美的置业(3990.HK)：销售业绩稳健增长，新型战略布局增添动能

近年来，受到房地产持续严调控等措施影响，房地产行业遭受了新一轮的挑战，各大房企也纷纷作出了新的战略调整，在挑战中寻找新机。在这样的背景下，美的置业也做出新的战略布局，从一主两翼战略升级为四大主航道战略组合，进一步优化自身经营管理能力，为公司的可持续发展提供内生动力。

8月25日，美的置业(03990.HK)发布半年报显示，今年上半年，美的置业实现毛利68.38亿元，同比增长23.8%；同期实现核心净利润31亿元，同比增长31.6%；实现股东应占核心利润22.53亿元，同比增长11.2%。在市场变化莫测的大环境下，美的置业仍然维持稳健增长，体现出公司在前瞻性战略布局下取得了快速发展，保持了较高的成长性与经营韧性。

我们认为，美的置业的经营业绩能够取得稳步表现，这背后是公司聚焦区域优质土储、不断推动企业提质增效、持续落地多元化战略布局等各方面因素综合所形成的合力所致，不妨就此进一步探讨。

一、销售规模持续扩大，现已完成年度目标55%

美的置业成立于2004年，凭借自身优异的经营能力与实业经验，2019年公司成功冲击千亿，2021年美的置业依然实现了快速且稳健的增长，以美的置业管理层设定的1500亿元销售目标为基准，截至今年上半年，公司已完成年度目标的55%。另外再根据最新数据，今年前7个月公司实现合同销售金额约930.8亿元，同比增加58.5%，已售建筑面积约768.0万平方米。

随着美的置业持续深耕城市布局，其市场规模正在加速扩大，所带来的品牌影响力与强客户粘性也为公司产品带来品牌溢价。中期报告显示，公司销售均价较2020年同期上升9.3%至12028元/平方米，由此可见，经过十余载的发展，美的置业已积累了深厚的开发经营功底及品牌认可度，为长期稳健发展奠定基础。

面对宏观环境的不确定性，企业的盈利能力与良好债务结构变得尤为重要。在盈利能力方面，美的置业表现较为优异。2021年1-6月实现营收达330.39亿元，同比增长57.8%。

（数据来源：公司公告）

公司毛利润68.38亿元，同比23.8%；利润及综合收益总额30.02，同比增长27.5%；股东应占核心净利润22.53亿元，相较于2020年同期增长11.2%；基本每股收益1.75元，较上年上升6.7%。

债务结构这块，2021 年上半年，公司总借款571.21亿元，银行及其他贷款、债券分别为449.17亿元及122.05亿元；净负债率为58.2%较2020年年末下降21%，债务结构不断优化且处于健康水平。

从上面一系列数据可以看出，美的置业正处于快速发展的阶段，销售规模不断扩大的同时，盈利能力与成本管控能力也在不断加强，展现出了业内第一梯队深厚的实力。

二、两大战略协同并进，推动企业快速成长

美的置业是一家以物业开发为核心主业的24强中国上市房地产企业，始终坚持智慧地产制造商的发展定位，并在2020年从“一主两翼”战略升级为“住宅开发、大服务、产业发展和商业运营”协同发展的“四大主航道”发展战略。

随着5G、人工智能、物联网等新型信息技术逐渐发展起来，美的置业也投身于“智慧”领域，围绕着房地产产业链，持续发展智慧科技与装配产业两大领域业务。

目前，公司积极打造科技智慧人居产业链，加速构建独立发展的第二跑道，现已搭建从研发设计、生产施工到管理运维的全价值链闭环，并不断向第三方提供智慧和绿色装配式整体解决方案，形成极具市场竞争力的品牌优势和服务优势，从而带动未来业绩的持续增长。

截止至报告期，产业价值链布局初见成效，产业板块签约合同金额10.85亿元，服务客户超200家，百强房企覆盖率达30%，生态伙伴超300个，具有较高的产业整体执行效率。

除此之外，美的置业自创立以来围绕“区域深耕、城市升级”的发展战略，长三角经济区、珠三角经济区、长江中游经济区、华北地区、西南经济区五大区域协同发展，逐步实现全国化布局。截至业绩发布，美的置业拥有339个项目，覆盖62个城市，土储总建筑面积达6309万平方米，权益总建筑面积4223万平方米，其中，新增土储建筑面积440万平米，覆盖19个城市。

从布局来看，公司长期致力于提升土地储备实力，聚焦长三角和粤港澳大湾区以及国内核心都市圈与城市群，在长三角区域更是形成了深耕优势。 截止中期期末，公司一线二线以及强三线城市销售占比为78%，沪苏、浙闽以及珠三角区域的合约销售金额占比达69%。

聚焦到城市能级来看，美的置业正不断加大二线以上城市的占比，90%以上的权益土地款均用于获取一二线城市土地，未来随着城市更新战略进一步优化，公司在一二线城市的市场规模将会持续扩大。据公司中期业绩报告显示，上半年新增强三线及以上城市拿地占比87%，新增沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比 65%，较2020年上半年新增提升10%。

三、总结

透过半年业绩的深入分析，我们可以看出，美的置业经营表现持续向好，离不开优质的土储与城市深耕等战略布局，同时也得益于其主动求变不断进取的内生驱动。未来随着多元化业务发展逐渐成熟以及优质土储得到释放，其销售规模还将进一步扩大，从而带动公司的业绩持续向好。

鉴于其优秀的业绩表现及前瞻性战略布局，公司展现出了高成长、低估值和高安全性等特征，未来成长性将越发凸显。