“先行者”力高集团（01622.HK） 输出中国健康建筑样本

近年来，疫情大环境下，人们对自身健康与生活环境的质量愈发关注与重视，相对应的与人有着极高“亲密度”的建筑也正围绕“健康”这一关键词掀起一股变革浪潮。对于建筑行业来说，随着“以人为核心，构筑健康美好生活场景”的理念越来越深入人心，各大房企们如何提供高品质的建筑产品，也已成为行业竞争下半场一个重要的核心竞争力所在。

从2020年开始，包括保利、万科、力高等20多家房企相继发布了健康建筑产品，反映了供给层面对市场趋势的把握。而政策层面的方向则无疑为这一趋势未来的发展注入了一针强心剂。在今年7月30日，北京市规划和自然资源委会发布了具有“风向标”性质的“2021年第一批集中供地高标准设计方案公告”，健康建筑为“高标准”“竞品质”的“标配”。

疫情对于建筑行业产生了怎样的影响？房企如何把握和应对后疫情时代行业发展的机遇与挑战？怀着诸多疑问，我们与力高集团（01622.HK）首席科学家卜增文进行了深入的探讨和交流，就后疫情时代健康建筑的发展以及房企该如何积极作为分享。

以下为对话实录。

1、疫情后时代，健康建筑站上风口

格隆汇：宏观环境和行业变化来看，面对推动国家经济绿色高质量发展、驱动房地产行业健康平稳的这一大背景，房地产行业会哪些新的定位？如何以人为核心去构筑绿色健康美好生活场景？

卜增文：我认为对于整个房地产行业而言，未来“房住不炒”的基本原则不会改变，快周转、加杠杆的模式将难以大规模复制。房地产行业将会回归本质，更加关注产品和服务，而健康建筑是一个很重要的方向。

尤其是这次 “疫情”让居民更加重视社区安全与自身健康。我们也看到，消费升级大背景下，居民对于水、空气的需求已经从基本生活的满足转向健康品质生活的追求，特别是近年来，像卫生间智能洁具、排水排风设备、净水系统、新风系统、空气净化器等能带给健康生活新体验的智能家居设施越来越受到关注和市场欢迎。健康建筑和健康技术已经成为老百姓的刚需。

以人为核心，构筑健康美好生活场景应该是房地产行业的初心，以前仅仅停留开发商的口头宣传上。但是，越来越专业购房者和更高要求的购房者以及业主，已经在倒逼开发商，提供更高品质的住宅产品。

至于如何构建这样美好的生活场地，具体路径有很多种，也是一个漫长的过程。目前来看，行业都是在探索，市场上并没有出现比较好的样板。

格隆汇：健康建筑、健康城市等新热点会对现有的建筑发展体系带来哪些变化和引发新的思考？

卜增文：健康建筑是机遇也是挑战，积极应对还是被动应付带来的结果都不一样，特别是在这个时点上。如何给业主提供更高品质、更健康的住宅产品，涉及到企业战略转变、组织架构的调整、人才结构的调整。这不是一件容易的事情，需要自我革命。具体到技术、产品和管理上，地产行业可能都会面临以下几个挑战：

一是住宅产品的标准化如何满足年轻客户多样化需求；

二是产品力提升所需要的企业人才储备有多少，现有的地产设计、工程技术人员是否能满足产品研发的要求；

三是从依赖资本到依靠技术创新，企业管理者的角色转变，能否打破“路径依赖”；

四是产品创新涉及到现有地产的设计、工程、成本、采购等部门管理链条如何打通？

格隆汇：后疫情时代，健康建筑实质上也在倒逼行业围绕品质、技术等增量空间去竞争，这势必也将对整个产业链产生深层次的影响，您觉得这里面会有哪些机遇？

卜增文：我认为，健康建筑是建筑产品的消费升级。健康建筑技术将越来越多融入到建筑中，成为标准配置，成为高品质建筑的重要组成部分。房地产将回归产品本身，提供满足客户需要的更优质的健康建筑产品，成为唯一标准。

