融创中国(01918.HK)：高质量发展样本，兼具基本面与估值优势

市盈率估值法是成熟的证券市场上常用的股票投资价值的评估方法，卓越的股票投资家彼得·林奇曾经讲述过：“即使关于市盈率你什么都记不住的话，你也一定要牢记一点：千万不要买入市盈率特别高的股票。只要坚决不购买市盈率特别高的股票，就会让你避免巨大的痛苦与巨大的投资亏损。”

从房地产行业的现状来看，由于疫情的笼罩以及政府对房地产政策的调控趋严，特别是今年上半年，中央颁布“集中供地”政策以及多次强调“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标使得投资者对于房地产的热情持续降低，整体板块的估值也持续走低。融创中国(01918.HK)在这之中也未能独善其身，截至目前公司的动态市盈率仅约为2倍，结合历史数据来看已经处在历史底部，并且与销售规模处于同样梯队的房企相比也是完完全全处于低估状态。

（数据来源：Choice，格隆汇整理）

近期，港股迎来了业绩期，而房地产板块以韧性姣好着称，估值持续下行绝大多数是基于政策强调控预期下导致投资者的热情降低。不过从实际经营情况来看，各大房企交出的成绩单仍然较为良好，尤其是头部房企。随着业绩的发出，房地产板块不断传来捷报，板块也慢慢进入了估值修复的行情。而融创中国作为头部房企之一，在各方面都具有竞争优势，近期公司也发布了中期业绩，并且取得了优异的成绩。那么融创中国能否在此次行情中获得估值提升的机会呢？下面就从以下几点来进行分析。

一、销售额再上台阶，评级展望升至“正面”

公司公布的中期业绩数据显示，融创中国在上半年实现了营业收入958.2亿元人民币，同比上升23.9%；归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%；毛利199.8亿，同比上升12.5%。

融创在销售业绩上的表现一直不错，多年来数次超额完成目标，从2010年的83.3亿元上升到2020年的5752.6亿元，年均复合增长率逾52.7%。并且在今年上半年也展现出优异的表现，截至2021年6月末，公司的合约销售金额达到了3208亿元，同比增长64%。而融创中国于年初所设定的销售目标为6400亿元，可以看到上半年公司在紧跟目标前行。下半年，房地产将进入传统“黄金时期”，销售也有望进一步推进，那么年度目标的达成就犹如“探囊取物”。

（数据来源：公司公告，格隆汇整理）

近年来，融创中国对于债务端也尤其重视。截至6月末，公司的净负债率为86.6%，剔除预收账款的资产负债率为76%，现金短债比为1.11倍。对比历史数据可以看到，公司在持续进行降杠杆，财务指标也有了明显的优化。

而公司在财务端上的优异表现也受到了多家国际知名评级机构的认可。上半年，国际信贷评级机构标准普尔宣布，由于融创中国持续保持审慎的财务政策，合理的控制开支和收入、利润率的持续增长也将有助于公司在未来降低财务风险。因此将融创中国长期发行人评级由「BB-」上调至「BB」并给予展望为「稳定」的评级。同时，穆迪将公司的展望从“稳定”上调至“正面”，并且确认了融创中国的“Ba3”企业家族评级(CFR)和“B1”高级无抵押债务评级。惠誉也将融创中国的展望由“稳定”上调至“正面”，并确认了该公司“BB”的长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级以及未偿高级票据评级。

在融资收紧的情况下，房企的负债端也承受了不小的压力。而融创中国凭借其在负债端优异的管控能力获得了多家机构的好评，在未来不断优化杠杆率后，公司估值也有望进一步向上修复。

二、积极蓄力优质土储，领先产品力优势显著

在房地产行业有一个很形象的比喻，将土地比作“面粉”，将商品房比作“面包”，将房企比作“面包加工厂”。面粉对于面包坊的重要性不言而喻，土储对于房企来说也是犹如生命线般的存在。

受融资优势、业绩增长诉求等因素驱动，融创中国在核心城市适当补充了高质量土地。据业绩公告所示，上半年公司新增权益土地货值2135亿元，新增权益土地储备约1708万平方米，权益拿地销售比37.9%。同时看到，融创中国对拿地总量亦保持着谨慎态度，拿地节奏把控良好。公司在半年报中表示，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。截至2021年6月30日，公司的权益土地储备约1.64亿平方米，权益土地储备货值预计约为2.0万亿。

