地产股的春天来了吗？

01

从走召声

地产股可能要咸鱼翻身。

房地产今天超多涨停的， 泰禾集团、南山控股、荣安地产、天保基建、金科股份、粤宏远A、京投发展。过去一年，地产股被压制了很久，很多价值派在去年的阴跌中丢盔弃甲。在疫情之下， 经济不好了，地产政策变松了，市场上地产股价值重估的声音一下子就大了起来。

乍一听，很有理，那么地产股春天来了吗？地产调控升级了快2年，正初见成效。去年7月之后，中央就迅速回归“房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段”的长期框架，地产调控不断加码。

对于地产开发商而言，一边是土地竞拍价格高企，政府又严格限制房价、控制按揭，利润越来越薄；另一边，开发贷、非标融资、外债融资、预售款等等融资途径统统管起来，靠高周转和高杠杆的游戏，也玩不下去。某头部巨型房地产公司HD，各种资金紧张的传闻，今年已经是一茬又一茬。

召声觉得，就当前而言，地产政策仍然是持续高压。同时，严厉的教改“双减政策”刚刚出炉，万亿市值、千万就业的行业被否决，社会热议挡在生育之上的三座大山教育、医疗、住房开始松动。互联网平台的基础设施化、民生领域的去资本化，金融的普惠化，正是旧模式的转型方向。当然，这也包括房地产的工业化，或许利润回归普通行业水平，活着过“粗茶淡饭”的日子，就是地产行业的未来。套在地产行业上的枷锁是长期的。

今天的房地产大涨，并不意味着房地产迎来了全面反攻。或许，这也与美国CPI指数新高有关。那么，房地产股票的反弹，是机会还是陷阱？

召声看来，其实这波房地产股票大涨，逻辑很简单，一方面的是正好赶上了市场风格轮换的契机，带来了极度悲观估值的修复，而另一方面则与前面讲到的短期消息面有关，美国通货膨胀太超预期。地产股的反弹有其道理。

但我们也要清楚地认识到，大的行业背景之下，业绩增速会明显放缓，房地产行业野蛮生长的黄金时代已经过去了，剥离金融回归居住属性将是大势所趋，未来将会是竞争激烈的存量时代，这是市场给予房地产如此低估值的重要逻辑。

房地产行业的洗牌是必然，龙头房企或许会以更多低廉价格收购活不下去的房企等优质资产，这将带来行业市占率的提升，而活下去的龙头会或具备一定的业绩成长性。

召声还是觉得，现在更应该关注的是未来发展前景广阔、景气度高，以及政策支持的行业，比如新能源、光伏、消费，医药、科技等等。对于短期想搏估值修复的投资者而言，还是“见好就收”吧！

02

爱飞翔

看好房地产行业比较稳定的上市公司。

昨天2月10日晚间，有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法（以下简称“办法”）已于近日制定出台。该消息若属实，房地产行业将迎来实质性利好。

而上述消息所称的“办法”，与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》中的相关规定最大不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用。

据悉，该“办法”中明确“预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用” 。

点评：去年的恒大事件，中国奥园事件，到持续到今年的房地产行业出现了信用循环塌陷的苗头，当然政策持续逆周期发力。解决问题的关键在于稳定销售，而按揭贷款利率的下行、居民预期的改善有助于市场在2022年3月之后实现销售稳定。低信用公司虽然股价调整幅度大，但仍面临资产负债表挑战和业绩空心化问题，且部分港股公司仍可能选择低价发行股份缓解流动性压力。

目前较稳定的上市企业：保利发展、万科A、龙湖集团、华润置地、招商蛇口、金地集团、滨江集团、碧桂园、旭辉控股集团、金科股份和新城控股。当然物业管理公司的成长性机会也值得观察，长期而言，预计物管和地产开发将会脱钩。短期而言，信用问题导致了一些物管公司股价的调整。哪怕一些地产公司业绩完全不达标，只要信用风险过去，其物管公司也有望实现稳定快速发展。

