深度｜个别大型房企债务风险暴露后 多地加强预售资金监管严防项目“烂尾”

财联社（北京，记者 李洁）讯，个别大型开发商债务风险暴露后，各地进一步加强了对房企预售资金的监管力度。

日前，重庆市住建委在官网发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》，要求在渝房地产开发项目预售资金首付款监管，全部按照预售总额的35%核定；对存在资金风险的项目和已经出现资金问题的项目，要将预售资金（含首付款和按揭款）全额纳入监管。

不仅是重庆，8月以来，天津、连云港、镇江、兰州、东莞等城市纷纷出台相关政策文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管。

“加强预售资金监管的背后，是近期部分房企陷入流动性危机，一些项目出现挪用预售资金抵债等现象。为防止预售资金被挪用、杜绝烂尾楼风险，确保项目建设进度，加强监管势在必行。”一位房地产行业人士对记者表示。

房企资金迎大考

重庆在最新的房地产开发项目预售资金监管政策中，明确了提前使用预售监管资金需提供的资料及流程，并规定一个自然年度提前使用次数不超过3次，每次使用金额不超过监管账户余额的1/3。

“预售资金监管是防范和化解房地产金融风险的重要举措。从重庆的政策来看，不但明确了相对应的监管比例、支取方式，还对房企特殊情况下提前使用预售资金，提出了明确的操作方式。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者。

多位接受采访的专家认为，重庆规定所有项目预售资金严格按照预售总额的35%执行，将对房企资金体系形成较大考验；过度依赖预收账款的房企，将面临一定资金压力。

“此次政策对于不同房企带来的影响并不一样。对于头部房企业，例如具有一级资质、且信用状况和企业风险状况通过核验的开发企业，以及信用排名前30的开发企业，可享受首付款使用免监管政策。”中指研究院重庆分院研究总监张梦圆表示。

贝壳研究院分析师潘浩指出，预售资金监管政策是新房预售制度之下对购房者权益进行保护的举措。对房企而言，预售资金是一笔“无息负债”，短期看，尽管对企业规模扩张有一定价值，但如果过度利用，对企业运营和购房者均蕴含一定风险。因此合理对预售资金进行监管，对房企健康经营和保障购房者权益都是有利的。

“预售资金监管的加强，不仅对房企财务能力提出了更高要求，对现金流紧张的房企，带来的压力也很明显。”张波说。

潘浩认为，目前正处于房企风险的暴露时间段和出清周期，部分企业从高杠杆、高周转，向平稳、高质量运营的转换需要时间和条件。这个过程中，对房企的运营能力提出了较高要求，行业将不可避免经历阵痛阶段。

“加强预售资金监管政策，再配合‘三道红线’、‘两集中’等政策，会对行业形成深远影响，也将加速提升行业集中度。”张波表示，对于房企来说，摒弃非理性扩张、强化财务稳健将是下一步重点，也是行业发展的大趋势。

防范项目烂尾风险

去年受疫情影响，曾有部分城市一度放宽了预售资金的监管。

根据贝壳研究院报告，据不完全统计，2020年共有63省市（含重复）77次出台预售资金监管相关政策，其中，39个省市有43次相对放宽了预售资金监管的政策，政策频次占比达55.8%；从时间段来看，政策调整集中在1-7月。可见各地政府为应对疫情，对房企在预售资金方面给予了一定支持，而房企借此提高资金使用效率，也成为较为普遍的做法。

2020年7月之后，政策风向发生一些变化，32省市34次出台预售资金管理办法：对于预售资金明确监管规则，规范预售资金使用，采用差别化监管方式，降低信誉优良的企业监管额度，加快资金流转，对于失信房企则加强监管，从而吸引房企加强自身信誉管理，推动房企信用正循环。

随着房地产调控不断深入，近一年来部分房企因资金紧张，将项目预售资金挪作他用，项目停工、烂尾的现象有所增加。

“疫情影响叠加三条红线约束，房企回款压力、财务压力与日俱增，项目烂尾风险明显攀升，进一步加强预售资金监管能够防止预售资金被挪用、确保项目建设进度，关乎房地产市场平稳运行，将成为监管部门关注的焦点。”易居企业集团CEO丁祖昱表示。

7月23日，住建部等八部委联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强了对房地产市场乱象的监管力度。《通知》强调，应加强商品房预售资金的监管，确保资金只用于本项目建设，不能随意支取，进而保障房地产市场平稳、健康发展。

随后，天津、兰州、东莞等城市纷纷发文强化对商品房预售资金的监管，政策密集落地。

“预售资金监管是行业预防风险的重要政策，将伴随预售制度持续存在。”潘浩称，基于目前的行业变化，监管环境也将关注点从销售端转向企业端、供给端，对预售资金的监管只是其中一个环节，在防风险的同时提供适度的灵活性，更有助于行业的风险出清和长期平稳发展。

“目前来看，强化商品房预售资金监管已成为趋势。”张梦圆表示。