举起评级下调“反对牌” 老牌粤系房企能否顺利“转运”?

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

2009年与2014年的建仓与打新之旅，让广东海伦堡地产集团董事长黄炽恒冠上了“最牛散户”与“最牛打新散户”的称号。

不论是与兄弟黄楚欣建仓上海莱士，还是豪掷亿元申购新宝股份1000万股，都让他稳收超高收益率，也侧面论证了黄炽恒的目光如炬。

就像对于诸多载誉的散户称号，黄炽恒多次直接给予否认。面对评级的下调，海伦堡的态度也很“黄炽恒”。

6月20日，穆迪宣布将海伦堡中国控股有限公司发行人评级从B2下调至Caa1，债项评级由B3下调至Caa2，展望为负面。

对此，海伦堡中国的选择是直接“回怼”，评级决定主要基于其对中国房地产行业的市场评价和预期过于悲观的负面看法，穆迪的预测非常悲观，不符合实际，穆迪并没有充分了解公司的实际运营情况。“公司正申请撤销评级。”

“回怼”穆迪申请撤销评级

上次强力回击的当属贝壳。24小时应战浑水的贝壳用千字文回应做空，通过内部调查实质性完成，说明浑水做空报告存在大量事实错误，对方衡量方法有明显瑕疵，缺乏基本认知。

此次海伦堡回怼的对象是美国评级业务的先驱，是当今世界评级机构中最负盛名的一个。

穆迪之所以对其进行评级下调是因为，鉴于中国目前融资条件紧张，海伦堡房地产销售的现金回收周期较长，其流动性缓冲将减弱。

现实的情况是，疫情持续、债务危机、房企暴雷等“黑天鹅”接踵而至。即便是具有市场化优势的华南房企也未能幸免。同样起家番禺的奥园致力于“自救”，华南老牌房企恒大万亿债务重组待解困，植根于“活下去”房企吹响了债务纾困的号角。

评级下调、清盘呈请似乎已经成为房企的常态。

对于评级下调的反对，海伦堡给出的解释是，公司自2021年下半年开始减少土地购买和经营资本支出，同时加速销售现金回款以保证集团的流动性健康。而且，海伦堡2022年1-5月的销售回款较去年同期增加3%。预计公司核心业务持续的现金流入将足以支持其财务及运营需求。

焦点财经发现，在穆迪评级下发之前，海伦堡提前偿还了一笔存续债券。

据《广东海伦堡地产集团有限公司2018年非公开发行公司债券（第一期）偿债资金到账的公告》，海伦堡在6月17日针对一笔存续金额合计8亿元的非公开发行公司债券进行兑付，将连本带息的偿债资金提前入账，如期偿还相关债券，合计8.63亿元。

海伦堡认为，穆迪没有充分了解公司的情况就做出片面的结论下调公司评级，对此深感不解与失望，穆迪的观点和评级行动不能反映公司当前以及未来的经营和财务状况，公司正申请撤销评级。”

对于债务，海伦堡则声明表示公司短期债务可控。截至2021年12月31日，公司短期有息负债同比下降23.3%，为人民币150.6亿元。截至本声明出具之日，公司均按时、足额偿付金融机构贷款本息，不存在违约或延迟支付本息的情况，公司偿债能力未发生不利变化。

此外，海伦堡还表示，公司持续获得新的国内贷款额度，回归与国有银行合作，投放规模充足；突破取得更大的集团综合授信和更高等级的客户等级，开发贷项目重点与四大行合作。公司顺应时势，在2022年加强与四大资产公司等全国性大型资产管理公司；以及知名城市商业银行合作，填补信托公司业务空缺。

截至2021年12月31日，海伦堡来自超过10家境内银行的未动用授信额度合共人民币220亿元，可覆盖短期债务。公司也在开拓包括但不限于ABS、交易所公司债等渠道。

漫漫上市路

评级的“硬挺”态度，海伦堡表现的很“黄炽恒”。就像对于诸多载誉的散户称号，黄炽恒多次给予否认。或许，在黄炽恒的心中，并非想要只做一个“牛散”，而是要做个“庄家”，所以他对公司“敲钟上市”有份特殊执念。

与恒大、碧桂园等粤系房企成立时间基本一致。1998年，建筑专业出身的黄炽恒在广州番禺创立海伦堡地产。在改革东风劲吹的上个世纪90年代，蓬勃的华南地产开发记录了一个时代的印记。

海伦堡的主要业务是开发住宅物业，以及少量的商业物业和创意科技园。从广州番禺走向全国，作为一家中型民营企业，海伦堡亦荣登中国房地产百强企业之列。公开数据显示，截至2021年12月31日，业务遍布全国16个省及直辖市50余座城市，累计拥有超200个优质精品项目，土储货值近4000亿元。

只不过，它的上市之路一直并不顺遂。

海伦堡分别于2018年10月、2019年5月两次递表港交所申请IPO，但两次递交的招股书均以失效告终，冲击上市的计划至今仍未实现。地产业务赴港上市两次折戟后，黄炽恒很快把眼光转向了依旧是IPO热门的物业。

2021年4月23日晚间，港交所发布的新上市申请版本公告显示，海伦堡旗下海悦生活控股有限公司正式递交招股书，只是物业上市依旧明没有“回响”，海悦生活招股书以失效而告终。

“自身相对稳健，但是土储资源不够好，所以估值太差之前没上成。”有业内资深人士对焦点财经透露，项目存在较大瑕疵成为海伦堡地产上市无疾而终的原因。

早年间，海伦堡曾凭借自身优势垄断了番禺南部的高端市场。但是，2004年之后，海伦堡摈弃高端路线转向二三四线城市的战略，成为起转折点。从番禺到全国市场，黄炽恒也曾喊出“三年冲刺一千亿”的目标，只是距离千亿目标还有一定距离。

公开数据显示，2019年海伦堡销售金额为674.5亿元。焦点财经并没有找到2021年海伦堡的全年销售额数据，但是从公开信息得知，海伦堡2021年1-11月权益销售金额为600.6亿元，2020年同期为504.3亿元，排名上升6位，金额同比增长19%，距离千亿目标也尚存差距。

诚然，面对当下的市场环境，上市或许能为融资开拓道路，但是高销售额似乎已经不是房企们的追逐目标，“活下去”成为基本法则。

即便是海伦堡发展过程中，总是伴随着高负债、高息贷款的质疑声，但是在房地产融资越来越难的背景下，去年10月4日，作为民营房企，海伦堡成功发行共计2.7亿美元2023年到期高级绿色债券，其中1.68亿美元用于提前交换2021年到期债券，并同步成功新发行1.02亿美元债，公司主体评级为穆迪B2，惠誉B+, 债券评级为穆迪B3，这实属不易。

都说“念念不忘，必有回响”，经历过曲折上市路，“回怼”评级下调，海伦堡是否能成功“转运”，实现IPO的进阶？