伟禄集团(01196.HK)林晓辉：深圳先行示范 城市更新开发好时机来了

从李嘉诚到马化腾，潮汕商人在中国企业家名录上，从来不缺分量。

“宁愿睡地板，也要做老板”，潮汕商人不介意从最小本的生意开始做起，成就白手起家的故事。

伟禄集团(1196.HK)主席林晓辉是一个典型的潮汕商人。90年代中后期在深圳打工，于2004年用打工的积蓄成立了伟禄科技。

这时候的伟禄科技做的是外贸、显示器制造和代工的生意，规模还很小，作为老板的林晓辉也得兼职销售。

他找到当时泰国最大的显示器分销商尼普达电脑公司，以最优惠的价格谈下了一笔订单。正因为林晓辉的诚信与务实，吸引了几家大企业比如韩国大宇、迪拜的Discovery品牌成了他公司的长期客户。其后，公司更一度跻身成为2012年中国民营进出口额前500强企业。

平稳发展了数年后，林晓辉于2014年借壳香港股票昌明投资，让伟禄正式在香港上市，进入了规范管理期，并通过收购各项优质标的，扩大伟禄集团的商业版图、香港的金融业务、深圳的城市更新及城市更新业务、日本和马来西亚的环保业务、以及聚焦大湾区的汽车零部件分销业务。

另一方面，上市以来，林晓辉以增持公司股票，展示管理层对公司无比的信心，持股比例从2014年的53.25%到现在的74.62%，他表示“要把公司做到更好，要发挥公司的最大长期价值”。

林晓辉认为“稳健”才是王道，在他看来，“伟禄集团是一家综合企业公司，其经营方向与房企存在差异。而且，我们对土地成本有一个底线要求，要对标同等项目的当前售价去算盈利，一旦超出了这个底线，我们就不考虑了。因此，我们不太热衷参与市场上的土地竞投活动，反而，公司的稳健经营才是我们的着眼点。”

深圳龙华区的伟禄雅苑

未来一年将是伟禄集团的收获期，伟禄雅苑、光明科技园这几个项目将陆续开始运营，还有南山区和龙华区城市更新项目申请相继取得了立项，也即将开展规划。

以下是格隆汇对林晓辉的专访实录。

深圳写字楼空置？暂时现象

        今年以来，深圳福田中心区的写字楼出现了大面积空置的现象，第二季度，优质写字楼的市场空置率首次突破了15%，达到16.6%的历史较高水平。不少媒体走访发现，部分业主主动降低租金来适应市场，部分写字楼租金降幅甚至达到了20%到30%。

        伟禄集团的地产项目主要集中在深圳地区，发展规划也以深圳为主，将地产业务全盘押注在深圳，是否会在未来遭遇风险？在林晓辉看来，宏观上深圳的土地是供不应求的，当前的空置率升高是暂时现象。他认为，当前空置是基于金融行业如P2P网贷平台等的整顿所致；另一方面，因深圳定格成为＂中国社会主义先行示范区＂，将利好写字楼以至房地产市场。

1.  格隆汇：深圳的写字楼是否已经供给过剩？

林晓辉：从宏观来看，深圳的地块一直是供不应求。深圳常住人口是上海、北京的一半，而且几乎每一年都有几十万以上人口净流入，但它的土地面积只有上海的三分之一、北京的八分之一，无论住宅还是写字楼，刚需都没被满足。有刚需，而为什么写字楼还会空置？因为深圳的核心区发展越来越好，房价、租金跟着涨起来，效益不好的企业就只能往外迁。而且，能在这里办公的，有不少是金融投资、网贷类別的公司，因为金融合规监管趋严，不合规或靠打擦边球获利的自然就被淘汰了。

我认为深圳写字楼空置情况是短期的，长远来说这不会是常态，随着国务院于2019年8月18日发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，深圳现在有了新的机遇。根据深圳市房地产信息平台数据显示，仅在半个月内写字楼的成交增加了30%。

2.  格隆汇：伟禄的写字楼业务是否有受大环境影响？

林晓辉：伟禄在福田中心区的一个物业，目前是空置的，原本租给财政部辖下的中央国债登记结算有限责任公司，后来他们人数多了不够用就搬走了，因为那个物业位置和装修都是很好的，我们会考虑自用或与潜在租户进一步洽谈。

