中国地产70年

作者 | 风铃里的刀声

数据支持 | 勾股大数据

编者按：今年是新中国成立70周年。70年来，几代中国人筚路蓝缕，以启山林，经历千难万险，不忘初心，砥砺前行。今天，中国经济社会发展实现了历史性飞跃，取得了举世瞩目的巨大成就。在这样的历史性时点上，中国人应当更加坚定不移地坚持解放思想，坚持改革开放。

在这样一个特殊的日子里，格隆汇特别组织核心会员，推出“建国70周年”系列雄文，以开放的胸襟，以宏大的视角来展现70年来中国人民取得的伟大成就，以飨读者。

1949年12月，老舍先生从美国回到中国。当时新中国刚刚成立，人民群众的革命热情空前高涨，老舍也很激动，准备用他最擅长的话剧艺术形式来表现那场波澜壮阔的社会变革，于是他开始创作《龙须沟》。

《龙须沟》讲述的是北京一个小杂院里四户人家在社会变革中的不同遭遇。在剧中，他们居住的地方低洼，遇到雨水天气就会发生倒灌，脏东西进屋，家家户户苦不堪言。

这个故事取材于老北京金鱼池附近的贫民窟，为了写好这个剧本，老舍时常要去实地采访。因为他有老寒腿，走路不太方便，当时北京人艺的领导特意派林斤澜去替老舍跑腿。林斤澜到金鱼池搜集素材，再把素材拿给老舍。当时管这种创作方式叫“三结合”，就是领导出思想，群众出生活，作家出技巧。

1950年，话剧《龙须沟》剧本完成，北京人艺找到北师大的焦菊隐，希望由他来执导这部剧，但是焦菊隐觉得原剧本太单薄，不宜演出。人艺一再努力，焦菊隐最后同意说：“那就让导演和演员共同丰富这部戏吧。”1951年2月在北京人民艺术剧院首演，获得巨大成功，但是圈内人并不买账。

不少文艺界的人认为，《龙须沟》过于直白，也很政治化，总之对它的评价不高，但周恩来总理看了这部剧，他认为这恰恰是所需要的。他说：“政权要在城市里扎下根来，光让人们学习社论不行，还需要文艺作品帮忙。”

周总理说，《龙须沟》帮了他的大忙，希望时任中宣部副部长周扬出来表扬表扬老舍。周扬想给老舍授予“人民艺术家”称号，但一些从解放区过来的作家、理论家们不服气，认为老舍刚刚从美国回来，没有参加过革命斗争，怎么能授予“人民艺术家”称号呢？

但是，1950年的龙须沟改造工程是北京市的重点工程项目，它的预算占当时北京市卫生工程局全年预算的近20%。刚刚上任的北京市市长彭真心里非常明白这一点，于是表态说：“那就由北京市发吧，《龙须沟》是写北京的。”

于是，老舍先生成为了“人民艺术家”。

领导就是领导，当一众文人在纠结于艺术细节的时候，领导早已高屋建瓴地看到了《龙须沟》的现实意义：它忠实地记录了新中国建立初期老北京人的居住环境，以及在新中国开创新时代里，北京人居环境的巨大改善。

北京自明清以来就是中国的首都，所以老北京的人居环境其实整体要好于全国水平。1949年前后，中国其他地方的人居环境甚至还不如《龙须沟》里的那个破破烂烂的小杂院。

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1949-1978年：新中国的人居起跑线

当代人天天吐槽住房难，其实住房问题并不是最近这几年才有，事实上住房问题一直都很难，只是各个阶段的难点有所不同。

1949年前后，由于战争原因，中国早年的城市住房很多已经毁于战火，而新中国建立之后，大量人口涌入大城市，城市住房资源出现严重不足。

今天中国的基建能力全球翘楚，但在当时，祖国的工业化底子极差，只有东北三省有一些日本人留下的工厂，国家基建能力相当薄弱，根本无力大规模兴建居民住宅。

另一方面，当时的新中国刚刚诞生，内忧外患都很严重，新政权压力巨大，国家必须更加注重国防建设和工业生产，以巩固新生的政权，因此住房问题并不是当时的头等大事，国民经济在住房方面的投资比重极小。从1949年到1970年，中国在住房投资方面的累计投入约占基建投资比重的2.6%。

