以房换电，中国电建亏还是赚
今日，中国电建高开低走，盘中一度大涨9%，截至收盘，涨1.79%报8.51元/股，总市值达到1301亿元。
因踩中新能源风口，自7月下旬至9月下旬，短短两个月，中国电建累计最大涨幅达137%，成为近期备受市场瞩目的明星股。但今年来，随着房地产市场逐步缩紧，中国电建一直被投资者诟病的房地产业务，也终于被公司剥离。之后专注发展水电等新能源业务的中国电建真的值得期待吗？
01
拖后腿的房地产业务
作为水电建设的龙头，中国电建的业务涵盖工程承包与勘探设计（主要是水利水电工程，含抽水蓄能）、电力投资与运营、房地产开发及电力设备制造与租赁等。其中，工程承包与勘探设计业务历年来占比在80%左右。
从占比来看，房地产业务虽然相比工程承包与勘探设计业务规模不大，但过去三年，依然为公司贡献了年均约200亿元的收入。不过，从营收增速来看，中国电建的房地产开发业务近年来却出现了明显的下滑。今年上半年，公司房地产业务实现营收52.21亿元，同比大降32%；去年，公司这块业务总营收为217.9亿元，同比下降6.4%。
同时，公司房地产业务的营收利润增速也在加快下滑。2018年至2020年，该增速从23.57%下滑至-8.46%。今年上半年，公司的房地产营收利润的同比增速已经跌至了-60.39%。
房地产业务增长乏力，与当下的房地产市场寒冬有关。在“三道红线”政策出台的这一年多来，诸多房地产企业的经营脚步明显放缓。市值前15大房地产企业中，过去一年，均经历了幅度不小的回撤，而像万科、保利、招商蛇口这类向来以稳健著称的房企回撤幅度也高达38%以上。可见房地产市场的不受待见。
今年来，国内房地产政策愈发收紧。一方面，国内房地产市场需求遇冷；另一方面，房企贷款融资条件也更为严苛。
国际统计局数据显示，今年1-8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1—8月份增长12.1%，两年平均增长5.9%。商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1—8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。无论是商品房销售面积还是销售额，今年年初至今的增速都出现了下滑。
需求下滑影响了房企开发投资的意愿。1-8月，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%；比2019年1—8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。年初至今，全国房地产开发投资增速也开始放缓。杭州、合肥、成都等多地都出现了土地流拍的现象。
面对房地产寒冬，中国电建也决心剥离此项业务。不过，过程有些波折。就在三天前，公司发布公告称，以资产认购南国置业发行股份相关事宜终止。当日，中国电建股价一度跌停。
此前，南国置业曾拟向中国电建及其子公司中电建筑集团以发行股份及现金的方式作为对价，对公司子公司中国电建地产集团实施吸收合并。
这项当时被市场认为是蛇吞象的并购，最终也并没有成行。中国电建还是选择了向母公司中国电力建设集团有限公司置换房地产业务，而置换来的电网辅业资产恰恰掐中当下最为火热的新能源电力赛道。
02
以房换电的好处
自2015年高点后，中国电建的股价就开启了阴跌模式。过去多年，公司的ROE呈现逐年下降的趋势。销售净利率方面，公司这些年来也仅维持在3%左右。
过去五年，中国电建的年均营收增速在10%-20%区间，而归母净利润的营收增速除了2016年达到了29.3%，其余四年均在10%及以下，2019年甚至出现了负增长。
无论从盈利能力还是成长性而言，中国电建应该都很难在资本市场获得青睐。自7月底开始的这波大涨行情，则与当时国家能源局综合司引发的关于征求对《抽水蓄能中长期发展规划(2021-2035年)》有关。这份文件提出，到2035年我国抽水蓄能装机规模将增加到3亿千瓦。如果按文件中提出的装机目标测算，这项计划将新增投资规模约18000亿元。
发展抽水蓄能的原因则在于，以风能和光伏等新能源进行发电的方式与火力发电相比，不确定性较大。一是因为风力与光伏发电存在受季节性差异影响的特性，二是因为地理因素，风力与光伏资源一般在西北地区较多，发电后向国内其他地区输电的电网通道不畅容易导致浪费。
这时，储能的作用便发挥出来了，既可以调峰，解决电力的供需时差问题；又可以调频，平抑风电光电的输出频率，减少损耗。目前，储能市场中，抽水蓄能是最主流的储能方式，占比高达90%以上。
预计到2035年，我国电力系统最大峰谷差将超过10亿千瓦，对电力系统灵活调节电源需求增大。大规模的新能源并网需要大量调节电源提供辅助，这就对抽水蓄能和储能领域的发展提出了更高的要求。
这份关于抽水蓄能规划的文件，最大的利好者，便是中国电建。因为目前中国电建在国
内抽水蓄能规划设计方面的份额占比约90%，承担建设项目份额占比约80%。如若后续政策落地，中国电建则有希望开启“第二增长曲线”，实现除大基建外的新一轮增长。这也是中国电建此轮暴涨的逻辑。
此次中国电建与母集团置换的优质电网辅业资产，是由国家电网公司与南方电网的下属单位。其中，部分资产为优质特高压智能电网类业务。国泰君安数据显示，地产估值5PE，水电工工程15PE，特高压智能电网30PE，预计该部分优质电网利润或约5-20亿之间，也就是增厚市值约为150-600亿左右。
03
结语
从中国电建各项业务的的毛利率来看，电力投资与运营业务的毛利率高达40%以上，而房地产开发业务仅为20%左右。用拖后腿的房地产业务换高毛利的电力业务，怎么看都是一笔划算的买卖。更何况，新增电网辅业资产自带电力概念光环，为拔高股价拓展融资渠道也大有裨益。
- 中国电建(601669)