国金中国铁建REIT明日发售

2022年6月17日，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金发布了发售公告，具体信息如下：

代码：508008

场内简称：铁建REIT

场内扩位简称：国金中国铁建REIT

发售价格：9.586元/份

发售时间：2022年6月21日-2022年6月22日，根据惯例，公众很可能只有21号一天时间，所以要认购的不要等22号。

发售份额：5亿份，其中战略配售份额3.75亿份，占比75%；网下发售份额0.875亿份，占比17.5%；公众发售份额0.375亿份，占比7.5%。

一、认购方式

公募REITs的认购方式分为场内认购和场外认购，建议优先选择场内认购，因为上市后交易更方便。

场内认购方式：开通股票账户，进入股票账户开通基础设施REITs权限，发售当天进入场内基金板块，输入508008进行认购。认购时输入的是要认购的全部金额，最后按照认购倍数给大家平均分配基金份额。认购时最好一次性认购，不要分批认购。

场外认购方式：联系具有代销资格的代销机构购买，或者通过代销机构的客户端进行操作。基金上市后，场外认购的基金份额想卖出可以通过代销机构的基金通平台或者转托管到场内再卖出，不太方便，建议优先选择场内认购。

如果还有疑问的可以看我这篇文章：REITs投资之发行、上市交易篇。

二、认购倍数

网下认购倍数是33.03倍，这个倍数其实是挺高的了，特别是在项目存在改扩建风险的情况下能有这么高的认购倍数，也说明了机构投资者对这个项目的认可。

全部已发行公募REITs项目的网下认购倍数如下：

公众认购倍数可以参考网下的认购倍数。

三、项目风险提示

IRR较低：从全周期IRR来看，以评估值计算的全周期IRR不低于5.8%，发行价相比评估值有溢价，所以按发行价计算的全周期IRR应该是低于5.8%的。意味着按照发行价买入，从买入到持有这个项目到期，年化收益率低于5.8%，这在已发行的特许经营权公募REITs中属于中等偏低的水平。

计划改扩建：根据招募说明书披露的成渝地区规划，预计本项目的底层基础设施项目有比较大的确定性要进行扩能改造，这也是这个项目进过一年多才审核通过的原因。

改扩建带来的利好：改扩建完成后，车流量可以增加（因为改扩建的前提是目前的双向四车道不能满足通行需要），收费标准也可能会提升，每年的收入会增加；另外改扩建之后就要按照新的特许经营协议运营，特许经营权也会延长，所以结合收入和特许经营权期限的延长，最终结果就是改扩建后高速公路的估值增加，现金流增加，投资者可以分配的金额增加。

改扩建带来的风险：不过大家也要意识到一个问题，那就是改扩建需要钱，这部分钱可能是借款取得，也可能是扩募取得，不管哪种方式都要分配一部分钱给这些资金的提供方，所以最终改扩建之后的收益率到底是比改扩建前增加还是减少还是未知数。而且改扩建过程还存在项目公司未中标扩能改造项目、本基金提前终止的风险、项目扩能改造的融资借款失败风险、扩能改造建设期间车流量降低风险、扩能改造建设总投资额超概预算风险、扩能改造建设完毕后车流量不达预期风险、项目扩能改造后收费期限的不确定性风险等。

具体的风险分析可以看我上一篇文章：又一单公募REITs通过上交所审核。

最后唠叨一句，有些人做投资是不愿意承担本金亏损的，这些投资者其实是比较适合打新公募REITs的，特别是总发售金额小于30亿元的公募REITs产品，破发的可能性是非常小的，而且目前公募REITs产品还很少，在资金的推动下大概率会有比理财产品更高的收益（考虑分红）。

不过目前A股经过了大半年的调整之后也出现了比较好的机会，特别是碳中和概念（光伏、风电、锂电池）的估值合理了很多，甚至有些龙头股还出现了低估值，喜欢高风险高收益的朋友也可以去投资A股。公募REITs对大家来说就是多了一个投资工具，多了一种选择。