由于住房资源严重不足，当时又处于计划经济时代，因此福利分房制度诞生了。

现在有不少年轻人幻想能重新回到福利房时代，但其实福利房时代并没有那么美好。首先，单身狗是没有资格参与福利分房的，极为有限的福利房只为当时的已婚家庭提供。当然，这并不是说只要有张结婚证就能分到房，实际上结婚和分房之间的距离，就跟唐僧取经的距离差不多，很多已婚家庭分到房的时候，孩子都已经上中学了。

福利房虽然说是由政府来盖，老百姓不用出钱，但在那漫长的半个世纪里，新中国经历了冷战封锁、对外战争，也经历了上山下乡、大炼钢铁、三年灾害、十年浩劫，国民经济百孔千疮。没有钱就没有房，各地所谓的福利房指标很多都是空中楼阁，画饼充饥。

即便是有了一些福利房，由于粥少僧多，各企事业单位也只能按级别、工龄、年龄、居住人口辈数、人数、有无住房等许多指标来排序，而这里面暗箱操作、腐败斗争的事情极为严重。

福利房属于公房，面积偏小，无法转卖，限制转租，但它也有很多优点，比如租金低廉。但是，福利房制度最大的好处是，它让那个时代的人们不是特别焦虑。尽管福利房很难分到，但当时的人们都认为，房子迟早都能分到，他们焦虑的其实是等待时间长短、面积大小之类的问题。

在没有分到房子之前，很多中国人是要三代，甚至四代同堂的，蜗居生活的尴尬可想而知。

改革开放前夕，全国190个城市人均住房面积仅3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的47.5%，居住之难可想而知。而且，就是这些存量房中，还存在着大量的危房和棚户区，住房质量低劣，安全隐患极其严重。

1978年之前的30年里，中国累计用在居民住宅上的投资金额为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民平均住宅面积不但没有增长，反而比建国初期减少了0.9平方米。

为什么会不增反减呢？其实也很好理解。

文革结束之后，当年上山下乡的知青们陆续返城，这些人去的时候都是单身青年，回来的时候很多人已经结婚生子了。除此之外，上个世纪50年代是中国的生育高峰期，因此1978年前后也成为了一个结婚高峰期。在这两大因素的共振之下，1978年城镇居民住房问题非常尖锐。

869万城镇缺房户需要解决住房问题，而疲弱的国家财政却无力承担。

早年的福利房制度曾经有过这方面的规划，当时设想的是，用分到房的职工租金来解决房屋维修管理问题，并用盈余部分来建造新房，但实际上，职工福利房月度房租一般是0.2元/平，基本没有增长过。

可想而知，这些房租连旧房子的维护费用都不够，更不用说建新房了。

但是，1978年还发生了一些大事，为中国解决住房问题指明了方向。

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1978-1990年：房改破冰

1978年9月，距十一届三中全会的召开还有三个月，此时城市住宅建设会议在北京召开。会议传达了邓小平的一次谈话，邓小平说：“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。”

三个月后，十一届三中全会召开。邓小平在谈到住房问题时又说：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房可以出售，老房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，对低工资的职工要给予补贴。”

当时中国依然是计划经济体制，很多人的观念转变不过来，认为城镇职工自建房、购房都是在发展私有制，因此经济学界急需找到理论依据。

1980年1月，经济学家苏星回到《红旗》杂志社经济部主任岗位，他在《红旗》杂志第二期发表了《怎样使住宅问题解决得快些》的文章。在这篇文章中，苏星用马克思主义经济学论证出了一个重要结论：住宅是个人消费品，它依然是商品，私人购房与社会主义公有制之间并不矛盾。

理论困境一破，中国房改立刻进入序章。1982年，中国在四平、常州、郑州、沙市四地试点，随后向全国发散，到了1985年底，全国已有1604个城市和300个县镇在进行房改试点，共向个人出售了1095.8万平方米的住宅。1986年，国务院住房改革领导小组又启动了烟台、唐山、蚌埠三个城市的综合配套改革。

