青建国际（01240.HK）：新加坡地产视角，海外布局值得深研
中国房地产行业的发展史，一直以来可谓是“摸着石头过河”，从福利分房制度，到拍地制度，经历过房地产行业的低迷时期，也经历过炒房的泡沫期，发展到如今，房地产行业制度是“有管制的市场制度”。为什么这么说，原因有两个：其一，有管制是因为土地是稀缺资源，土地公有化保障了公民使用土地的权力，同时，国家对集体所有的土地有行使经营、管理权；其二，市场化是由买卖双方共同形成的，供需关系影响着市场化的进程，进而影响房价。
经过这么多年的摸索，如今房地产行业也是迈入了平稳增长的新常态，在“房住不炒”的大背景下，提高住房自有率，降低住房成本，成为中国房地产行业的管制目标。据国家统计局2018年的统计数据显示，中国以深圳市为代表的房屋自有率为34%。反观国际上的情况来看，以亚太区域为范围，目前房屋自有率较高的国家，是以新加坡为代表，该比例高达91%。
图一、亚太地区部分主要都市人口、土地及房屋自有率
资料来源：国家统计局，格隆汇整理
从房价收入与租售比来看，据Numbeo数据显示，深圳该比例为44.9%和77.62%。而根据据《2018中国城市家庭财富健康报告》，在中国家庭总资产中，房产占比为77.7%，这一比例极大程度的压缩了中国居民的资产配置空间，降低了幸福生活指数。而以新加坡为代表的数据中看，新加坡居民房产占居民总资产比重为42.59%，房价收入比与房屋售租比分别为22.31%与43.02%。
图二、2019H1亚太地区主要大都市房价收入比及房屋售租比
资料来源：Numbeo，格隆汇整理
表面上看，新加披土地少、人口密度大、房屋自有率高，但是还是有房企瞄准了这个市场，具体是什么原因呢？青建国际就是这么一家深耕新加坡市场的房企，跟着青建国际的视角，一起探索新加坡房地产行业的吸引之处。
一、新加坡知名房企，深耕显成效
8月31日，新加坡领先的物业开发商及承建商青建国际（01240.HK）发布了2021年中期业绩报告，业绩成果可圈可点。业绩报告显示，于报告期内，公司的总收益约为27.6亿港元，较截至2020年6月30日止6个月同比增加约25.3%。公司实现纯利约1.44亿港元，同比增加约532%；公司拥有人应占溢利为1.6亿港元，较上期同比增加约319%。每股收益为0.097港元，上年同期为0.024港元。
具体拆分业务数据来看，青建国际的核心业务是新加披及东南亚的建筑业务，该项业务约占总收入的59.9%，同比增长约37.6%。其次，是香港及澳门的建筑业务，该项业务约占总收入的24.7%，同比增长约13.4%。由此可以看出，青建国际的业务在地区上的倾斜，主要是以新加坡市场为主，并且业绩释放稳步增长。
图三、青建国际各分部运营情况
资料来源：青建国际2021年中期业绩报告，格隆汇整理
新加坡的业务如此受到青建国际的重视，据悉，公司上半年已完成3个建屋发展局的建筑项目。建屋发展局（HDB)，是新加坡国家发展部下的法定机构，成立于1960年，作为政府职能机构负责新加坡居住新镇的规划、建设和管理。早前，新加坡住房市场上以HDB组屋供给为主，组屋作为政府支持性住房，新组屋价格由政府直接定价，一般新组屋价格仅为私人住宅市场价格的1/3，目的是为了解决居民住房短缺的问题。随后，房荒问题得到解决，进而注重改善性住房需求，政府发现需要大力发展私人住宅市场，从而满足迅速增加的移民群体。1995年推出执行共管公寓，以低于市价20%-30%出售给月收入少于14000新元的家庭。