个人觉得一些较好的企业： 华润万象生活、碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、旭辉永升服务、融创服务、中海物业和绿城服务。当然美国上市的贝壳的投资机会也值得留意，公司可能受益于按揭贷款利率下行和预计在2022年3月之后会出现的销售恢复。

03

Tye

房地产大涨更多的是政策给的信心！

今天地产板块大涨，直接刺激来自已于近日出台的全国性商品房预售资金监管的意见，其实这个意见早在上个月末已经有媒体提前吹风了，当时也给市场带来了一定的刺激，不过这个意见在我看来，更多的还是信心。

但是具体最终效果如何还是的具体看最后的放松力度，其实预售资金监管这一块趋势一直是趋严的，尤其是现在房企经营面临的风险提升，各级政府在这一层面必然更为重视。这次全国统一规范，更多的还是给房企信心，调整的空间感觉很小，可能一些之前很严的城市会跟着全国政策松一点。

更多的还是给房企信心有了统一的预期，整体来看这一事件利好效应还是在的，对于房地产健康发展也有较大意义。不过长远来看，整个行业面临的大环境还是不容乐观的，还是要谨慎参与炒作。

04

郭施亮

宁德时代创四个月新低，基金一姐冲上热搜，市场到底怎么了？

近一两年，在新能源赛道股迅速走红的背后，宁德时代起到了引领市场、引领赛道股拉升的影响作用，被市场称为“宁王”。在过去几年时间内，“宁王”也没有辜负市场的期望，从2018年以来，宁德时代股价从不足百元大幅上涨至最高的692元，累计涨幅达到数倍之多，宁德时代也成为了创业板第一高市值的上市公司。

在宁德时代股价大涨的背后，其实是伴随着营收与净利润的快速增长。从2016年以来，宁德时代的营业收入从148.79亿元大幅攀升至2020年的503.19亿元，2021年三季报更是实现了733.62亿元的营收水平。净利润方面，也呈现出稳步增长的态势。其中，从2016年以来，宁德时代净利润从28.52亿元快速攀升至2020年的55.83亿元，到了2021年三季报更是达到了77.51亿元的水平。

得益于新能源产业的崛起，宁德时代从2021年开始，出现了爆发式增长的表现。其中，从2021年已披露的财报数据分析，无论是营收还是净利润，基本上保持在100%以上的增幅。截至目前，宁德时代TTM市盈率约为121倍，市场也是按照PEG为1的水平进行估值定价，但这种估值定价的模型，却更依赖于企业的持续快速增长能力。换言之，如果宁德时代的营收与净利润增速出现了放缓的迹象，那么股票价格也很难享受上百倍以上的估值定价了。

今年以来，宁德时代股价跌了近12%。如果从692元高位调整以来，宁德时代累计跌幅达到了25%左右。从虎年开局之后的市场表现分析，宁德时代股价已经创出了近四个月的新低位置，市场对宁德时代的增长预期还是存在一定的疑虑。

除了业绩增速的不确定因素外，还与一些不利的市场传闻因素有关。不过，在目前的市场环境分析，不利传闻容易引发股价的剧烈波动，对空方来说，也会想尽办法放大利空的影响，并加剧了市场的不确定预期。

说起市场传闻，基金一姐葛兰同样遇到了不少的烦恼。有传闻表示，有大型险资专用账户赎回基金一姐葛兰的基金份额，对明星基金来说，最担心的因素，一方面来自于市场的误判，并影响到基金的净值表现；另一方面最担心的是基金的巨额赎回压力，而这一个市场传闻对明星基金的冲击影响也是不可小觑的。随后，中欧基金做出了回应，并表示网传的“大额赎回”属于不实消息。

不过，从最近一年部分明星基金的净值表现分析，确实存在明显的分化迹象。其中，包括葛兰、张坤等旗下的基金产品，在最近一年的净值表现也并不算乐观，有部分基金产品的净值缩水幅度超过了20%，甚至明显跑输同期市场指数的表现。

