跑赢张坤、谢治宇、葛兰一众顶流，传说中的REITs有何特点？
很多人都把目光投向权益类的股票基金，殊不知，基金市场有很多种，甚至一些能够跑出超额的收益，比如以下几只REIT基金：
根据统计，截止到21日，市场上首批九只基础设施公募REITs试点产品上市已满半年，平均涨幅达19.71%。此外，第二批两只公募REITs已分别于12月14日和12月17日上市。
可以看出，REITS基金刚刚登陆中国资本市场，聪明的资金已经开始慢慢注意到这个价值领域。那么公募REITs到底是什么？对于基金投资者来说是否意味着新的投资机会？
1、REITs基金为何物？
REITs，即不动产信托基金。目前国内所说的公募REITs指基础设施领域不动产投资信托基金。即以基础设施为底层资产进行资产证券化，投资人可通过购买基金份额分享底层资产产生的收益。其本质上是一种资本市场和实体经济相结合的金融工具，用于盘活存量资产、转变经营方式和提升资产运营效率。
REITs起源于美国，自1960年美国推出REITs以来，全球已有近40个国家和地区搭建了REITs市场。分区域来看，北美是REITs发展最为成熟区域，REITs占上市房地产证券比例超九成；欧洲及亚太发达市场其次，REITs占上市房地产证券比例均超四成；而发展中市场REITs大多处于尚待建设或刚起步阶段，REITs占上市房地产证券比例不足一成。
在FTSE EPRA/Nareit发达市场房地产指数的总市值中，超80%由上市REITs组成。显然，REITs模式在发达市场房地产领域的应用已经较为广泛与成熟。
而REITs在中国的发展时间并不长。2020年以前，应国内相关监管要求，国内发行的REITs产品以商业地产类REITs为主，并未出现真正的公募REITs。类REITs的本质是债，而REITs则是一种股权融资工具，两者存在本质差别。
截至2020年底，类REITs产品累计发行额达到1743.4亿元，底层资产以传统商业地产为主，基础设施仅占8%。
2020年4月30日，由证监会联合国家发改革委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国的基础设施公募REITs市场正式进入序章。此后，REITs进入快速发展阶段，首批9支公募REITs于2021年6月挂牌上市，公众投资者可以通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与REITs份额认购。
从投资方向来看，首批REITs主要投向收费公路、仓储物流、产业园区和生态环保四类基础设施资产。公募REITs底层资产可分为产权类和特许经营类，两者的现金流分布存在较大差异。产权类项目以仓储物流、产业园区为主，享有处置收益权，因此最后一期现金流较大；特许经营权项目以收费公路、生态环保为主，项目现金流主要来自于收费，每期现金流分布较为稳定。
而从资产属性上看，基础设施REITs兼具了“债性”和“股性”。REITs的债性体现在其强制性的高比例分红，同时，REITs也具有股票的特征，因为其本身代表着所有权，可以从二级市场价格上涨中获得收益。
2、关注度日渐提高，保持一份理性
首批公募REITs上市已有近半年时间，大致经历了“冷淡期”到“活跃期”两个阶段，
冷淡期从首发日一直持续到8月。在经过首日打新后，公募REITs二级市场迅速降温，日成交金额从首日的18.60亿元回落至第二周的不到1亿元，甚至平安广州广河REIT、红土盐田港REIT、东吴产业园REIT、中金普洛斯REIT均出现了破发的情况。一方面原因在于投资者对新的产品持观望态度，另一方面在投机性资金撤出后，二级市场情绪热度下行。
进入九月，REITs在二级市场进入活跃期。REITs市场日均成交量回升至1亿元以上，平均换手率回升至2%左右，远高于海外成熟REITs市场的交易活跃水平。主要是因为今年进入下半年以来，股市债市均出现一定的调整。在此背景下，市场开始重新审视REITs这种新型投资产品。
目前来看，无论是二级市场价格表现还是可分配收益方面，首批公募REITs表现都较好。截止12月17日，首批上市公募REITs9只产品全部实现正收益，价格平均涨幅为19.71%，其中5只产品涨幅超过20%。而据中信证券估计，首次公募REITs的年化总回报率在11.9%-92.6%之间不等。
首批公募REITs的试点选择的都是我国经济发展中稳定运营、回报良好的优质标的，因此有这样的业绩表现和投资收益也并不让人意外。
第二批两只基础设施REITs成立于12月3日。由于网上及网下均认购火爆，第二批 REITs 相较于第一批 REITs 中签率下降较多。华夏越秀高速REIT 网上中签率为 2.14%，网下中签率为 2.60%；建信中关村 REIT 网上中签率为 1.97%，网下中签率为 1.83%。华夏越秀高速REIT和建信中关村产业园REIT分别上市于2021年12月的14日和17日。两者在上市初期涨幅惊人。按收盘价计算，华夏越秀高速REIT上市首日涨幅为22.76%。建信中关村REIT上市首日则出现“一字板”，涨幅为30%。
基金君关注到，首批REITs在上市首日大幅上涨后，上市第二天均出现了不同程度的下跌。但与第一批REITs不同的是，第二批REITs在上市后则出现资金热炒的情形。华夏越秀高速REIT上市首日涨幅为22.76%，第二日开始的涨幅分别为7.85%、1.36%、2.79%，在上市第5天开始出现下跌，跌幅为6.58%；建信中关村REIT则在上市首日封板，上市后第2及第3天的涨跌幅分别为7.26%、-3.43%。也从侧面证明了，资金热捧不会持久，价值回归才是结局。
在当前节点来看，我国的公募REITs产品具有稀缺性，在证券、基金、信托公司、保险多方资金介入之下，市场情绪严重过热。但拉长维度来看，REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作，因此投资者需警惕REITs交易过热后回调的风险。
总的来说，基础设施REITs为投资者增加了一类新的投资标的，也拓宽了社会资本投资渠道。但是投资者们应注意，尽管由于当前REITs产品具有稀缺性，加之项目较为成熟优质，短期过热出现超额回报，但也应当审视自身的风险偏好，了解清楚底层资产的特征和性质，警惕REITs交易过热后估值回归理性的风险，审慎的参与REITs市场投资。