「房企半年考」宝龙地产：下半年将谨慎拿地 拟分拆轻资产业务上市

财联社（香港，记者 王海春），披露2019半年业绩的前两天，宝龙地产（01238.HK）正式公告，公司的商业管理板块将单独在香港联交所上市。

就拆分商业管理及商业资产，宝龙地产总裁许华芳在8月23日的业绩会上表示，商业的资产端仍在地产控股里，此次进行分拆的，主要是轻资产业务。此外，许华芳称，宝龙没有冲规模的冲动。

拟从宝龙地产分拆出去的宝龙商业管理，资产规模仅为21.3亿元，只相当于宝龙地产1421.6亿元总资产的零头。宝龙商业管理在招股书中披露，分拆完成上市后，宝龙地产预计拥有宝龙商业管理不少于50%的权益，宝龙商业管理仍为宝龙地产的附属公司。

而分拆轻资产业务之后，宝龙地产何时会推进商业在资产端的分拆，并拟定适合与其相适应的公司商业、住宅在内整体发展的策略，目前仍存在诸多不确定因素。

降低三四线城市拿地力度

宝龙地产公布的2019上半年业绩显示，至今年6月底，宝龙地产销售额292亿元，较去年同期163.4亿元增长78.7%。

上海一家房产机构分析师指出，宝龙地产已有及待开发商业项目占比很高，该公司一直将自己定位为一家以商业地产为主的企业，但近几年住宅投资和开发的力度有所加强。

许华芳介绍，下半年宝龙地产将开业6个商场，今年预计有45个商场开业，而未来三年将有64家商场开业。不过对于推进商业资产上市，许华芳表示公司也希望越快越好，但目前还没有时间表。

在销售端，住宅成为宝龙地产今年上半年销售额的主要来源。在今年上半年合计292亿元的销售额中，住宅销售额约233.3亿元，商业物业销售金额约58.8亿元。

“宝龙地产的收入中，此前商业占了相当大比例，如何对冲商业项目过缓的周转率给公司带来的压力，也是业界所关注的一个话题。从最新公布的业绩来看，增加住宅项目的销售比重，成为加快投资资金周转的一种方式。不过宝龙地产的商业资产和投资如果占比仍然很高，可能仍需其它措施予以配合。”上述分析师告诉财联社记者。

值得关注的是，在收入增长的同时，宝龙地产上半年分部业绩和项目的个别列项，出现少量亏损。

该公司2019半年报的分部业绩显示，今年上半年物业开发收入104.9亿元，但分占联营公司除税后亏损约5102万元；宝龙地产集团的分占联营公司除税后的亏损约5094万元。

此外，至今年六月底，宝龙地产录得重估收益约8.1亿元，较去年同期减少约18.9%。对于这种变化，宝龙地产方面称，重估收益主要反映了回顾期内市场租金的增幅相对平缓。

对于接下来的动作，许华芳在业绩会上表示，下半年宝龙地产将适当促销，同时谨慎拿地，降低在三四线城市拿地力度。

“上半年已完成年初设定500亿元销售目标的七成，公司将销售目标提高至550亿元。” 宝龙地产在半年报中称。

半年报还显示，期内宝龙地产净负债比率为91.4%。在借款总额中，一年内到期的借款约125.4亿元，一年后到期借款约370.5亿元。

在投资上，宝龙地产上半年在杭州、宁波、泰州等城市新增土储总建筑面积约310万平方米。至今年六月底，宝龙地产土地储备约2440万平方米，其中开发中物业约1580万平方米，持作未来开发物业860万平方米。现有土储中约七成位于长三角。

轻资产业务规模仅21.3亿元

8月20日，宝龙地产对外公布了商业管理公司分拆计划。从宝龙地产中被分拆的业务，主要从事商业运营及物业管理服务，属于一项轻资产业务。

“附属公司宝龙商业管理被分拆后，将在联交所主板独立上市，联交所已确认可进行分拆。”宝龙地产方面表示。

宝龙商业管理的历史可追溯至1993年，最早为控股股东宝龙控股提供辅助物业支持，2007年将业务扩展至商业运营，2014年开始为独立第三方提供商业运营服务。

事实上，宝龙商业管理的资产规模并不大。据宝龙商业管理递交的招股书显示，至今年四月底，宝龙商业管理在34个城市管理43个物业，总在管建筑面积约980万平方米；公司资产总值约21.3亿元，而2018年宝龙商业管理的收入约12亿元。

对于分拆的原因，宝龙地产方面表示，商业管理已增长至可独立上市的规模。分拆及独立上市将为宝龙地产及股东提供机会，使被分拆业务的投资价值得以变现。

“分拆后，宝龙地产与宝龙商业管理将专注各自业务发展、策略规划及更有效分配资源。由于业务板块更加独立，对管理架构调整后将提高决策，更有利于把握商业机会。”宝龙地产方面称。

宝龙商业管理招股书显示，过往记录期内，其提供的物业管理服务，曾出现部分物业亏损的情况。对于亏损的原因，宝龙商业管理解释，“主要由于管理费收款率低，业主不愿意缴付服务费。”

对于扭转前述物业亏损，宝龙商业管理表示，2018年通过设立十个区域管理办公室，来监管指定区域内所有物业的管理，以及实行质量控制及业务扩展计划。

不过，宝龙商业管理在招股书中坦陈，“这些提高物业管理服务的工作未必奏效，从而会对经营业绩及财务状况造成不利影响。”

此外，在过往记录期内，宝龙商业管理若干附属公司没有为雇员缴纳住房公积金，或全额缴纳社保。至2019年四月底，未付的社保及住房公积金总额，分别为480万元及250万元，当期对这一不合规事件产生的潜在负债，做出150万元拨备。