建发国际集团（1908.HK）中期业绩：销售跨越式增长，土储充足稳增速
2019年8月26日，建发国际以电话会议形式召开2019年度中期业绩会，建发国际行政总裁林伟国先生，首席财务官金柳媛女士出席电话会议并发言。
一、业绩亮点
销售金额持续增长，认购金额191亿元，同比增长170% ；签约金额168亿元，同比增长120%，已认购未签约金额59亿元；签约面积97万平米，同比增长106%。确认收入12.78亿元，同比增长32%；归属于母公司净利润2.1亿元，同比增长60%；基本每股收益0.24元，同比增长37% 。
二、核心竞争力分析
1、销售实现跨越式增长，高成长提升估值水平
对于房地产企业而言，成长性释放主要在两个方面：开源、节流。开源在于销售端的增长，这是先行指标；节流，关乎公司的品牌及经营效率，决定了到利润端的盈利能力。根据建发国际集团刚刚发布的2019年中期业绩，销售端和利润端的成长性表现都十分强劲：签约金额168亿元，同比增长120%，确认收入12.78亿元，同比增长32%；归属于母公司净利润2.1亿元，同比增长60%。
驱动存量市场集中度提升核心因素是消费升级。建发国际以品牌为核心的成长路径带来的业绩增长具有更高的质量和持久性，这一点最终将传递到公司盈利能力之上。公司之所以业绩增速强劲，归根结底来源于产品销售的量价齐升。
总体来看，公司2019年上半年签约金额168亿元，同比增长120%；销量方面，签约面积上半年是97万平方米，同比增长106%。销售均价方面，均价从2018年上半年的1.63万/平米上涨到了1.74万/平米，涨幅达到6.75%。
在高成长的背景下，市场逻辑是否会改变从而带来公司估值的提升呢？毕竟建发国际的估值的确不高。
2、布局核心城市圈，土储充足稳增长
公司作为福建国有企业，起源于福建地区，风控要求远远超过普通民营资本，同时强大的融资优势。其次，公司管理架构充分市场化，通过多年的市场竞争，建发国际研发出新中式产品，打造中式标杆品牌。厚积薄发下，公司项目近年快速向全国复制。
建发国际的城市布局主要集中在福建，华东，华南地区。2019年上半年公司收购了11个优质项目，平均拿地成本是5870元/平方米，总可售货值是272亿元，总可售面积是219万平方米，另再加上上半年新增的3块未完成股权变更地块，公司上半年新增土地储备货值近400亿元。从公司收购的项目来看，都具有低溢价、高权益、高货值的特点。
截止到2019年6月30日，公司的总可售面积达到682万平米，总货值是1279亿元，同比增长7%。从土储面积和总可售面积来看，公司的存量充足可以保证未来的业绩增长。
三、问答环节
Q1：2019年上半年，建发国际新增的11个项目是否布局新城市？
2019年上半年，房地产政策调控政策驱严，土地市场价格维持较高水平，公司坚持稳健的投资策略，合理甄选较高利润率、产品定位与公司相匹配的项目。上半年新增拿地11个项目，新增约390亿元货值（含三块已签署协议但尚未完成股权变更的地块），主要布局原先覆盖的城市，暂未扩大现有的城市范围，新增项目主要分布于福建、华东及华南区域。
Q2：自8月份起，全国一二线城市的销售增速有一定回落，公司所在区域的销售去化率是否受到影响呢？
从公司的销售端看，公司整体销售去化良好，6月以来销售环比仍在逐步增加，在限价地区不少项目开盘的去化仍较好，下半年可售资源较为充足。我们认为较为理性的市场环境，将更有利于拥有核心品牌竞争优势的企业。下半年公司仍将集中较为优势的资源，坚持稳健的投资策略，适时进行项目投资。
Q3: 2019年的派息政策如何呢？
公司将维持稳定的派息，目前派息对公司整体财务运营的压力仍较小。公司在实现销售规模提升、经营业绩大幅增长的同时，将会充分考虑股东各方的诉求，回馈公司股东，每年保持一定合理的派息率。
Q4：上半年来看，公司土地投资的力度较大，下半年公司拿地金额的目标预计将是多少呢？公司对净负债率是否有什么要求和目标？
（1）2019年上半年，公司土地投资安排是按照年初制定的计划执行；下半年，公司拿地金额预计保持适中水平，预计拿地的投资力度不低于公司上半年，主要看拿地机会及窗口；（2）公司本身较少单独关注建发国际的净负债率，因为建发国际作为母公司重要的上市平台，母公司对其提供较大的财务资源支持，从上市公司与母公司整体看，整体负债水平并不高，整体的负债率维持在相对合理的水平。