青建国际在新加坡板块的优势就在于，（1）自1999年进入新加坡市场，深耕20载，有着丰富的建筑与房地产开发行业经验，拥有成熟的产品及大量优质客户；（2）作为地产与建筑的综合服务商，业务具有协同互补能力和优势；（3）公司有三间附属公司获得新加坡最高建筑资质A1资质，成为新加坡建屋发展局之主承建商，契合了新加坡的住房发展方向，半年间也接连中标了多个大型建屋发展局施工项目，为未来几年的业绩打下坚实基础；（4）公司具备建筑工业化（PPVC）的自主研发施工能力，在新加坡政府出售的土地中，越来越多的开发项目会被强制性要求采用PPVC技术。在2014-2018年期间，新加坡政府共批出73个地块，其中20个要求采用PPVC技术建设，占比接近3成，而拥有自主核心PPVC技术及团队的青建国际，将大大提升其市场竞争力。
据公司中期报告显示，截至2021年6月30日，公司手头上有31个新加坡及东南亚的建筑项目，未偿付金额约为100亿港元。
二、多点开花，业绩亟需释放
房地产公司重要的还是要关注其土地储备的情况。青建国际的主要土地储备在香港，共涉及3个项目：
1、香港油塘项目：油塘海傍地段第58及59号及其延展地段的地块，总面积别约为17，400平方尺及5，400平方尺，收购价格为5.3亿港元。根据城规会的申请，这块地将重建为住宅，目前正在进行土地契约修改程序，地盘地基工程已经在2021年第3季度动工。
2、香港深水埗项目：目前，公司与合作伙伴共同收购香港深水埗医局街163–169号的两栋住宅楼，现超过86%所有权，建筑主要重建为附带商业平台的住宅楼。屋宇署已于2020年10月批出建筑图则许可。
3、香港大埔项目：2020年7月，公司和万科物业（香港）以补地价金额约37亿港元，获政府批授位于香港新界大埔地段243号马窝路的一个地块。该地盘面积约243，353平方尺，而最高建筑面积为781，897平方尺。该地块主要用作宅重建。地盘地基工程及挖掘工程预计于本年第4季度动工。
在纵向上，青建国际不断拓展和丰富自身的业务线。除了香港的土地储备，公司在越南、印尼、马来西亚均有建筑及物业开发相关业务，多点开花。在横线上，公司主要在新加坡业务板块进行延伸，公司是新加坡第二家获得具有自主产权的PPVC技术认证的A1承包商，其不断创新研发，注重智能家居、智慧社区的服务，旨在增强住宅的功能性，便利性，安全性。据资料显示，青建国际已经在新加坡累计建设、开发PC、PBU、PPVC三类工业化建造技术工程约400多万平米。同样的业务在香港也有展开，在香港被称为组装合成建筑法（MiC），MiC在香港的发展趋势将给香港的建筑业带来革新。目前，公司已经在香港取得钢结构MiCIPA，并递交混泥土MiCIPA资质申请。公司的香港工厂预计今年下半年可以正式投产，进一步加强本地建筑板块经营能力。
目前，随着海外疫情逐渐得到控制，施工开始复苏，青建国际在各个地区的业务也逐步展开，尤其在新加坡的物业开发业务，在公共住房得到了满足的基础上，如今开始重视私人住房的需求。政府也不断和私人房企开展合作，打造的多样性的组屋和公寓，满足多元化需求。新加坡作为一个移民大国，不断注入的人口数目，对于新加坡房企来说，是一个重要的增长点，而青建国际的物业开发业务也将成为业绩释放的强有力抓手。
三、结语
青建国际作为一家深耕新加坡房地产市场的知名房企，从1999年进入新加坡市场，至今已积累22年的经验。着眼于新加坡的房地产市场，公司顺应了政策的发展，抓住了发展公寓的良好时机，随着青建国际的视角，也为许多注重海外房地产市场发展的房企提供了借鉴之意。公司在横向和纵向上均不懈怠放松，相信在手项目通过推进落地，在结转后有不错的业绩释放和表现，值得投资者共同期待。