集团物业租赁以至房地产开发等方面的业务, 仍处于起步阶段，我们还在不断完善，不断成长。为了更有效的经营和发展，子公司伟禄商业集团于今年初成立，希望未来不止运营自有物业，也能够输出管理模式。目前邀请了业界知名的商业运营专家禹来担任董事长，罗忻文任总经理。

两人都非常有经验，禹先生曾经是广东坚基集团副总裁、鸿荣源集团总裁、广东天河城集团董事长、中信城市广场的董事长、粤海投资董事，也是中国购物中心产业资讯中心的首席专家，曾亲自主理并且规划多个大型购物中心项目，例如河源坚基购物中心(JJMall)、广州天河城、深圳中信城市广场；罗先生曾参与万象天地的商业运营及管理，二人对伟禄雅苑商业部分的原来规划提供了不少新的思维。

打造成社区购物中心的伟禄雅苑商场

伟禄雅苑位于深圳市龙华区，是一个商住地产项目，当中包含企业人才住房及商业部分。商业部分属于上市公司资产，包括写字楼、购物中心、商铺及停车位。由于项目住宅部分属于政府的公共建设，二人建议把本项目的购物中心定位为“社区购物中心”，较为合适。

现在很多大商超受电商影响，很难盈利，但是社区购物中心是例外，因为日常很多购物对便利性要求很高，这和电商业态能形成互补。目前伟禄雅苑的商场、商务公寓正进行装修。

正如刚才提到，由于过往深圳市中心地区的写字楼租金跟着涨起来，不少公司都往外迁，加上近年政府对于周边行政地区进行规划，各式各样的大型基建项目应运而生。这些地区，比如龙华区和光明区，写字楼项目租金水平相对廉宜，也逐渐吸引了不少企业进驻。

3.   格隆汇：对，现在这些新的行政区划地块越来越有价值，去年光明新区转正行政区，伟禄科技园就在这个区域。怎么打造伟禄科技园的产业？如何最大限度地协同现有物业与产业地产之间的发展？

林晓辉：伟禄科技园总共有两期，一期已经建好，二期的新规划还没确定下来。这个项目的位置优势是肯定的，项目正位于光明区中心内，既邻近中央公园，靠近龙大高速，又有广深港客运专线铁路、深圳地铁6号线接连。

光明区中心区将成为深圳北部中心的“城市心脏”，集科技、文化、体育、商业综合配套于一身的中心地带。

我希望把伟禄科技园打造成一个高科技的产业基地、创科企业孵化基地。

我们商业集团也大致依循这个思路而定位，但是落实与否还需要得到当区政府同意和确认，我们积极与政府相关部门保持良好沟通与联系，如有最新消息，后续有好消息也期待你们随时关注。

聚焦深圳：做单一产权的精品城市更新

        6月19日，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元。深圳因为地少人多，要拿新的土地非常困难，在6月24日的五宗居住用地拍卖中，龙华红山地块一度拍出了5.9万一平，因此城市更新成为获得项目的替代手段，各大地产商在深圳早已做出布局。

         伟禄集团直接持有的深圳龙华区的伟禄雅苑、光明区伟禄科技园，以及间接持有的南山区项目等均为城市更新项目，均为早年通过并购等方式获得。对于城市更新，林晓辉有自己的一套哲学，项目虽不多，但都是在合理的成本线以下购得，比起获得更多项目，他认为公司稳健经营才更关键。

4.  格隆汇：伟禄目前的储备项目大都是城市更新，因为增加了与原住居民谈判的环节，比开发新项目周期要更长，怎么解决长期投入带来的现金流紧张？

林晓辉：目前伟禄的项目只有两种模式，一种是单一产权项目，原业主只有一个；另一种是并购项目，开发企业都已经签约了九成，谈判只需要收个尾，所以很少会有长时间的谈判。

公司现金流的问题其实不用担心，一直以来，我为集团注入资产，希望能发挥公司的最大长期价值。

自上市以来，我们只在2014年9月只启动了一次供股活动，我为公司注入了8000万港元，而当时公众股东也跟着认购供股，集资了7000万港元，总共为集团筹集了约1.5亿港元。

