融资遇冷，房地产新格局已经到来

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2019年下半年以来，房地产行业的调控风声越来越紧。

各路政策从四面八方围追堵截房企融资，新房贷利率又让购房者迟疑不定。缺失上游资金来源、下游客户，房地产行业遭遇困境。

政策围堵，房企已经无处找钱？

2019年一季度房地产行业小阳春，政策调控来得猝不及防。

政策先向房企拿地资金开刀。5月银保监会23号文吹响调控第一声号角。信托“窗口指导”，“房企发行外债新规”，银行开发贷款收紧等调控政策密集而至。

这还远远不够。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”更是给行业定了性，房地产要想再做中国第一产业难了。

调控多方齐下，房地产融资明显回落。安信证券研报显示，8月房地产信托成立规模313亿元，同降58%、环降 50%，创2017年5月以来新低。

二季度银行贷款新增房地产开发贷1900亿元，环降71%，同降65%。监管对房地产开发贷款要求余额不能超过3月底规模，大小房企都准备好挨饿吧。

债券方面，5月地产债首次出现净融资缺口，5-8月境内地产债净融资额89亿，仅相当于1-4月的31%。

长期以来，中国房地产行业已经穿越数个周期一直演绎“东方不败”。统计局数字显示，2018年全国商品房销售额接近15万亿，同比增长12.2%，再创历史新高。

本轮调控只是针对房企融资乱象挥刀。房企找钱一般源于三种模式，银行贷款、标准债权融资、非标债权融资。

银行贷款就不用说了，大家都懂的。标准债权融资工具包括境内债券和海外债券，在境内或境外交易所/银行间市场上市和交易，包括公司债、可转债、资产支持证券、短期融资券、中期票据、优先票据、高级票据等；非标准债权融资工具包括信托贷款、委托贷款等。

这些融资工具里，海外债券、非标融资平均成本最高。非标融资不合规可能性最大。过度依赖非标融资的房企脆弱性更高，带给行业的风险也更大。

为了剔除这些潜在风险，今年调控虽然来得“猛烈些”，不过是相对于早年房地产行业政策粗放式管理来说。早前发展无拘无束，稍微规范下房企就大叫受不了。

土地市场趋冷，房企抢收保“粮仓”

都是有哪些房企大叫受不了？万科2018年就喊“活下去”，却闷声在年底发大财。很多房企也都是这样。在行业调控2015-2018周期，很多胆大激进的房企都做大规模。

且莫论房地产会否就此一蹶不振，单从现在拿地力度看，行业发展还是有放缓趋势。

统计局最新数据显示，1-8月，土地购置面积同比下降25.6％，仍延续1-7月下降趋势。土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。

这是土地市场已经回归理性，还是暴风雨来临前的平静？脱离数字层面，去看看8月房企具体拿地情况。市场还是一片热火朝天。

根据中指院研究数据，主流房企拿地积极。万科8月拿地金额超120亿元。公司8月拿地足迹涉及嘉兴、昆明、太原、天津、大连等地。华润置地8月拿地金额为64.9亿元。

中指院认为，8月全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企，主要为国有企业和大型房企，部分企业采取合作方式拿地。

入榜地块中，共有6宗由国企参与竞得，占TOP10拿地总额的58.7%，包括金茂、葛洲坝等央企，以及南京颐盛、北京城建等地方国企。

还有一些跨界巨无霸企业也“浑水摸鱼”，以跨界合作方式拿地。中国平安就是其中佼佼者。其与新恒基联手在杭州拿下两宗地块。

怎么看这都好像是房企在抢收。9月央行降准，都没有房地产的份。释放资金用于精准支持实体经济。房地产融资环境恶化，预计未来新开工面积、房地产开发投资增速都将稳步回落。

房企各扫门前雪还是抱团取暖？

调控年年有，今年特别多。调控之下，房企也都积极采取应对策略。

外部的钱不好找了，只能靠内部回血。为了加快回血力度，房企“全员营销”、“降价促销”、“特价房”概念层出不穷。

据21世纪经济报道，天津富力新城J5s地块项目价格从10000元/平方米调整到6800元/平方米，降幅超30%，首付分期低至3.6万。

在合肥，建发雍龙府的两套别墅在总价上让价200万进行销售；金辉庐州云著由备案价格2.2万/平方米调至均价2万/平方米；高新皖新朗诗麓院均价调低约3000元/平方米。

金九银十变成铁九铜十？无论房企如何高调营销，怎奈购房者不为所动。

统计局数据显示，截至8月末，全国商品房待售面积49784万平方米，比7月末减少92万平方米。其中，住宅待售面积减少140万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积增加16万平方米。

房贷利率新规、政策调控让居民购房意愿下滑。初步看，房企“快周转”策略有待商榷。有内部人士认为，在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流过冬。

大环境变化也让房企分化加剧。有融资优势的房企趁机可以拿地，提升市占率。没有资源的就拉合作。最受伤的是那些依靠非合规融资渠道，信用资质弱的房企，随时面临倒闭风险。

作者：李莹

编辑：李雨谦