面对当前的市场环境，不仅仅是普通投资者很难把握，而且对专业机构投资者来说，也未必可以有效应对当下的市场环境，可见近一年A股市场的投资难度很大，更考验投资者的资产配置能力以及风险管理的水平。

随着美联储加息预期的持续升温，将会对全球市场的风险偏好构成一定的变化影响。受此影响，对高估值的风险资产，很可能会遭到市场的抛弃，未来可能会有更多的资金转向低估值、高股息率的避险资产之中。不可否认的是，与前两年的市场行情相比，2021年与2022年的市场投资难度可能会有所提升，在这个时候，对投资者的资产配置能力与风险管理能力，将会带来不少的挑战。

05

江瀚视野

什么原因导致宁德时代虎年开年蒸发了几千亿？

跨入虎年，宁德时代本周跌幅达到12.57%。超万亿市值的新能源股巨头，股价又崩了，网友戏称“定点爆破”。让人诧异的是宁德时代其实表现并不差，春节假期前夕，宁德时代发布了的业绩预告，该公司预计2021年实现归属于上市公司股东的净利润区间为140亿元至165亿元，同比增幅区间为150.75%至195.52%，为该公司成立以来的最好盈利水平。

2021年宁德时代再次位列全球动力电池企业装机量的首位，全球装机量达到96.7GWh，同比增长167.13%，市场占有率为32.6%。看到宁德时代的市值几天之内蒸发了几千亿，让人很诧异，毕竟宁德时代一直以来都是中国股票中的龙头，可以说在整个市场上具有举足轻重的地位，很多人都将其戏称为宁王，然而就是这个非常有名的超级巨头，结果却出现了市值大规模蒸发的现象，那么这件事我们到底该怎么看呢？

首先，说实在看到宁德时代出现股票市值大规模蒸发，这件事从我们目前的角度来看一点也不觉得意外，为什么这么说呢，主要原因是之前宁德时代的上涨实在是过于凶猛，虽然宁德时代是一家具有极强市场影响力的公司，我们也承认宁德时代的市场业绩非常好，但是之前的上涨其实已经让宁德时代消耗了过多的市场热情和市场预期，在这样的大背景之下，只要宁德时代的表现出现一点问题，就会出现大规模下跌的现象。

特别是过去一年，我们看到整个宁德时代都处于一个市场供给和需求错配的状态之中，这就直接导致了市场上整体原材料价格的上涨，但是随着时间的推移，这种错配将会逐渐修复到正常的状态，那么宁德时代能否具备长期上涨的潜质，就会有一定的未知数。整个电池产业的技术路线尚未完全进入正常的状态之中，宁德时代获得了超仙的优势，但是这种优势能否持续，市场的不确定性正在越来越大。

其次，我们看到的是大量的市场参与方和市场巨头已经开始采用抱团取暖的方式，开始通过自身的优势来挑战宁德时代的地位，宁德时代对于市场的绝对控制力正在减弱，这是当前宁德时代最需要解决的问题。如果这个问题没有得到妥善解决的话，宁德时代的不确定性还会增加。

第三，从长期市场发展的角度来看，当前宁德时代出现一定程度的市场估值的回归是很正常的现象，宁德时代想要保持之前那种不正常的高增长实际上是具有较大的难度的，所以对于当前的宁德时代来说，大家应该更以一个平常心的角度来对待，这可能才是宁德时代投资最需要做的事情。

06

小北读财报

如果选择一只中药股，你会选谁呢？

近日医药行业表现好的几个领域或企业着实屈指可数，以中药行业为代表的一些中药企业，也是在经过了一段时间持续的下跌才迎来反弹，一不留神坐过山车可谓是常事。

想起来，最近一两个月研究了不少中药企业，包括以岭药业、葵花药业、马应龙、片仔癀等，当然其他企业包括同仁堂、东阿阿胶、广誉远以前也研究过不少，今天便就着华润三九，再和大家一起来看一看，诸多家企业对比起来，到底能得出什么结论。华润三九股价此次不仅没有出现大幅回调，反而创下了上市以来的新高。如果选择一只中药股，你会选谁呢？

