绿景中国地产(00095.HK): 粤港澳红盘绿景玺悦湾逆市预售

受多轮地产调控政策影响，如今的中国楼市早已不是几年前那种全面普涨的行情。实际上，2021年的楼市分化非常严重，过往金九银十的情况已经成为过去式，多数地产新盘成交不佳，只有部分楼盘创出佳绩。

据58安居客房产研究院数据显示，在刚刚过去的“十一黄金周”期间，全国仅有38个三四线城市新房成交量出现增长，其余31个城市全线下滑，下滑城市数量近50%。

珠海是粤港澳大湾区的重要城市之一，但国庆期间珠海的房地产同样遇冷。据珠海中原研究中心数据显示，珠海全市164个项目在十一假期共成交953套，日均成交约136套，同比减少44%，与今年五一假期相比，成交量也回落近1/3。

尽管整体市场状况不佳，但顶流红盘依然有不俗的表现。

位于珠海香洲区的绿景玺悦湾花园项目于今年9月25日开盘，该项目备案均价4.59万元/平方米，销售价格是约4.25万元/平方米，这在均价3万多的珠海香洲区实属顶流豪盘。“十一黄金周”期间，该项目去化率高达六成，销售额约8亿元。

在全国楼市整体成交低迷的大背景之下，绿景玺悦湾的这份成绩单可谓非常亮眼。那么玺悦湾项目究竟有何过人之处呢？玺悦湾优异的成绩之于其背后的操盘手绿景中国地产又意味着什么？

琴澳联动，区位优势造就珠海城市名片

绿景玺悦湾位于珠海市香洲区南湾东桥，这个位置距离港珠澳大桥上桥口仅600米，是由香港、澳门方向进入珠海的第一站。港珠澳大桥是珠海走向世界的起点站，因此这个区域堪称珠海面向世界的会客厅。

房产最核心的价值由其地理位置决定，绿景玺悦湾的区位优势是其它楼盘无可比拟的。这也是玺悦湾能够成为今年粤港澳大湾区超级红盘的关键因素。

根据国务院于今年9月印发的《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，横琴粤澳深度合作区将为澳门产业多元化发展服务，这意味着横琴澳门之间的经济合作关系更进一步，而南湾的地位愈发重要。

目前，横琴粤澳深度合作区的土地开发已经用尽，而在横琴澳门一体化发展趋势之下，横琴的住房刚需外溢已成事实，而南湾将成为最主要的承接地。南湾是珠海高端住宅区的标杆，随着横琴粤澳深度合作区的不断发展，南湾未来将承接海量人流和资源。

琴澳同城，横琴扩容，在这样的区域背景下，绿景玺悦湾项目的火爆是理所当然的。未来这里还将承接来自香港、澳门，以及世界各地的大量高端人才。

当一个区域承载独特历史使命之际，来自各方的海量优质资源将向这里汇聚，其爆发出的能量将让区域价值大幅提升。珠海香洲南湾正是这个被时代选中的区域，而身处其中的绿景玺悦湾也因此能乘风而起，成为珠海名片。

居住在玺悦湾，不但可以对标国际化生活方式，而且还可以享受周边完善的配套。玺悦湾汇聚了珠海最便捷的交通、最繁华的商业、最顶级的圈层，并随着时代变迁，沉淀出一座城市独有的人文气质。这样的玺悦湾自然令人神往。

玺悦湾爆红，绿景地产实力继续提升

珠海玺悦湾项目有三个区，分别是南区、北区和中区，南区和北区为一期，目前销售的是北区。据悉，中区将作为玺悦湾二期项目进行开发，计划于2022年动工，预计在2023年预售。

玺悦湾项目总可售面积约33万平方米，如果按照目前拿到的备案价格4.59万元/平方米计算，总货值超过150亿。目前，该项目销售价格约4.25万元/平方米，香洲区虽然是珠海高端住宅区，但同期均价在3.8万元/平方米左右，因此玺悦湾项目实属顶流。在严厉的调控之下，今年国庆期间，玺悦湾项目去化率仍然高达6成，其实力不容小觑。

当下，中国房产行业面临着前所未有的巨大压力，无论是一二线核心城市，还是三四线城市，均出现新盘、二手房成交量全面低迷的现象。在这样的大背景下，玺悦湾项目的爆红更显亮眼，它将为绿景地产带来稳定的现金流，提升企业总体实力。

打造这样的标杆项目实非易事。

玺悦湾项目位于珠海香洲区南湾东桥，本是一个旧改项目，而绿景中国地产恰好是深耕粤港澳大湾区核心城市旧改20多年的品牌房企。玺悦湾的成功不仅是因为其自身区位优势绝佳，更有赖于绿景地产丰富的旧改经验优势。绿景的综合实力，以及对项目品质的不懈追求才是玺悦湾项目大获成功的决定性因素。

在中国地产行业，绿景地产与众不同，绿景长期聚焦旧改领域，是旧改赛道上的专业房企。前几年，中国房企跨领域、跨赛道经营流行一时，但绿景在如此不确定的大环境之下，仍然保持初心，专注旧改，实属不易。

珠海玺悦湾是绿景地产这两年的核心项目之一，在如今动荡的市场背景之下，绿景仍然按计划推出玺悦湾，以高去化率确保了自身稳定持续现金流。由于绿景的旧改项目毛利率比快速周转房地产的项目还要高一倍，因此玺悦湾项目为公司带来了业绩增长的确定性，实现了稳健、可持续的发展。

业内人士预计，珠海玺悦湾将会是绿景未来2-3年的主力销售盘，而绿景地产目前还在加紧建设深圳白石洲项目一期。当下，绿景有玺悦湾项目作为现金流支撑，而未来白石洲项目势必也成为福田区的超级网红盘，因此绿景地产的前景十分光明。

另一方面，绿景的财务状况非常健康，目前没有一年内将到期的美元债，唯一的一支4.7亿美元债要在2023年才到期偿还，与白石洲一期的预售的节点匹配，所以目前公司资金压力不大。

结语

多年来，绿景一直坚持稳健的财务和发展战略，其现金流和安全边际更为公司铸造了稳固的护城河。

一方面，绿景专注于大湾区城市旧改领域，基本不参加招拍挂拿地，在很大程度上回避了前几年土地市场高价拿地的行业竞争，这一优势在2016年之后愈发凸显。另一方面，绿景手握很多优质旧改项目，包括深圳白石洲、黎光、沙嘴等旧改项目，珠海南湾东桥的玺悦湾项目也是其中之一。这些项目区位优势凸出，销量极佳，为绿景地产贡献了大量现金流。

此外，绿景对项目的匠心打磨也是个突出优势。它一方面为绿景的产品提供了出众的品质保障，确保产品在市场的基础销量；另一方面也意味着绿景并不追求极致的周转规模与速度，这对企业的长期安全运作至关重要。

之前，绿景在珠海市场打造了喜悦荟项目，其品质给珠海市场留下了深刻记忆。这次推出的玺悦湾项目同样是一款诚意之作。目前，整个玺悦湾项目的总货值超过150亿元，为集团的发展提供了稳健的现金流。

展望未来，粤港澳大湾区未来势必成为带动国家经济发展的重要引擎，绿景中国作为深耕大湾区，特别是在城市更新领域具备核心竞争力的领头羊房企，未来将长期受益于这一历史性机遇。