后来我们再透过定向增发、配售股份的方式为集团带来资金，从而方便集团日后于市场上收购各项优质标的。

深圳光明区的伟禄科技园

5.  格隆汇：比起新地开发，和老旧小区更新，伟禄集团的地产业务未来将以哪类开发为重心？

林晓辉：基于公司管理层对于全国房市场的判断，公司的地产业务倾向集中在深圳。相信在深圳拿新的土地，大家都知道有多困难。

前段时间深圳四块住宅用地拍卖，几乎全国的开发商都来抢，四块地才卖200多亿，保证金就收了1000亿。四块地里面，龙华红山地块的楼面价拍到了5.9万，开发后还要无偿移交2.26万平米的人才房，实际楼面价可能要到6.5万了。

伟禄主要做的是旧住宅区和工业用地改造，不会因招拍挂而承受高昂的开支成本。

6.  格隆汇：伟禄集团在深圳“城市更新”中做了哪些布局和安排？会否参与招拍挂？

林晓辉：我的理念是有合适的就做，没有合适的也不强求。我们是一家综合企业公司，房地产只是集团一部分的业务，我们的经营方向与房企存在分别。

而且，我们对土地成本有一个底线要求，要对标同等项目的当前售价去算盈利，一旦超出了这个底线，我们就不考虑了。因此，我们不太热衷参与市场上的土地竞投活动，反而，公司的稳健经营才是我们的着眼点。

我们做的是精品地产，重质量多于重数量，没必要跟人家去争土地。出于保守经营的考虑，我们宁可多留一些空间思考如何把各个业务板块联动互补。

7.  格隆汇：在深圳二次房改强调保障房建设的背景下，伟禄有不少地块在建成后将用于保障性住房（如龙华区冠彰电器厂城市更新），人才住房售价是市场售价的60%，安居型商品房售价是50%，地产板块的盈利能力是否会受到影响？

林晓辉：保障性住房的售价和市场的商品房存在差异，很难拿两者的盈利做比较。而且，近年深圳城市更新政策推动下，新开发的商品房项目都包含人才住房配置进而在容积率方面给予额外奖励，因此，在深圳开发商品房及保障性住房复合项目将成为一种新的趋势。我们这些项目，比如南山和龙华项目，也会配建保障性住房或人才住房单位。

李嘉诚先生曾经说，在生意过程中，本该赚十元，我只拿九元，给对方多留一元。我认为就是这一回事。我们应该多着眼于这些项目的社会价值，而不只在意于它们的盈利。对社会有价值的事，我们要多做，这对企业自身发展也是有益的。我们伟禄集团一直坚守这个理念。

综合企业：业务联动，专业化运作

        林晓辉对集团的地产项目并不急于求成，也不急于快速周转，其底气可能来自伟禄集团的定位。作为一家综合企业，伟禄构建起了包含地产、环保、金融、汽车零件、商业印刷在内的业务矩阵，其中环保占总营收的72.4%，多个地产项目也将在年内进入收获期。

8.  格隆汇：金融业务在公司整个布局中处于什么地位，可否与其他业务形成互补优势？

林晓辉：集团的金融业务主要在香港开展，子公司伟禄美林金融集团集香港第1、4、6、9类金融牌照，即等同国内券商的全牌照经营范围，涵盖证券经纪、保证金融资、财务信贷、资产管理、融资租赁、保险中介及企业融资顾问服务(收购/反收购、二手发行、IPO、收购/出售项目、企业重组、私有化及其他相关合规顾问等金融服务)等多种业务，是集团在香港经营的主要业务之一。

我个人认为金融业务与地产业务可以形成互补。比如金融业务方面，长远可以协助集团的城市更新项目在资本市场里进行融资，如成立基金及发行债券等，这些资本运作均有助于地产物业的投资或并购新的土地项目，也可成为集团未来会考虑的发展方向。

伟禄环保株式会社大坂加工场

9.  格隆汇：集团的环保业务未来有什么新规划？

林晓辉：因为国内政策有变，环保业务的管理团队把环保业务定位成全球化的业务了。部分业务往日本和马来西亚迁移，现在我们伟禄环保株式会社在日本大坂商业区设立了办公室总部，并且在堺市租用了一个占地约10000多平米的加工厂房。未来会继续向这些政策允许的国家继续扩张。

伟禄环保株式会社団队

10.格隆汇：跨行业多元化会不会分散企业精力和资源？未来，伟禄的发展重点是向某一主业收缩，还是继续构建多元化生态？

林晓辉：我们是集团化经营的，专业的事交给专业的人，每个业务板块都有专业人才在负责，我只把控方向性的问题。