试点的关键是解决两大问题，一个是想什么办法，从哪里弄来建房的钱；另一个是怎么让老百姓有购房的意愿和能力。

第一个难题在中国深圳破冰。

1980年1月8日，深圳市房地产公司成立，这是全国第一家房地产开发企业。当时，深圳特区还没有成立，日后寸土寸金的深圳在当时还是一片荒芜，但是，总设计师的圈已经在蓝图上画下了，深圳市政府已经知道，很快就会有大量的建设者从全国各地来到这里。

深圳市政府给这家地产公司下达了一个死命令，一年之内，要建好2万平方米、300多套宿舍。但是尴尬的是，市里能给的全部经费只有50万元，整个工程资金缺口80%。

工期已经限死，资金严重不足，深圳市房地产公司当机立断，决定借鉴香港模式。

这几年，中国全网都在反思中国楼市借鉴香港模式的得失成败，而在当时，这家公司面临的形势几乎别无选择。

当时的《宪法》第十条明文规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租，或者以其他形式非法转让土地。为了找到破解途径，有人想到了套用补偿贸易的工业模式，即深圳出土地，外商出资金，合作建房，利润双方分成。

协商之后，深圳市房地产公司与香港妙丽集团签订了全国首份土地出租协议，双方利润按深圳8.5，港商1.5的比例分成。很快，尚未开建的东湖丽苑216套纸上楼阁就被香港人抢购一空，仅定金和预收款就超过500万港元。有了这500万港元，资金问题迎刃而解。

这家公司之后多次更名，后来在A股上市，它就是深深房。

第二个难题的破冰之地在上海，但是距离深圳破冰已经过去了十年之久。

1980年前后，中国一线城市的普通职工每个月工资收入也就只有40-60块钱，尽管国家对于自有资金购房有许多优惠政策，但一套70平左右的房子差不多也要2万多，相当于一个普通职工不吃不喝几十年的工资。

当时的很多中国老百姓不愿意买房。除了钱不够之外，还有一个原因：公房房租低，物业管理有专人，维修费用不用自己出，而买房之后物业是个大问题，并且买房就是私产。在当时的政治环境下，私产还是一个很多人比较忌惮的领域。

当时国家还提高了福利房的租金，但职工们都反对涨租，因此很多企业只得按照职工工资的一定比例给职工发住房券，这就等于把福利房房租上涨的压力由国企承担了。1988年前后，中国通胀压力巨大，这部分的压力也让许多国企举步维艰。

1990年春节刚过，时任上海市长朱镕基走访新加坡，他要为上海的住房改革寻到一条破题之道。此前不久，有人大代表给他提了一个问题，“为什么你当了市长，上海的住宅竣工面积少了100万平方米？”

朱镕基回上海之后认为，新加坡的公积金制度可以借鉴。

1991年5月，公积金制度被写入上海房改方案。5月8日，上海普通职工杨希鸿在一份略显粗糙的油印合同上签下了自己的名字，成为全上海，乃至全国首个通过公积金贷款买房的个人。杨希鸿从住房公积金中心贷了8万元分期偿还的贷款。

公积金对提高公民购房能力确有作用。由成思危牵头的全国住房改革研究小组后来做了一份调查，在被调查者中，1980年到1990年间，购买公房的居民只有8.6%，但是1994年到1997年推广公积金的阶段，有一半以上的人购置了公房。

在借鉴了香港楼市模式之后，中国又从新加坡模式中学到了公积金制度，但是中国房改的进程并非一帆风顺，随之而来的海南房地产泡沫破灭事件就给很多人上了毕生难忘的一课。

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1992-1995年：海南房地产泡沫

1988年8月23日，海南从广东脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府。

中国最大经济特区，大家感受一下，当年海南比深圳威风多了。

潘石屹后来说，1989年他坐船来到海南时，那天晚上黑蒙蒙一片，第二天醒来一看，发现一夜之间岛上已经涌进了15万人。

1992年邓小平发表南巡讲话，全国人民对改革开放的热情空前高中，房改的步伐也不断加快。海南岛，这座总人数不过160万的海岛上，竟然如雨后春笋般出现了两万多家房地产公司。

160万人，2万家地产公司，这意味着平均每80个人一家地产公司，如果这些公司真的是在盖房子，那么才是经济学里的笑话，所以他们当然不是真的为了盖房子。事实上，他们都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，这时候他们手里传的是地皮。