简单地说，现在的健康建筑是开发商的选择题、加分题，未来是必答题、扣分题。

健康建筑的产品和服务市场前景很大。家用空气净化器在疫情期间，销量增加70%多，现在，新风机、净水器、除螨仪等家用健康建筑产品越来越多进入到家庭。我做过一个小范围的调研，深圳35岁以下的年轻人或者家里有孩子的年轻父母，50%以上购买过净水器和空气净化器。但是，更换空气净化器滤芯的服务昂贵、不专业。所以，消费升级给建筑也带来挑战，也带来机会。

图片说明：《某空调系统室内空气微生物湿处理特性及失活动力学模型》《制冷与空调》2015年10期）：空调系统运行后的微生物浓度是不运行时的2倍

但是，建筑产品力的提升，不是增加净水器和空气净化器那么简单，是地产行业和上下游产业链深层次的变革。

2、破解房地产建设中的“三元悖论”

格隆汇：经过疫情，健康建筑会向哪个方向发展？

卜增文：如今防疫已经常态化，建筑防疫应该与建筑抗震和建筑防火同等重要。既然应对地震、火灾有防火标准和抗震标准，那么也应该参考抗震和防火的做法，建立防疫标的准体系，实现建筑防疫。

从这个角度讲，建筑防疫是健康建筑技术中最重要的组成部分。所以，我们和深圳大学合作，决定编制建筑防疫设计标准，这个标准一共有两本，《居住建筑防疫设计标准》和《公共建筑防疫设计标准》，在12月10日，《居住建筑防疫设计标准》已经通过专家审查。

这是国内外第一个建筑防疫设计标准，是从0到1，所以难度非常大，面临的需要解决的难题也很多。例如，建筑的防疫等级确定、病毒和细菌在空气中的传播机理、哪些防疫净化设备是可行、防疫设计如何和现有标准协调统一等等，这些都需要研究，一点点落实到标准中。标准还涉及到很多专业，建筑、规划、暖通空调、给水排水、智能化、物业服务、疾病防控、健康服务等，专业面广，专业间需要协调。所以，这个标准编写完成是不容易的。

当然，如何建立与建筑抗震和建筑防火类似的建筑防疫体系，还需要政府去完善，我们也通过全国政协提案向政府提出了建议。我们认为，建筑防疫设计标准编制是一个里程碑，标志着建筑又建立了一种抵抗流行性疾病这种自然灾害的能力。

图片说明：疫情在建筑内传播

格隆汇：疫情对于建筑设计产生哪些更深层次的影响，催生了哪些变革？

卜增文：经历这次疫情，城市管理者、研究人员、开发建设行业的从业人员都在反思：城市规划和建筑设计的一些技术政策和措施是否合适？为此提出了“韧性城市”的概念，也就是说，当灾害发生的时候，韧性城市能承受冲击，快速应对、恢复，保持城市功能正常运行，并通过适应来更好地应对未来的灾害风险。所以，城市防疫规划将成为趋势。

随之而来的是高密度住宅将受到限制，例如，住建部等15部门联合发布《关于加强县城绿色低碳建设的意见》。提出县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，新建住宅最高不超过18层。

当然，疫情对居民生活习惯也产生了巨大的影响，这些影响进而影响的建筑产品。例如，我们通过调研发现，低密度、大阳台的户型得到业主的青睐、小区丰富的儿童活动场地也是业主的最爱，小区的健康跑道、健身场地也受到很多年轻人的追捧。

也就是说，政府宏观层面的政策发生了较大的变化，客户需求也发生了较大的变化。这两个大的变量的改变，必然导致建筑产品的变化，并且是不可逆的变化，将长远地影响整个行业。