一、中药企业三种不一样的路，谁的日子更好过。如果按产品分类来看，中药企业的发展路线大概可以分为三种，一种是靠着中药绝密配方或保密配方深耕渠道以大单品为主的企业；一种是走中药创新的企业；还有一种是不依靠单品也没有太多中药保护品种，主营OTC的中药企业。

具体来看三种路线的代表企业分别如下，第一种代表企业以片仔癀、云南白药、广誉远、同仁堂为主；第二种以岭药业、康缘药业、天士力等为代表；第三种则主要包括华润三九、葵花药业、马应龙等。

当然，还有其他中药企业我们没有考虑，诸如白云山等，它们要么发展了医药流通业务，要么便经历了品种保护的过期并没有什么太大的看点。

而对于这三种中药企业，我们拿净资产收益率（ROE）这一个指标便可以对比出来，到底谁的日子更好过。

事实证明，拿对标企业2016-2020年的平均加权ROE对比的话（新天药业取2017-2020年数据），我们会发现还是品牌中药企业的ROE更高。

通过进一步分析，我们大概可以得知品牌中药企业ROE高的原因，从杜邦分析的角度来讲是体现企业营运能力的总资产周转率更为突出，而品牌中药总资产周转率高的根本原因则在于公司对渠道控制能力较强，包括存货周转率、应收账款及应收票据周转率、固定资产周转率三者几乎涵盖了一家公司供研产销所有环节背后的情况。

二、虽然华润三九今天的股价触及了跌停，但好歹在前些天中药企业的反弹中，就它创下了新高，股价自2021年11月的低位至今涨了约50%，可谓是一波实实在在的上涨。

不得不说，华润三九的上涨还要从它的股权激励说起，企业于2021年12月1日发布相关文件，预计要对284人进行激励，此次激励限制性股票占比达到了公司股本总额的1%，其中最重要有两点非常重要，一个是对中层及核心骨干激励人数达到了277，对这部分人股票数量占比达到了80.3%，另一个则是解除限售所需要实现的业绩考核目标，均展现出较为良好的预期。

要知道，2017年－2020年这三年，华润三九的归母扣非净利润年复合增长率仅有5.9%，当然，2021年前三季度业绩增长虽然不错，但也彰显了企业对于未来几年业绩高增长持续的乐观态度。

所以，问题的关键便落脚到了对于华润三九目前发展的基本面研究上，基本面改变才是华润三九股价大增的主要原因。

而通过对华润三九2021年半年度报告和三季报，我们可以得知，企业业绩大增的主要原因在于健康消费品收入的增长，半年报中，CHC健康消费品业务实现营业收入51.29亿元，同比增长38.85%了，毛利率同比增加了1.94%。

CHC健康消费品业务覆盖感冒、胃肠、皮肤、肝胆、儿科、骨科、妇科等品类，并积极向健康管理、康复慢病管理产品延伸。

华润三九最近受到了机构的密集调研，光近两个多月，投资者活动关系记录表就有二十多份，其中虽然短期内华润三九实现了较高的上涨，但展望后期我们还需要进行我们自己的考虑，即华润三九发展是否还能超预期？通过简要的分析理解，我们似乎可以给出肯定的答案。

原因有三点。一是在产品端，公司在大单品的支撑下，在多个领域通过多种方式（自产与引入等）扩充产品线，拥有一定增长预期；二是基于三九的品牌优势，“999”系列产品已经有较高的辨识度和认可力；三便是公司有着自己的渠道优势，尤其体现在OTC端以及线上布局，以及处方药市场的开拓也为企业积累了完善的渠道网络。

总的来看，经过净资产收益率这一个指标大概地筛选，我们似乎可以得出来在中药行业我们可以更为关注品牌中药企业，它们的整体发展情况实际要比手握中药秘密配方和创新药中药企业都要好；

而对于这一部分企业，我们自然要考虑它们的发展潜力，以华润三九为例，虽然目前股价借股权激励已获得了一轮比较明显的上涨，但展望未来我们认为它尚有潜力。

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