在充裕的后备资源支撑下，公司在产品力的表现不仅进一步顺应了行业发展趋势，同时也为其打开了新的竞争格局。

目前业内一个普遍的共识是，房地产下半场竞争是产品力的竞争。因此拥有领先行业的强产品力的融创中国，显然更有机会在日趋复杂的行业环境中，保持稳健发展的优势与节奏。

就在不久前，在由中房指数系统、中指研究院举办的“数据驱动，智取未来——2021数字总结2021半年度房地产市场趋势论坛”上，凭借优秀的产品品质和年轻化创新，融创斩获“2021上半年房地产产品力优秀企业TOP1”荣誉，旗下上海融创未来金融城、杭州万融城、武汉融创公园大观等多项代表项目得到市场的高度认可。

值得注意的是，在此之前，融创中国也摘得了克而瑞、亿翰的产品力桂冠，充分展现公司打造高品质产品的实力。在持续引领市场产品力升级的过程中，融创中国还释放出更大的增长潜能。

三、多元业务齐头并进，全维度提升发展水平

“地产+”是融创中国独具一格的发展战略，包括了地产、服务、文旅、文化、会议会展和医疗康养六大业务板块。在如今地产开发整体承压的情况下，多元化的发展战略不仅使公司大幅提高了抗风险能力，同时也为公司拓展了成长空间，为后续的业务发展增添不少动力。

上半年，除了在地产业务上取得不错的成绩之外，公司六大产业高效协同，“地产+”战略下多项业务亦有不小的突破。

医疗业务方面，融创中国与美邸(MCS)合作签约仪式在4月20日于重庆举行。双方将共同在重庆欧麓花园城建设运营“融爱家”国际健康养老中心。目前，融创中国的医疗康养产业布局了山东、四川、云南、浙江、海南等省份，规划了22个医养类项目。

文旅业务方面，上半年文旅收入约26.1亿元，同比增长166.3%，管理利润约4.4亿元，客流量达约7201万人次，同比增加约102.9%。此外，济南、桂林、杭州湾3个文旅项目也于上半年成功开业，旗下冰雪业务发展迅猛，目前已累计开业雪场7家，在建室内雪场5家、已签协议12家。根据规划，融创中国将布局35家室内雪场。由此也不难看出融创在多元产业发展上的强劲孵化能力。

服务业务方面，融创服务作为集团旗下主要上市平台之一，上半年实现收入33.2亿元，同比增长85.4%，归母净利润同比增长6.1亿元，同比增长154.4%。依托融创中国的支持和第三方拓展的发力，管理规模快速提升，期末在管面积增至1.73亿平，合同面积增至3.22亿平。

此外，融创中国还在今年5月与贵州省人民政府达成合作，双方将在文旅、会议会展及城市综合服务、康养度假、投资运营、项目开发等多个领域开展合作。

正如飞轮效应告诉我们的，随着各业务板块资源的积累，全板块中的单个业务就会像齿轮一样咬合得越来越近，从而实现飞速转动。如今，融创中国布局多领域，其飞轮在以“美好城市共建者”为定位，持续赋能城市生活升级的过程中俨然已经全速旋转，作为整个地产行业创新驱动的新引擎，其正引领着整个行业迈向高质量发展的时代。

四、结语

自8月下旬以来，融创中国的股价呈现明显反转之势，尤其是在公司财报公布后，接连几日股价快速走强，反映市场对公司交出的这份中期成绩单的认可。与此同时，观察到公司在7月份多次在市场上展开回购动作，当月已累计回购1340万股，累计耗资3.04亿元，占总股本的0.29%。

此外，在7月22日，公司大股东贝莱德集团（BlackRock.Inc）增持了融创中国股票151.2万股，此次增持后，贝莱德集团共持有融创中国2.35亿股，股权比例达到5.02%。而此前，在6月18日，董事会主席兼执行董事孙宏斌先生亦斥资7865万港元，在公开市场增持290万股股票。这也是半年内，其对公司股票的第4次增持，总斥资超2.3亿港元，累计增持854万股。并且在同一天，执行董事兼行政总裁汪孟德斥资775万港元，在公开市场增持股票28.9万股。

从公司多日的回购以及股东和管理层接连的股票增持中，均不难看出公司内部人对融创中国长期价值的高度认可和对未来发展的信心。此外，随着公司中报的公布，多家海内外投资机构亦发布研报看好公司投资价值。其中花旗发表研究报告指，融创中国上半年业绩表现符合预期，花旗也同时重申对融创的买入评级，目标价至32.2港元，较当前20.6港元的现价仍有逾50%的潜在升幅。花旗指出，下半年融创可售货值达6680亿元人民币，可支持公司达成全年销售7000亿元人民币。

展望后市，随着融创中国稳节奏、控规模，以一、二线城市为基点推进全国化布局，进一步实现有质量的发展，在业绩持续提升的同时，融创中国有望迎来估值拐点。