格隆汇：如何定义什么是好的建筑？好的建筑需要具备哪些新要素？这些要素需要好到什么程度，才能有效地缓解乃至阻止疫情的发生，哪些要素又会带来风险？

卜增文：如何评价一个建筑品质的好坏，绿色建筑、健康建筑、绿色建材，这三项是共识。我认为还要加上建筑防疫。

至于这些要素需要好到什么程度，才能有效地缓解乃至阻止疫情的发生，哪些要素又会带来风险？一句话很难讲清楚。从来自客户调研报告和我们编制《居住建筑防疫设计标准》的经验来看，小区的自然通风良好、户内自然通风良好，是最有效的防疫的方法。当然，配置适当的防疫空气净化消毒设备，比如电梯防疫净化器，也是比较有效的。但是更高的标准就会引起成本的上升，甚至带来其他问题，这些因素又给项目带来风险。例如，有些城市远郊的低密度建筑，建筑设计很美观，建造品质很高，居住环境很好，但是有些生活必须的配套成本较高甚至无法配套。

格隆汇：当前围绕健康建筑行业共性的痛点问题是什么？有没有解决思路？

卜增文：经济学上有个三元悖论，也称“三难选择”、“不可能三角”，它是由诺贝尔奖获得者、美国经济学家保罗·克鲁格曼提出的：在某些经济活动中，三个目标不能同时实现，最多只能同时满足两个目标，而放弃另外一个目标。

我认为，建筑行业也存在“三元悖论”，这也是行业的痛点。例如，健康舒适的建筑品质、造价低廉、绿色生态，这是所有开发商面临的“三难选择”。这三个选择代表了三个不同的利益诉求：一是开发商的诉求，成本造价低；二是住户的诉求，住宅品质高、健康性能好；三是政府的诉求，绿色生态低碳。

图片说明：房地产建设的“三元悖论”

如何平衡这三个不同利益方的诉求，实现健康建筑的客户目标，破解房地产建设中的“三元悖论”？唯一的途径就是技术创新。

3、商业向善，融入创新灵魂匠造健康品质

格隆汇：在践行健康建筑理念的过程中如何实现效益，兼顾技术创新、市场转化节奏之间的平衡？

卜增文：提供给客户好的产品，就是最好的社会效益。企业的发展，需要兼顾长远和短期的目标。力高推行健康建筑的出发点并不是要带来经济效益，而是要建立企业的品牌，打造企业的产品力。

科技进步、管理创新、资本，这是行业和企业发展的三大动力。地产行业前几年的发展的动力80%以上来自资本，科技进步的贡献极小。但是，一个良性发展的企业，应该主要依靠技术进步和管理的精细化，而不是靠资本的狂轰乱炸。

在房住不炒、脱虚向实的大背景下，地产发展完全依靠资本发展的路径可能行不通了。依靠技术进步和创新，以及精细化管理可能是唯一选择。所以，力高坚持走技术创新，提升建筑品质这一条路。

创新首先需要有创新的人才，而人才培养要比资本扩张慢得多，所谓十年树木、百年树人。力高较早认识到企业发展需要科技创新这个问题，所以通过建立机制，培养科技人才队伍，这在地产行业是比较少的。

和大学合作是力高在健康建筑方面的一点体会和经验。力高选择与深圳大学深入合作，共同成立健康建筑研究中心，主要是考虑到深大健康建筑的研究团队和力高企业的契合度，以及相互之间的理念一致，合作过程中包容互补。

在此基础上，企业还要具备与大学对话的专业能力。企业和大学合作不是甲乙方的关系，不是购买服务的关系，不是师生关系，也不是慈善，是联合攻关的团队合作关系。企业只有具备这个能力，校企合作才有好的结果。我们和深圳大学的合作，是愉快而有成效的。

