实探宝安碧海“网红”盘！榕江壹号院的“硬伤”在哪？
进入第四季度，深圳楼市新房集中爆发，就连窖藏已久的“网红之王”深业中城也一马当先，争做第一个入市的项目。
备案均价为13.1万元/平方米，主推137-378平方米户型，共222套毛坯房源，目测能够再次创造“日光”纪录。
就在深业中城备案后，西丽的一个热盘汇城茗苑也备案入市，124套房源，备案均价约8.47万元/平方米，主推112-195平方米，毛坯交付，预计也能分走不少流量。
最近，网上出了一张很火的图，俗称“打新鄙视链”图，非常精简地表达了深圳人对“打新”的预期。
（图片来源网络）
其中，海德园、华润城润玺二期、深铁懿府、海岸城、前海润峯府、榕江壹号院等“网红”项目都包含在内。
自“金九”以来，深圳已经诞生8个“日光”新盘，9912人抢光4105套房，不得不说，深圳打新人将可能迎来选房最眼花缭乱的时刻。
所以，如果选中深业中城，今天不妨跟随@格隆汇楼市，实探另一“网红盘”“榕江壹号院”。
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项目最新情况
榕江壹号院位于碧海湾地铁站C出口边上。
自从2019年1月15日获得建设许可后，工程建设的进度非常迅速。
去年3月份项目都还处于基坑状态，今年5月就已经出地面约五六层。
如今，项目接近封顶状态，其中一栋已挂“封顶大吉”红条，其他楼栋也处于即将封顶状态，妥妥的准现楼状态。另外，广场的花圃也已经种上植物。
（项目广场处）
（悦和5街左侧项目）
（悦和二街处项目正门）
（金海路与悦和二街交界处项目门口）
（悦和路东侧的项目）
今年8月，有消息透露，销售已经就位，并且部分户型图已经流出，分别是120平的C-01户型以及200平的A-01户型。
但据项目处保安透露，目前展示中心未开，尚不接待客户，具体的开盘时间也未定。
据榕江壹号院总经济技术指标表显示，项目体量不大，共405套住宅，其中套内面积小于90平328户，容积率2.99，停车位453个（商业停车位169，邮局10，充电桩190），楼栋数有ABC座（分1、2单元），层高分别是30、29、28层。
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项目配套情况
作为碧海少有的项目，所处的片区虽然是靠填海填出来的，土地开发得比较晚，但是最近几年不少品质不错的住宅都建设起来，环境整洁、道路规划科学。
所以目前片区内，成熟度较高，周边配套相对完善。
交通方面：距离地铁、高速公路、港口、城际轨道、机场以及公交站都非常近。
项目在11号线碧海站C出口边上，距离地铁1号线西乡站约730米。
主干道“四纵四横”，包括宝安大道、西乡大道、滨海大道以及广深沿江高速。其中广深沿江高速深圳段是作为大铲湾港的疏港主通道。
项目距离宝安国际机场仅一个地铁站，距离泰华阳光海公交站仅需步行1分钟，靠得最近的是世界级集装箱码头大铲湾码头。
另外，实探当天发现，穗莞深城际铁路深圳机场至前海段在深圳设定了3站，分别是西乡站、宝安站以及前海站。
其中，西乡站位于宝安大道上，距离地铁1号线西乡站，步行约900米。
目前正在建设，距离榕江壹号院也是最近的。
（图片来源：深圳地铁）
商业方面：自带1.3万㎡集中商业，周边共享中熙香缇湾花园底商、松茂御龙湾底商、泰华阳光海底商，覆盖了西乡天虹、七巧国、正中华丽中心等商场。
（香缇花园底商）
教育方面：2公里内有西湾小学、海湾中学、海港小学、红树林外国语小学、碧海小学等。
其中，西湾小学始建于清朝光绪二十一年(1895)，是一所有一百多年历史的老校。曾获广东省一级学校、广东省绿色学校、宝安区卓越绩校示范校等奖项。
