降幅有望收窄，近期看房热度超季节性抬升对此已有预示。但从今年较为审慎的经济增速目标来看，逆周期调节政策未必激进，加之微观主体预期修复的渐进性，居民加杠杆行为及其引致的地产“脉冲”可能较温和。