格隆汇：如何打造企业自己的健康建筑IP？

卜增文：每家房企的基因不同，诉求不尽相同。 结合自己的特点，打造适合自己企业的健康IP才是可持续的。追热点、贴标签，是不可持续的。

在进入“品质时代”的背景下，顺应市场需求推出独一无二的产品是中型房企的突围之路。始终专注产品研发的力高集团，通过以人居价值至上为核心理念的健康建筑，打造差异化IP，在竞争激烈的大环境下实现突围。

图片说明：力高建筑防疫的研究成果发表在国际顶级学术刊物《Building and Environment》（建筑与环境）

格隆汇：力高的健康建筑有什么特色？

卜增文：如何在建筑中营造和传承中国传统文化，这就是力高健康建筑的特色，也是难点。力高一直在尝试走一条能传承中国文化的健康建筑道路，丰富健康建筑体系，这一条路并不平坦，特别是在高周转、加杠杆的行业疯狂扩张的背景下，坚持做产品，而且是健康建筑的创新产品，这是不容易的。

2019年，力高在行业率先发布具有中国特色的“新东方健康建筑”1.0，提出了遵循和传承中国传统的、健康的居住形式和生活习惯的产品主张。2020年底，力高发布了新东方健康建筑2.0版，将建筑防疫作为力高新东方健康建筑的核心。

经过力高新东方健康建筑1.0和2.0，力高已经确立了比较清晰的新东方健康建筑产品体系。在今年的新东方健康建筑3.0中，力高提出：健康建筑为年轻加油。

如今，更多的95后甚至00后走向职场，成为购房的主力。为满足年轻业主在新时代的居住需求，力高总结了三点经验。

第一，健康技术与智慧技术深度绑定。智能化和人工智能的发展，为健康建筑以更方便、更低成本为业主服务，提供了可能。

第二，探索实现智慧健康的最佳路径。通过研发“智慧健康双管家平台”，将防疫、健康、环境、服务等，把监测到和健康相关的数据汇总到平台上，进行管理，并根据监测的数据给出健康服务的建议，实现“智慧的健康”体系。

第三，社区健康服务的深入探索。为了扩大服务的客户群体，力高和中国研究型医院学会合作，积极探索开展“健康照护师”培训，希望为力高业主以及有需要的客户，提供社区层面的、专业的健康服务。

从新东方健康建筑1.0，2.0到3.0，一步一个脚印，持续不断提升和丰富健康建筑体系，努力为业主、为行业提供更健康、更方便、更有品质、更有温度的建筑产品。

图片说明：力高开发的专利产品—建筑防疫净化通风器

4、结语

疫情阴霾笼罩之下，带上口罩出门成为人们每日的习惯，为的是躲避病毒的侵袭，为自己的“健康”负责。然而面对我们长期生活的室内环境，社区环境，摘下口罩那一刻，是否能够带给人们健康与安心，也正日益成为人们置业会去考量的问题，健康建筑的重要性不言而喻。

随着后疫情时代的到来，消费升级等大背景下，人们除了在对生理健康加强关注外，对人居环境带来的心理感受也更为重视，因此纯粹拘泥于住宅的美观性显然并不能完全满足这一需求，在智能化浪潮、新技术演变下，行业对“健康建筑”的探索仍然任重道远。

当前，包括力高在内等各企业积极探索建筑与健康的关系，开启对如何实现建筑设计的新技术、新经验与健康相结合等问题的研究，寻求自身的优势，突出重围。

从整个房地产行业的发展来看，当前围绕产品力的竞争业已成为各大房企在市场中寻求突围的重要着力点，如何打造健康建筑也将愈发受到重视，然而产品力的背后，考验的是企业在设计、理念、工程等多个条线的经营管理能力，显然这很难一蹴而就。特别是健康建筑的发展也是一个相当漫长的过程，在这条赛道上，相较于其他新入局者，像力高这类已经取得领先优势，同时具有清晰发展路径、坚守长期主义的公司，或许才更有机会成为整个地产行业下半场的领跑者。