西湾小学位于项目北面，正对金海路与悦和二街交界处项目门口。
（深圳市宝安区红树林外国语小学）
医疗方面：步行8分钟可以到达恒生医院，步行约5.7公里可到达南方医科大学深圳医院。
文体方面：不到500米处有西乡最大的体育中心、碧海湾公园、西湾红树林公园。
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项目区位价值
榕江壹号院所处的片区，属于碧海片区。
在宝安官方划分中，属于宝安新中心区（新安六路为界，分南滨海区和北碧海区）的北片区，在法定图则上称为“西乡中心地区”。
作为填海填出来的片区，少有农民房历史遗留问题，是西乡住宅土地最多的片区。
根据官方统计资料，西乡实际可利用土地不足20平方公里，已基本没有可用的工业用地，而平方公里土地中68%集中在碧海中心区和坪洲范围。
近年，受前海扩容辐射叠加大空港经济圈利好，被誉为前海后花园，可以承接不少来自宝安中心以及南山的改善外溢需求。
按照大空港的规划，未来机场周边会逐步成为一个集聚客流、物流、信息流的临空经济圈。
另外，未来随着有“黄金环线”之称的15号线地铁规划落地，碧海片区会因紧邻海城站，区位价值会更进一步。
目前碧海片区轨道交通主要为11号线碧海湾站和1号线西乡站。
通过1、11号线片区可以深圳福田和南山CBD，直达科技园、前海、后海、福田等主要区域。
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项目价值参考
榕江壹号院周边住宅密度相对较高，新房项目较少，住宅布局形态基本已经定型。
除了全部楼栋快封顶完毕的榕江壹号院，就只剩深圳市三围股份合作公司征地返还用地（01-29号地块）在建。
而三围股份合作公司征地返还用地属于返还用地，是三围村和深圳京地联合开发，包含住宅、商业等，大部分住宅都用于补偿村民，并且竣工时间要等到2024年5月。
所以如果榕江壹号院开盘后，碧海的范围就只剩这么一个能看得见的项目，可见片区内住宅新项目有多么稀缺。
目前项目周边住宅，二手在售的有松茂御龙湾、泰华阳光海、中熙香缇湾、碧海君庭、幸福港湾等。
@格隆汇楼市实地走访附近中介门店，其中泰华阳光海挂牌报价约9.7万/㎡，中熙香缇湾挂牌报价约10.4万/㎡，碧海君庭挂牌报价约9.8万/㎡，松茂御龙湾挂牌报价约8.9万/㎡，而片区内品质最好的小区华丰前海湾挂牌报价约11.2万/㎡。
（实探当天，正好飞机起飞经过）
市场吹风价大概在9万/㎡左右，比片区目前不少二手挂牌价格要略高一些。
不过从二手房参考价格看，片区最高的圣淘沙骏园价格在8.87万/㎡，其他楼盘几乎都在8万/㎡左右，与市场价格差距较大。
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总结
作为碧海时隔三年，即将跑步入市的项目，最后总结一下优缺点。
优点方面：
1、占据地段优势，可享前海、宝中和大空港的外溢福利
2、项目位于11号线碧海湾站C口边上，距离1号线西乡地铁约730米，公路交通也发达，主干道“四纵四横”，并且临近机场，出行便利
3、项目周边住宅格局成熟，少有农民房遗留历史问题，被次新高层花园小区环绕，环境整洁，居住氛围浓厚
4、项目自身密度低，容积率只有2.93，户型方正，布局动静相宜
5、周边配套成熟，商业、学校、文体中心距离比较近
缺点方面：
1、项目体量较小，没有地面花园，空中花园面积不大
2、项目临近机场，处于航线正下方，会有飞机噪音影响
3、片区内学位相对比较普通
4、纯大户型设计，价格相对周边优势不明显
所以如果是你，近期愿意等哪个“网红”项目？欢迎评论区发表留言。