嘉盛集团：关于WeWork通过SPAC上市后我们需要知道的事项- 嘉盛集团官网

嘉盛集团 • 2021-11-10 11:30

关于WeWork SPAC我们了解多少？

2021年10月21日，通过与BowX Acquisition合并，WeWork以SPAC的形式上市。在此之前的2019年，WeWork在狂热的看好气氛中展开首次公开募股，但以失败告终，随后估值下调但依然处于高位。

投资者对公司治理能力的担心迎来了软银的入主和创始人Adam Neumann的下台，以及大量削减成本。这些将在下文阐述。

据传在2021年的交易中，WeWork获得13亿美元现金，用以支持未来成长计划，其中有8亿美元来自投资者，另外4.83亿美元左右来自BowX。

有意交易WeWork股票的投资者，需要对BowX而不是WeWork建仓。

WeWork值多少？

BowX对WeWork的估值为扣除债务后90亿美元，远低于2019年初次IPO时虚高的470亿美元。该公司投资前估值几次值得一提的估值分别是，2013年C轮融资后的16亿美元、2015年E轮融资后的96亿美元和2016年F轮融资后的162亿美元。

WeWork是谁？

WeWork是一家总部设在美国的商业地产公司，专注于向公司，其中许多一开始是科技初创企业，之后越来越向大型企业客户倾斜，提供共享、灵活的办公空间。

该公司成立于2008年，当时创始人Neumann和Miguel McKelvey发现了一个商机，即将经济危机造成的空置建筑提供给自由职业者和那些刚起步的公司。

在出售了同为联合办公空间的一处业务后，两人很快从一家房地产开发商处募集到1500万美元，代价为公司33%的股份。WeWork此后进行了多轮数额庞大的募资，在灵活办公和以社区为重点的协作式办公室租赁不断盛行的时代迅速崛起。

然而，该公司在2018年亏损20多亿美元，而2019年的IPO也因为估值虚高和对其商业模式、企业治理以及盈利能力的质疑声中破产。WeWork最大的投资者软银接管了公司，向创始人Neumann支付了17亿美元换其退出董事会。随后，该公司裁员2400人，削减成本和提高企业责任。

从2020年的最新数据来看，该公司营收超过10亿美元，在全球30个左右国家拥有48万左右的共享办公空间用户。

WeWork如何赚钱？

WeWork通过向规模不等的公司出租办公空间来赚钱，即购买商业建筑的单层不动产后将其改造成带有公共区域的小型办公室。

WeWork的客户有租用单张办公桌的个人，也有拥有数百名员工的大公司。基本会员费从每月45美元起，办公桌的租金每天最高50美元。根据2020年的价格，每月支付350美元的会费即可无限制使用共享办公空间。

WeWork盈利吗？

WeWork目前没有盈利。2018年灾难性亏损20亿美元之后，该公司在2019年亏损额扩大至35亿美元。虽然大刀阔斧地削减成本（见下文），但因为疫情期间办公空间需求锐减，2020年的亏损额与此不相上下。在一个对办公室租赁需求不确定的世界里，市场自然会对该业务的未来生存能力产生疑问。

一种看法是，一系列控制开支的动作之后WeWork更像是一家“普通的房地产公司”而不是之前宣传的所谓颠覆者，因此可能需要比迄今为止更详细的盈利计划来说服投资者注入新的投资。

WeWork的竞争对手有哪些？

WeWork的竞争对手包括Regus等传统办公室租赁巨头以及创业社区中心。相比拥有更多全球网点（截至2019年的数据为3000个）的Regus，WeWork只有800个网点左右，但仍大于Spaces（400个网点）、Knotel（200个网点）和Impact Hub（100个网点）等公司。

WeWork的企业战略是什么？

WeWork如今的战略与营收快速成长期的战略迥异，一方面是因为封锁期间市场低迷，另一方面是扭转之前过度支出的习惯的需要。

公司如今的主要战略是全面削减成本：大规模裁员，企业文化也从流水席似的啤酒、招摇的品牌商品转变为类似于更明智、更功能性的企业。WeWork投身于积极的租赁重新谈判中，相比2019年折戟之前470亿美元左右估值时期精简许多，也平淡许多。

WeWork同样着眼于将客户群从小型初创公司转向规模较大的老牌公司，以获得更稳定、租赁期限更长的合约。但这样一来，公司就不得不在稳定性与最初主张的、振奋人心的某种灵活性之间取得平衡。

WeWork负责人有哪些？

如上所述，Neumann 和 McKelvey于2010年创办WeWork，不过前者在2019年由软银支付套现资金后不再涉足公司的业务。WeWork有多名关键人士将帮助公司成长并为SPAC IPO保驾护航（请看下文）。以下列出其中几位。

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