润华物业二度赴港IPO：年入6.01亿，在管物业数目211项

据格隆汇新股了解，继2021年6月29日首次递表“失效”后，润华物业再次向港交所递交招股书，拟在香港主板挂牌上市，中泰国际为其独家保荐人。

这并非润华物业首次踏入资本市场。公司曾于2016年3月7日在新三板挂牌上市，后于2019年8月19日退市。

IPO前夕，栾先生(59.85%)、梁女士(3.05%)及其儿子栾航乾先生(37.10%)，透过Springrain Investment持有公司73.2%的股份；安澜BVI公司、禄通BVI公司、Archery Capital Management Limited则分别持股占比11.35%、11.98%、0.99%。

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毛利率不稳定

润华物业是一家中国的综合物业管理服务提供商，主要业务包括物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务及其他服务。其管理的物业数目由2019财年的143项增加至2021财年的211项。

2019财年-2021财年，由于在管物业的物业数目增加，公司实现收入由3.97亿元增长至6.01亿元，年复合增长率为23.05%。相对应的年内溢利为2710.8万元、4869.2万元、4445.1万元，毛利率分别为16.8%、21.2%、19%。

分业务来看，物业管理服务贡献公司主要收入来源，占比约90%左右；其次是物业工程及园林建设服务，收入规模波动较大，占比由4.2%提升至15.4%，2021财年下滑至8.2%；物业租赁服务、其他服务目前收入占比较小。

就物业管理服务而言，润华物业主要瞄准的是医院及公共板块。2021财年，公司拥有46家医院及104个在管公共物业，两大板块收入占比超过6成。2020年在整个中国物业管理行业各领域产生的收益中，润华物业在医院领域的市场份额为0.5%，在非住宅（包括医院、公共物业及商用物业）的市场份额为0.3%。

报告期内，公司所有来自医院及公共部分的客户均为独立第三方，而商业及其他非住宅物业及住宅物业，则有部分收益来源于关联方。

值得一提的是，润华物业获取到独立第三方的客户资源，主要通过公开招标的方式获取新物业管理协议，而中标率具有不确定性。2019财年-2021财年，公司获取物业管理协议的中标率分别约为28.4%、32.5%及48.1%。

与此同时，物业管理协议的期限通常1-5年，一旦协议因某种原因终止或到期终止，都将对公司经营业绩造成不利影响。2019财年-2020财年，公司物业管理协议的续约率分别约87.4%、90.6%及90.8%。

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区域性较强

近年来，物业管理服务公司的在管总建筑面积（中国）不断增加，由2015年的287亿平方米增加至2020年的359亿平方米，预计到2025年将进一步增长至436亿平方米。相对应的物业管理服务公司的总收益（中国）亦持续增长，由2224亿元增加至3654亿元，预计到2025年将达5808亿元。

当前，物业管理服务市场格局较为分散，区域性明显，润华物业亦是如此。

自成立以来，公司专注于山东省地区，已从济南地区扩张至覆盖山东省16个地级市中的15个，在管项目数量由2019财年的159个上升至2021财年的225个，实现收益由3.8亿元提升至5.06亿元。

弗若斯特沙利文报告显示，2020年，在山东省物业管理服务供应商中，润华物业在医院及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块分别位列第二、第三，分别约占市场份额的5.6%及1.8%。

尽管润华物业这些年也正试图扩张中国其他地区，但成效并不显著，收入占比仅由2019财年的5.1%上升至2021财年的6.8%。

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小结

受房地产行业严控影响，从去年开始，物业管理行业IPO进展有所放缓。今年以来，港股整体市场环境较为悲观，上市的内地物业管理公司市场表现跌多涨少。在此背景下，家族控股、收入集中于山东地区、毛利率不稳定的润华物业，即便上市成功，未来市场表现可能不容乐观。