股价持续下行，被机构下调评级，明源云怎么了？

随着房地产行业的整体下行，房地产SaaS“一哥”明源云(00909.HK)也遭遇滑铁卢，近年来股价跌跌不休，2021年2月以来，公司股价已从60港元的高点跌至如今的16.8港元，很接近16.5港元的发行价了。一年时间，股价跌了72%，不可谓不惨痛！

图片来源于富途

作为房地产SaaS垂直赛道上的顶流，明源云曾一度成为资本追捧的宠儿。2020年港交所上市时，其基石投资人中不乏高瓴、红杉、黑石基金、富达国际等明星投资机构。招股首日明源云获得了高达98倍的超额认购，上市首日股价更是大涨86%。此后半年左右的时间，股价一度飙升至60港元的历史高位，不可谓不风光。

但随着国内房地产行业的盛极而衰，这家垂直于房地产行业的ERP及SaaS服务商已逐渐被市场冷落，更是被摩根大通下调评级。

近日，摩根大通已将明源云的投资评级由“增持”下调至“中性”。原因是，虽然看好公司SaaS业务的稳健发展，但由于受房地产行业影响，应该保持审慎。公司股价在去年累计跌去70%的基础上，估值仍然难言“便宜”，考虑到受潜在垂直市场发展的影响，以及市场预期下降趋势未完，摩根大通对公司2022至2023年收入预期较市场估计低约15%，明源云的目标价和评级均被下调。

明源云是一家专注于为中国房地产开发商及房地产产业链其他产业参与者提供企业级ERP解决方案及SaaS产品的公司。

公司的SaaS产品是一种包含各种数字工具和功能的应用程序，主要是帮助房地产开发商等客户优化其采购、建造、营销和销售、房地产资产管理等其他房地产相关运营的方式。

而ERP解决方案能使房地产开发商有效整合及管理企业资源，优化销售、采购、成本管理、项目管理、预算以及房地产资产管理核心业务功能。

财报数据显示，2021年上半年，明源云实现收入9.737亿元，同比增长45.2%，净利润为1.935亿元，增长32.7%。其中，SaaS产品为公司带来5.518亿元收入，同比增长65.5%，占总收入的比重为56.7%；ERP解决方案实现收入4.219亿元，同比增长25.1%，占总收入的比重为43.3%。

明源云2021年上半年收入的增长，离不开去年上半年我国房地产行业的平稳运行，毕竟明源云的主要客户都是房企，房企手里有钱，才会有足够多的预算采购系统。国家统计局数据显示，2021年1-6月，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15%；商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%。

但2021年下半年，随着调控政策和信贷环境的收紧，房地产寒冬突然来临。房地产开发投资增速、商品房销售面积及销售额增速纷纷下滑，房地产开发景气指数也从2021年6月份的101.8一路下滑至12月的100.36。

图片来源于国家统计局

在强监管和行业不景气背景下，2021年规模房企平均目标完成率不足90%，逾八成房企未完成全年业绩目标，明显低于近年来的平均水平。在融资困难、销售回款状况不佳的情况下，房企资金变得异常紧张。房企经营难，资金压力大，信用违约频发。据贝壳研究院，2021年房企境内债务违约情况加剧，全年违约债券大幅飙升至67只，违约债券余额高达 735 亿，债务违约情况不仅明显高于前几年，在全市场债券违约余额的占比也显著提高。

在行业不景气和资金压力之下，中小房企破产事件层出不穷，连头部房企都有暴雷的。近期，“地产优等生”万科掌门人郁亮喊话，称房地产行业已进入“黑铁时代”，缩表出清和去金融化在所难免，2022年企业需要破釜沉舟、背水一战。

从长期视角看，随着我国人口红利逐渐消失和城市化接近尾声，房地产的行业规模很可能触顶回落，未来房地产行业仍然难改加速下行的命运。在“房住不炒”大趋势下，房地产大概率要去金融化，回归居住属性。

而地产行业的下行，对如明源云这类做房企垂直SaaS产品和ERP解决方案业务的企业来说肯定也是不利影响。尤其明源云的大部分客户都是房企，市场担心房企的资金紧张将对明源云2021年下半年的销售业绩和回款情况造成不利影响。就像房地产行业的萎靡，对建材、家具等房地产周边行业造成的负面冲击一样。