不买华润城，弃选润峯府，深圳的有钱人究竟在等什么？

引爆深圳新房市场的两个神盘，终于落下帷幕。

上周华润城润玺二期“鏖战”到次日凌晨一点半无缘日光，润峯府从早上选到晚不负众望清盘。

虽然新房市场“接力棒”上周五便一次性交给了宝安的珑湾上城花园、罗湖的益田御龙华府、南山的玖裕茗院，但作为殿堂级的网红盘，市场仍旧讨论不绝：

有实力的买家，为何弃选神盘？他们在等什么？

总之，用刚需的话来总结就是，“我不懂，我不理解”。

那么真正的原因是什么？

1

弃选“双润”的背后

润玺二期、润峯府从开盘到落幕，都不低调。

要知道，这两个盘，开盘前连样板房都没有。

说实话，实力买家，选房就是低调中带点骚气。

按照这样的结果来看，一切刚需惯性思维的想法都无法理解：

为什么两个盘选房的节奏拉得这么紧，为什么两个盘的户型都是超100㎡的单位，为什么1000万起步一套的房子，还这么多人抢？

共3214批有钱人通过了意向登记，从当天去化情况来看，两个盘消耗共消耗约1567批有钱人。

理由在波荔做过的楼评里，多少有剖析到——润玺2期拿证、润峯府欲来！怎么选？。

一是非刚需地段，稀缺。

两者都是中心区的土地资源，周边的用地多数已经被规划用作商业用途，又或者是已经建成其他售罄的住宅。

二是价差足够大。

带装修一个均价11.2万/㎡，一个13.2万/㎡，扔到市场上看，都有差不多4-7万/㎡的价格差距。

但从选房过程来看，选的人多，放弃的人也多。

润峯府虽然日光，仍旧有347批客户弃选。（743套房源1090号买家选走最后一套）。

润玺二期没能日光，选剩约200套，弃选客户超500批。（选房当天，选到1279号时，还有263套）

这就意味着有超过800批手拿千万子弹的买家选择了放弃。

出现这样的情况，这对核心地段足够笋的新盘来说，是非常割裂的。

因为除了入围有资格参与选房的买家，市场上仍然还有不少买家困于名额，想抢抢不到。

在往期的文章中，也有剖析到其中的原因，主要是当下的市场，二手房存在指导价，新房产品不断冒新，买家选品变得挑剔。

但实际上还有一部分原因，那就是新房市场的预期已经被今年深圳土拍限价所引导。

今年3次集中土拍，深圳总共推出39宗宅地，除了4宗人才用地，以及深山合作区的3宗用地，实际能够进入市场，给深圳新房市场带来商品住宅的是32宗。

而在这32宗宅地当中，市场的买家们，已经在重点关注南山桂湾街道、招商街道，宝安尖岗山、新安街道，龙华的民治街道等几宗，位于往期新房或次新房附近的限价宅地。

尤其是在南山桂湾的两宗毛坯限价9.2万/㎡宅地。

所以在“双润”选房结束后，买家们不再像以往落选一般感到焦虑，也不因为弃选而感到可惜，而是相信明年的新房市场会是一片繁华，捡钱的机会仍然存在。

而这部分买家，有人明确表示，明年同位置的新房，不如桂湾限价9.2的新盘，与其选取户型、楼层位置不佳的房源，不如珍惜购房名额，等待下一个新盘或者下下个新盘。

目前，32宗宅地当中，不少已经确认具体的开发主体，明年下半年如果市场趋势延续，也将会看到不少新盘扎堆。

2

明年还有什么值得等待？

基本上可以明确的是，不管什么段位的买家，都在等明年的新盘，尤其是限价宗地或者限价宗地周边的新房。

就当前看，市场明年福田、南山以及宝安都有值得期待的项目。

前海：桂湾T201-0168地块深业项目1期、天健悦桂府2期、招商领玺3期、前海时代广场3期、润玺2期的第二批、颐湾府二期、深业世纪山谷、赤湾伴山伴海、深铁赤湾开云府

福田：海德园A区、深圳中心天元、泰安名苑

宝安：宝中A004-0175地块鸿荣源项目、都市茗荟二期

参考这些项目周边往期开过的项目价格，吹风均价基本在8.5万/㎡以上。

就南山片区来看，其中，润玺二期的4栋已经是准现房的状态，户型也确定基本都是120㎡的大小，位置和景观都是润玺二期中最好的。

北侧靠金铜路，出行能够避开金铜路以西向的拥堵路段，快速切入沙河西路。

东向远眺大沙河以及高尔夫球场，能够避开周边高层建筑遮挡。

所以值得市场再次期待。

而前海桂湾的两块宅地，在这次“双润”落幕后，市场开始蠢蠢欲动，预订“日光”。

编号为T201-0157的宗地被天健拍走，T201-0168宗地则被盐田人才安居有限公司和深业南方地产（集团）有限公司联合拍下。

这两个项目未来建成后，离前海湾站地铁口步行10分钟，骑行大约2.1公里可以到海边公园（又叫前海演艺公园），骑行1.1公里可以到达南方医科大学深圳医院，两公里可以到恒裕前海金融中心。

（海边公园风光）

未来待区域成熟，会成为集海景公园、金融产业中心于一身的宜居片区。

但正因为片区内处于开发升级的状态，周边的产业大厦还有待落成，所以未来桂湾深业项目、天健悦桂府2期会有被遮挡的风险。

桂湾深业项目部分景观，西南向可能会被前海综合交通枢纽及上盖综合体遮挡。

因为前海综合交通枢纽项目上盖开发部分已经确定是集枢纽立体商业、甲级办公、国际星级酒店及服务式公寓、商务公寓于一体的超级枢纽城市综合体，包括9栋超高层塔楼（含裙楼）、地铁11号线上盖独栋商业、远期枢纽上盖商业等。

而东向紧邻天健悦桂府1、2期，远期还会有中冶大厦。

而天健悦桂府2期的部分景观，南向则会被自身的一期、龙海家园、微众银行大厦、招联大厦、敏华控股大厦、中国国有资本风投大厦遮挡，西向被桂湾深业项目遮挡，西南向同样远眺会被前海综合交通枢纽及上盖综合体遮挡。

（天健悦桂府2期南向建筑群）

所以明年项目如果入市，在选筹方面，可能需要注意一下这些问题。

目前，桂湾深业项目还没有动工的迹象，地块处于储备用地状态，而天健悦桂府2期已经在施工。