越秀房产信托基金(0405.HK)供股进行中，参与认购更明智

自10月以来，越秀房产信托基金(0405.HK)收购越秀地产旗下越秀金融大厦受到市场持续关注。12月16日盘后，越秀房产信托基金宣布进行供股，一般而言，供股在资本市场被视作利空信号，而越秀房产信托基金在供股消息公布后次日公司股价却略有微涨，最终收报3.26港元，这在一定程度反映了市场对此次供股募资的反响良好。

进一步来看公告，越秀房产信托基金将按基金单位持有人每持有100个现有基金单位获发37个供股基金单位的基准进行供股。认购价每个供股基金单位3.20港元。最终，供股将透过按每个供股基金单位3.20港元的供股认购价发行最多12.34亿个供股基金单位，筹集约39.50亿港元（扣除费用前）。

此次供股所募资金将用作越秀房产信托基金收购越秀金融大厦款项中的一部分，透过供股方式进行，不仅有利于扩大公司股东及资本基础，且同时也将进一步巩固公司的财务状况，符合公司及股东的整体最佳利益。

从越秀房产信托基金目前股价来看，处于低位供股，同时存在一定的折让，此外包销商亦是越秀房产信托基金的重大基金单位持有人（即越龙）的间接控股公司，根据包销协议的条款，包销商将悉数包销供股基金单位（越秀及越秀地产根据不可撤回承诺（即越秀权益基金单位及越秀地产权益单位）同意承购者除外）。

这一系列信息均反映公司期望进一步发展自身的迫切希望，同时愿意与投资人一同分享新一轮发展机遇，对未来经营前景充满信心。

接下来，笔者也将进一步分析，为什么投资者此时参与供股是一个不错的选择。

中小股东该如何考虑是否参与供股呢？

首先，从宏观经济的角度来看，数据显示，香港第三季度的贴现窗基本利率平稳保持在0.5%，最优惠贷款利率在5.0%水平维持不变。面对处于低息环境的香港市场，越秀房产信托基金这类REITs产品显然是值得参与的。

（来源：香港金融管理局，中金公司研究部）

具体而言，一是相比于其他投资标的，越秀房产信托基金这类高质量且稳定回报的资产在当前市场环境中能更好地帮助投资者实现财富增值；二是中长期来看，港交所在上市制度改革(引入SPAC机制)和互联互通(MSCI中国A50期货、跨境理财通等)等方面的不断努力，将持续增强港股市场活力，越秀房产信托基金的流动性有望进一步提升，并带动估值向好。

落实到越秀房产信托基金的经营层面来看，除了受益于自身独特的风险回报特征，低息的环境还显着降低了越秀房产信托基金的融资成本。据悉，此次收购的融资成本仅为Hibor+1.3%，叠加租金的长期成长性，以及疫情过后带来的强劲修复预期，其收益空间有望被进一步放大。

同时投资者应该明确的是，此次供股的背景是越秀房产信托基金收购越秀地产旗下越秀金融大厦，这是自其2018年收购杭州维多利中心以来再一次向其资产池中注入优质资产。该底层资产项目不仅有区位光环加身，同时整体运营情况不俗，优质项目的加入将令越秀房产信托基金的资产规模、业态组合、收益结构都将得到进一步的提升和优化。一方面，资产注入后，越秀房产信托基金扩大后的资产组合估值预计是香港和新加坡上市房产基金所持的中国资产组合中规模最大的。另一方面，收购也将使得越秀房产信托基金的收益结构更有稳定性，降低越秀房产信托基金从广州国金中心的收入来源集中度。总体而言，此次资产注入具有潜在资本增值上升空间，将有利于越秀房产信托基金的市值及提高基金单位的整体流动性。

同时供股形式有效控制了收购后的基金借贷比率。根据通函，越秀房产信托基金完成收购后的借贷比率预计增加至41.0%，距离50%的上限仍留有充足空间，兼顾了稳健性和收益性。

审时度势，当下或是参与“供股”的好时机

2021年12月21日恰逢越秀房产信托基金成立16周年，作为全球首只投资于中国房地产的上市房地产投资信托基金，在过去的16年间，越秀房产信托基金旗下资产估值已增长至10倍，持续保持100%及以上的分派比率，历史基金分派收益率均在5%以上，以极强的抗风险、跨越经济周期能力为股东带来了长期稳定的回报。

不难发现，此次供股可以说是为越秀房产信托基金股东提供了一次极具价值的投资机会。通函显示，收购越秀金融大厦将扩大越秀房产信托基金组合估值约23%，将增厚备考每个基金单位分派约3.4%至0.1055元人民币，备考分派收益率由6.68%提升至7.16%，基金拟于完成收购后特别分派每个基金单位人民币0.0255元，为股东带来切实的收益。

总结参与供股的意义，不仅是保证自身权益不被摊薄，本质上更是选择参与越秀房产信托基金的未来成长，相信其将为投资者带来不错的收益体验。

值得注意的是，过往经验表明，部分投资者因不清楚供股的机理，而错过了与股票经纪人确认参与“供股”或是处理供股权，使得权益被无故“稀释”，白白遭受损失。

笔者通过验证当前宏观经济环境、越秀房产信托基金本身的经营素质及发展前景后初步判定，参与此次“供股”对于中小投资者来说或是一个不错的选择，大概率能给中小投资者带来长期具有吸引力的回报。而从首日供股权定价情况中也能窥见，按下参与键也正是目前大多数投资者形成的共识。