万达商管，再次递表！

此前，即4月21日，万达商管向香港联交所提交的上市申请材料已经处于“失效状态”。
根据香港上市规则，香港联交所认为原申请六个月到期后三个月内重新递交的，属于原申请的延续。
万达商管，此前于2021年10月21日在港交所递交上市申请，拟香港主板挂牌上市。

对于3月份市场传言的万达商管要延期上市，物股通曾在《命途多舛的万达商管》中做了详尽的分析，回顾历史文章可戳。

本次递交的版本，经营和财务数据都已经更新到2021年12月31日，接下来为大家解析一下新的“万达商管”。

中国最大的商业运营服务提供商
根据招股书描述，万达商管是中国最大的商业运营服务提供商，也是行业中科技驱动的商业管理和数字化运营的先驱，主要专注于商业广场，其商业运营服务包括：商业管理服务、物业管理服务及增值服务。
万达商管为业主提供全流程的商业运营服务，为商户带来大量客流并进行营销赋能，同时满足消费者的综合消费需求。

截至2021年12月31日，公司管理417个商业广场，在管建筑面积达5900万平方米，有161个储备项目，包括139个独立第三方项目。
根据弗若斯特沙利文的资料，在众多商业运营服务提供商中，按在管建筑面积计算，万达商管在全球以及中国皆排名第一。

• 公司的在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和；

• 按储备项目建筑面积计算，公司在中国排名第一；

• 按管理的独立第三方商业广场数量计算，公司在中国排名第一。

业绩对赌下，利润保持较快增速
万达商管的收入于2019年、2020年及2021年分别为人民币134.37亿元、171.96亿元及234.81亿元。
公司收入增加主要由公司业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。
2019年、2020年及2021年的净利润分别为12.48亿元、11.12亿元及35.12亿元。
值得注意的是，虽净利润增幅明显，但目前距离完成对赌协议仍颇有压力。
因为根据招股书披露，万达商管承诺2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。
如未达成，则大连万达商业及珠海万赢（万达商管股东）将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金，以补偿投资者。

而2021年的净利润目标值是51.9亿元，实际完成35.12亿元，完成率67.67%，尚有较大差距。

加快轻资产扩张步伐

进入2022年，珠海万达商管的拓展力度并未减弱，年内接连与北京平谷区人民政府、鑫苑集团、建业集团以及蓝色港湾有限公司签署战略合作。

其中，2022年2月22日，北京市平谷区与大连万达集团在平谷金海湖国际会展中心签订4项合作协议，包括平谷万达广场、万达锦华酒店、平谷摇滚马拉松赛、金海湖文旅小镇合作项目。

4月初，建业集团与万达签约合作，后者以7亿元代价收获建业旗下7个商业项目10年运营权。和建业类似，鑫苑集团旗下部分商业资产也转变为了与万达合作经营。

最近一次大手笔“购物”则是4月12日，接管北京SOLANA蓝色港湾、北京五棵松卓展购物中心。

频繁接手项目，一方面能够扩充珠海万达商管的规模，做大资产包，另一方面，这类合作亦能助力万达深耕下沉市场、在具体城市占领更大份额。

这对需要尽快完成对赌协议的万达商管来说，的确是一个有效的路径。

港股IPO或将承压

据招股书显示，万达商管计划将本次香港IPO集资额：

• 用于战略投资和收购以获取优质项目经营权、扩大商业运营服务业务及增加在管商业广场数量及在管建筑面积，以巩固公司的行业领导地位；

• 用于各类软硬件设施的改进升级以丰富变现场景；用于增强公司的科技及数据处理能力，以提升运营效率及服务质量；

• 用于商业广场部分设施升级，以提升其竞争力；用于对生态体系内进行战略投资，以拓展多元化收入来源，提高协同效应并打造高客户黏性的全产业链服务体系；

• 用于营运资金和其他一般企业用途。

上市前的Pre-IPO轮，珠海万达商管融资金额高达468亿港元，约60亿美元，由PAG（太盟投资集团）、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等机构共同投资。

招股书披露，2021年7月2日至8月30日，珠海万达商管与万赢、大连万达商业及投资者订立了一系列协议。转让价款乃订约各方经参考珠海万达商管转让前估值280亿美元或1800亿元并经公平磋商厘定。
截至目前，港股共有18只新股登陆，数量较去年同期下降50%；由于缺乏大型IPO，18只新股的总筹资额仅超过150亿港元，同比下降88.56%；其次是破发率居高不下，截至4月23日破发率为66.67%。

这样的流动性之下，很难支持珠海万达商管1800亿元的估值。

此外，万物云、龙湖智创生活也将在前后开展IPO融资，三雄同台争霸，港市存量和增量资金都将承受一定的压力。