银行盯上金惠明镇长，大华营收逆势暴增234%迷局

@房财经 李琦

古稀之年的金惠明低调如故，但他的大华集团高调起来了。

11月25日，大华集团官网高调撰文，称“与建设银行总行签约，大华是上海唯一入选房企”。这篇文章，令上海其它本土房企有些难堪，驳了绿地集团张玉良的面子。

用“唯一”这个词，似乎很不大华。创立30年来，金惠明向来低调有加，为了躲避关注度，他甚至把大华股权分散给家人持有。在官网上，也丝毫找不到他的痕迹。

大华的转变，或许从一次搬家开始。

2022年3月1日，大华集团的总部搬迁到上海普陀区大渡河路388弄1号，橘黄色的“大华集团”LOGO高高挂在大楼顶上。之前的30年，它始终没有离开发家之地上海宝山区大场镇，那座金碧辉煌的大楼，也从来没有挂出大华的标志。

观察一家企业，官网是一个最佳的窗口。

尽管大华集团在刻意隐藏金惠明，但却愿意展露公司取得的成绩。“集团新闻”一栏里，几乎被各种奖项充斥。尤其那个与建行签约的头条，十分扎眼。

有一句俗话：越缺什么,就越是炫耀什么。

营收逆势大增234%之谜

地产行业下行，大华集团却迎来大幅增长。

截至2022年6月30日，大华集团的营收为222.82亿元，比2021年上半年增长了155.9亿元，增幅高达234%。

这是一个疯狂的数字。

在2020年、2021年，大华集团的全年营收分别为251.31亿元和261.58亿元。换句话说，大华集团今年半年的收入，抵得上去年将近90%的业绩。

这很不正常。

2022年上半年，TOP100门槛值不及百亿。其中，TOP10房企门槛值为858.2亿元，较上年下降47.7%；TOP30房企门槛值为325.8亿元，较上年下降49.6%；TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为216.4亿元和70.3亿元，同比分别下降49.7%和60.4%。

以大华集团的营收，首度进入前50强。营收增加，伴随着利润水涨船高，从去年上半年净利5.8亿元上涨到19.82亿元——利润率为8.68%。

上半年营收大增，但总资产却减少了，从去年年底2072亿元减至2023亿元。目前，大华集团总负债为1561亿元，负债率为77.25%，比去年年底少了1%左右。一年内到期的非流动负债约93亿元，同比大增43%。它手上的存货还有1434亿元。

但从经营活动产生的现金流量净额看，2022上半年为-55.46亿元，而2021年上半年为104.13亿元。整体上看，截至2022年6月31日，大华集团手握现金216.94亿元——其中4.5亿元为受限资金、18.6亿元为预售监管资金，上半年新增现金为-34.25亿元。

在大华集团披露的前五名的欠款大户里，上海市宝山区大场镇人民政府欠款约8.3亿元，是最大的欠款户。

在融资方面，11月1日，上交所公司债券项目信息平台显示，“海通-大华商业物业资产支持专项计划”项目状态显示为“获受理”。该债券品种为 ABS，拟发行金额17.16亿元。

最牛镇长变身记

由于大华集团没有上市，导致它多了几分神秘感。

实际上，它是地产行业内最早的拓荒者之一。1988年，上海市宝山区大场镇成立了一家镇办企业——大场房地产公司。当时，它还属于集体所有制企业。

10年后的1998年，大场房地产公司改制，并正式改名为大华集团，注册资本11亿元，有两大股东：上海宝山区大场镇经济联合社持股85%、上海华翔房地产开发有限公司持股15%。它们都是大场镇政府所属的企业。

2002年底，上海宝山区大场镇经济联合社将所持大华集团75%股权、上海华翔房地产开发有限公司将所持大华集团15%的股权，转让给金惠明等34 名自然人股东，大场镇政府只保留了10%的股权。

当时，大华集团注册资本为1.1亿元，有人质疑贱卖给金惠明了。

于是，大华集团摇身一变，从镇办企业变成了民营企业。为什么是金惠明等接盘？这段历史很少被提及。

广为流传的故事是：1992年，40岁的金惠明被任命为宝山区大场镇的副镇长。金惠明凭借仅5000元人民币的启动资金，成立了上海大场房地产开发经营有限公司。

在2005年7月，金惠明等34名自然人股东将其所持本公司90.00%的股权转让给上海华强投资、上海华禾明实业、上海华禾惠实业、上海华禾宁实业、上海华禾顺实业和上海华绣投资，股权分别是30%、26.0273%、13%、8.3909%、8.3909%和4.1909%。直到目前，几经增资之后，他们的股权比例一直没变。

但这些股东背后，关系十分复杂，金惠明、金建明、金福明兄弟，以及金惠明之女金玲隐藏在大华集团七位股东的背后，并成为大华集团实控人。

详细穿透可发现，上海华强投资：金惠明70%、金玲30%；上海华绣投资：华强投资、金惠明、华禾明实业、金福民、王建华等23名个人股东；上海华禾惠实业：金惠明50%、金毅30%、陈洪珍20%；上海华禾惠实业：华强投资、华禾明实业分别持股；上海华禾宁实业：华强投资、华绣投资、华禾明实业分别持股；上海华禾顺实业：张宝根、张荣菊、沈静佳、华强投资、华禾明实业分别持股。

大致可以测算，金氏家族在大华集团持股总额超过80%。这种股权设置，让金惠明的股权分散，当过政府官员的他，很懂得隐藏自己。

隐秘的镇长级富豪

金惠明是个隐秘的富豪。

在2005年，福布斯公布中国富豪榜，金慧明以27亿元的个人财富排在第36位。在2021年，他以18亿美元财富位列《2021福布斯全球亿万富豪榜》第1750名。

出生于1953年6月的金惠明，有很多耀眼的社会职务：中共上海市第八次党代会代表，上海市第十二届人民代表大会代表，上海市宝山区政协委员，上海市工商联住宅产业商会执行会长，上海市房地产行业协会副会长。还曾获得“上海市精神文明建设优秀组织者”、“中国房地产企业卓越贡献100人”等荣誉。

在2002年完全掌控大华集团后的16年历，大华集团的发展不温不火，而同发家于上海的绿地集团却攻城略地，成为房地产巨头。

直到2018年，大华集团加快了自己拿地的脚步，而且一直持续到现在。大华集团和董事长金惠明开始频繁出现在公众视野里。在2019年时候，大华集团就以73亿的拿地金额排在了全国的第14位。但这一年，大华集团的销售额才不过237亿元。

大华集团的项目在全国都有布局，其中很多项目都是大型社区，加起来有超过1600万方。除了国内，大华集团在全球范围内都有项目，它是在2014年开启的全球化布局，在悉尼、墨尔本等地都有土地储备，到2016年的时候，大华在澳洲的土储资源已达到1400公顷。

据大华集团官网披露，业务覆盖地产开发、建筑施工、物业服务、商业运营、酒店运营等，并在高精尖特产业投资、家装定制、IP 开发运营等方面，目前在全国已开发运营八大平方公里新城、17个百万方超大型社区，拥有约70万业主。

金惠明想把大华集团打造成一流城市更新运营商。他喜欢五行学说，将大华城市更新价值体系演变成金、木、水、火、土新五行生态系统。

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