Q5：公司和母公司建发房产在业务方面如何划分？未来母公司对建发国际会提供哪些方面的支持呢？
在业务定位上，建发国际与母公司建发房产进行了一定的划分：①新增的房开项目、房开产业链及新兴产业的投资，原则上都由建发国际集团承接；②母公司未来的业务经营方向是一级土地开发、重资产商业等业务；母公司主要在资金、品牌、人员等方面对建发国际进行全方位的支持，借助于母公司在资金、品牌等方面的资源优势，为公司的快速扩张强提供较为有力的保障。
Q6：2019年上半年公司合同销售的权益占比是多少？上半年房开销售的净利率是多少？
2019年上半年公司销售的权益占比维持在70%以上，上半年房开销售净利率大概在9%-10%范围内。
Q7: 上半年拿地结构方面，公司每个单体项目的货值较大，这是否是未来拿地趋势？
上半年部分新增地块的体量较大，主要出于市场投资机会的因素，公司拿地，主要评估的是土地的质量。
Q8: 2019年业绩公告显示少数股东权益增幅40%，是因为拿地方面参与合作项目比例提升吗？公司拿地权益比例的大致水平是怎样呢？
公司上半年少数股东权益增速比较大，主要原因为上半年新增了合资公司，资本投入较大，目前公司整体拿地权益比例大概是70%左右。
Q9:大股东持有永续可转债余额多少？有没有转股计划？
（1）目前大股东建发房产的持有的永续可转债余额为19.8亿元港币。大股东及一致行动人的股比接近75%，为此目前大股东暂没有相应的转股计划；（2）公司向大股东发行永续可转债的初衷是在于增强上市公司的资本能力，有助于优化资本结构；（3）公司深知一点：股本的每年扩张应低于业绩的增速；同时，建发房产管理层在上市公司持有约6.6%的股权比例，管理层和流通股股东在利益上是一致的。
Q10：公司现在未结转的收入有多少？下半年有多少会进行交付？
（1）公司现在未结转的收入超过270亿元人民币；（2）由于公司整体预收款及交房结转主要发生在下半年，公司将在下半年10月份左右就今年的收入结转安排做比较全面的铺排，目前公司暂未对交房做明确的时间安排。
Q11:公司未来两年有没有海外扩张的计划？如在澳洲继续扩张项目？
公司当年有计划在澳大利亚进行尝试性投资，但后期因国家政策禁止房地产对外投资，所以目前没有海外投资计划。目前来看，境内房地产市场仍较为可观，因此目前暂未有境外市场拓展计划。
Q12:公司去化率大概在什么水平？公司是否能确定进入深港通？目前公司拿地标准是什么及IRR水平是多少呢？
公司全年的整体去化率有机会达到60%-70%；按照深交所发布的深港通标的选择条件看，公司符合深港通的市值及流通性要求，大概率能进深港通；在拿地过程中，公司重点关注核心指标包括销售净利润率、IRR等指标，一般IRR要求在15%-20%，净利率为8-10%，其中净利润是扣除财务成本后的利润指标。
Q13：大部分的房企对今年的去化有担忧，下半年公司的城市布局策略及拿地策略是怎样的?
从土拍市场看，自6月份起苏州、无锡、南京、厦门等核心二线城市的地价有一定回落，土地成交的楼面价也逐步趋于合理。下半年将是公司拿地的投资窗口，公司将把握好拿地机会和窗口，深耕华东、福建、华南等重点核心区域，适时新增低成本且优质的土地，增厚土储规模。
Q14:目前物业管理的发展规划是怎样的？
公司的物业版块原只服务于自身的房开项目，2018年公司开始允许物业公司向外承接项目。但公司对外拓物业管理项目比较谨慎，对外拓项目的物业设施如消防、排污等公共设施等使用现状有较为严格的评估，不单纯追求拓展规模，保证拓展项目的质量，可保证物业服务品质的前提下，具备可观合理的利润。预计未来几年物业的发展规模和业绩都将保持良好的增长，预计每年将保持40%的增长速度。
Q15:公司的发债成本比较低，下半年的融资将如何安排？
目前来看，债券市场对建发的认可度较高，近期母公司建发房产也将发行债券，5+2年期的债券融资利率略高于4%。居于公司多年来，建发在金融市场良好的信用口碑，公司融资成本较低，下半年公司在融资端的需求将保持在相对稳定的水平，以保障公司的运营及拓展的需求。
Q16:公司的房开业务与母公司的一级土地开发是否有协同合作效应？
母公司承接的一级土地开发出让时，公司可进行提前预判、了解相关地块的开发指标，和土地质量情况，具有一定的协同效应。例如去年公司参与厦门岛内土地公开市场的招拍挂，竞得母公司的一级土地开发项目，总货值近100亿元，利润指标客观，今年该项目开盘取得良好的去化水平。