以下这组统计数字或许能说明一点当时的盛况。

1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元一亩飙升至600多万元一亩；

同年,海口市经济增长率达到了惊人的83％，另一个热点城市三亚也达到了73.6％，海南全省财政收入的40％来源于房地产业；

据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。

短短三年，涨幅超4倍。

海南的房地产热潮甚至跨越大海，让广西北海的人们也跟着嗨了起来。

1992年北海是一座只有10万人的小城市，但是一夜之间冒出1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元一亩批出去的地被炒到100多万元，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。

次年，时任副总理的朱镕基来北海视察，看到如此景象，心痛不已，对当地政府说：“北海不是上海，你们要量力而行。”然而，这一番良言并没有被当地政府听进去。

1992年8月，潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价，获准查阅有关内部资料。他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到海南的房地产要出事，于是回去告诉冯仑、易小迪、王功权等6位合伙人，马上分家，撤回北京。

1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》。国16条招招要命，海南房地产立刻崩塌，数千家开发商卷款逃离，烂尾楼成了海南的一道风景线。

160万的海岛，2万多家地产公司，三年超4倍的房价，600多栋烂尾楼，18834公顷闲置土地和800亿元积压资金。海南楼市泡沫给当时的中国人留下了一个沉痛的教训。

国16条出台之后，受打击的并不只是海南和北海。与此同时，广东顺德北滘镇的一个别墅项目也遭到了沉重的打击，销售跌到冰点，已经建好的千套别墅无人问津，直到1994年3月，这个项目还只卖出了一套。这时两个股东已经扛不住压力，纷纷选择退出，将股份转让给当时的顺德北滘经济发展公司。

北滘经济发展公司是一家乡镇企业，扛不起这样的包袱。眼看项目要出问题，北滘农民包工头杨国强出手，以低廉的代价接管了这个项目。碧桂园，这家后来成为世界500强级别的房地产公司就这样诞生了。

当时的杨国强还没有想到自己后来有那么大的富贵，他也在为别墅卖不出去发愁。这时候，著名策划人王志纲建议他创办广东碧桂园学校，杨国强欣然采纳，于是一个横空出世的概念应运而生，这就是后来让许多中国家庭欲仙欲死的“学区房”概念。

王志刚的点子解了顺德碧桂园的难题，但是真正让杨国强、潘石屹、王石、许家印、孙宏斌、王健林等等一大批地产商大发横财的，是1998年中国房改的历史性大转身。

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1998-2019年：一个大时代的转身

王石在他的回忆录《光荣与梦想》一书里，记录了1997年11月，他和时任国务院副总理的朱镕基的一次谈话。

1997年，王石向朱镕基汇报工作。朱镕基问他，房地产行业能否成为国民经济的支柱产业？王石想了想说：“我不认为2到3年内，住宅行业能成为国民经济的支柱产业。”

王石毕竟只是一个企业家，想问题的格局还停留在自己的一亩三分地上，他没有及时领悟朱镕基总理的思路。当时东南亚金融危机爆发，索罗斯做空香港，中国急需启动内需来拉动经济增长，当时学术界不少专家认为，在钢铁和汽车均不可行的情况下，应该把住宅当作启动内需的支柱产业来发展。

王石想的是，虽然中国的房改已经进行了近20年，但房地产市场并不完善，住宅中商品房的比例仅占30%多，60%以上是各级政府的福利房，这会成为房地产业发展的一个障碍。

王石不理解朱镕基的思路，但朱镕基却看穿了王石的心思。片刻沉默之后，朱镕基反问，“如果取消福利房分配制度，房地产行业能成为支柱产业吗？”

自1978年改革开放以来，中国住房领域一直是双管齐下，双轨并行，商品房市场建立了，但是福利房依然存在，而随着国民经济的飞速增长，不少普通人希望加大福利房供给，以平抑商品房的价格。

但是为了刺激内需，推动住房制度改革，1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份中国房改的标志性文件明确提出，停止住房实物分配。

这意味着沿袭了40年的福利分房制度结束了，中国房改走向全面市场化，房地产成了拉动内需最强有力的抓手，在随后的二十年中，但凡需要提振内需的时候，所有人第一个想到的都是让房价先涨一波。

1998年7月，政策一出，全国很多单位开始突击建房分房。调查显示，1998年是城镇居民购买公房比例最高的一年，近一半的居民因为担心以后会买不到房改房而急于购进，二季度的突击购房使中国的房地产市场异常火爆。

2000年2月，时任建设部部长的俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布，住房实物分配在全国已经停止。至此，“福利分房”这个词正式成为历史，“商品房”占据了中国楼市的绝对话语权。

统计数字显示，仅在1999年，商品房的市场占有率就达到了85%，商品房从面向少数群体的奢侈消费转向普通人的大众消费。

客观地说，商品房大时代让很多中国人告别了三代四代同堂的拥挤居住记忆，人居状况大大改善，但是高房价给中国人带来的痛苦也是举国皆知的事实。

2007年，是中国房改历史上的又一个关键时点。

2007年，作家六六的长篇小说《蜗居》被搬上银幕，成为该年度最火的国产电视剧。剧中有人为实现一个又一个的小目标放声大笑，有人为拆迁房以死相拼，这部电视剧中围绕住房问题展开的各种是是非非，无不牵动着全中国人民的神经。

2007年11月，温家宝总理出访新加坡，再度向新加坡住房制度取经。在新加坡国立大学，温家宝总理说，改革开放近30年来，中国居民的住房条件有了很大改善，人均住房面积超过了20平方米，但是分布不均，特别是近些年来房价上涨较快，人们有很大的意见。

温家宝说，在住房上，政府的职责最重要的是要搞好保障住房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房，而高档住房，则主要靠市场调节。

此后，一系列关于中国保障房体系的文件相继出台。比如北京，就表示要在十一五期间建设3000万平方米的保障性住房。

2008年，中国启动保障性安居工程，并将棚户区改造作为重要内容。

2014年，中央计划改造棚户区470万户以上，推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。

2013年起，中国棚改取得历史性成效。2013-2017年，中国累计改造各类棚户区2645万套，惠及6000多万居民，改造数量和惠及居民数量均比2008年至2012年翻了一番。截至2018年底，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”，住房条件得到极大改善。

与此同时，中国开始严控楼价。

2016年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等多个方面。

当时，很多中国人以为“房住不炒”会像从前的许多次调控一样，让楼价越调越涨，但事实并非如此，2016年以来，中国楼价上涨的势头已经被遏制住了。北京、深圳的楼价今年以来一直在横盘，而上海的楼价还有所下跌。

房地产第一功能是使用功能，对GDP和税金的作用要建立在使用基础上，这是常识。2019年7月，银保监会还特别约谈部分房地产信托业务近期增速过快、增量过大的信托公司，要求这些单位增强大局意识，严格落实“房住不炒”要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

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结语

70年来，中国人从人均3.6平米的居住水平提升到了人均20多平米，这自然是一种巨大的成就，但是现实生活中，中国房地产这70年来的变迁的意义远不止这一点。

房子是用来住的，不是用来炒的，但是在过去二十年中，中国许多人没有对此产生清醒的意识。20年来房产被各种力量爆炒，导致了许多人间悲欢离合。今天，中国的万家灯火，每一盏灯里都有一个关于楼市的故事，这其中的酸甜苦辣，各自心知。

很多人问我，既然地价房价上涨，中央政府得到更多税金，地方政府得到更多土地出让金，房地产商与房地产行业能欣欣向荣，并同时带动其他产业，买房人财富增值，银行拥有了更多优质抵押品和放款抓手，几乎全是好事，干嘛中央要各种限制呢？

撇开技术立国，要把资金从房地产引向生产与科技创新这种大道理不谈，最根本原因只有一个：房子是资产，而且通过层层嵌套的抵押与信贷链条，现在已经成了居民、企业、银行乃至整个社会最最核心的资产。

任何资产，其终极定价，都是依赖其未来能提供的现金流。如果房价一骑绝尘，与这个现金流能力不相匹配，差距太远，那么唯一的解决路径则是：资产价格的下跌，或者大幅下跌，而这种局面谁也不愿意看到。

房住不炒，正是我们一种集体的自我救赎。