不仅楼市完了，开发商的股票也完了！

又看到有股民在雪球上说，本来计划一把梭哈中国平安和万科A，然后买定离手，等着用这钱养老。后来被朋友劝住，没下手。现在回头看，真的得感谢朋友啊！

这个朋友，其实就是磐石之心。A股的股民在平安、万科和格力等股票上赚了大钱，于是就认为这些公司的股票随便买。分红多，所以拿着放心。可现在看，你想要它分红，它想要你本金啊。这种投资理念就是刻舟求剑。我曾在文章《透过海底捞、万科的暴跌看亏钱逻辑》里提到过，很多企业所在行业的逻辑都改变了，所以不能以过去的眼光投资了，这不叫价值投资，这叫价值毁灭。
对于中国平安的逻辑出问题，很多人没看懂。其实，平安的问题在于互联网保险的冲击，导致依靠庞大人力团队搞保险的时代成为过去式。互联网技术，替代了人力，替代了中介。这就像是电商对大型超市的替代，智能机对功能机的替代，网约车软件对出租公司的替代。都是不可逆的，灾难性的。那房地产到底逻辑出了什么问题？前几天我在《房地产是生意，决不能步HK后尘》一文中提出，房地产行业不应该上市，上市就会变成吸血鬼。房地产的问题在于三个方面：第一，房地产的上行周期彻底结束了。从房产数量看，城市已经建设完成，郊区和三四线城市库存严重过剩，空置率十分可怕。很多三四线城市的房子，100年不再建设都住不完。而且很多地方已经演化出通过免费旅游诈骗老人买房的产业链。如下图：这些郊区和小城的房子多可怕呢？看下图：从人口看，2021年开始人口会出现减少，老年人口增加，死亡人口每年1000多万，会腾出许多房产。房地产企业的主要营收依靠建设新房子。如果没有那么多的建设需求，其营收增长就无法维系，其市值就面临崩塌。
第二，房地产企业不具备任何转型能力。股价持续上涨的企业，依靠的是业务范围的扩张，市场的扩张，技术创新提高利润。比如，腾讯公司，上市以来涨了1000多倍，还在以年20%以上的增长率继续增长。这是因为游戏业务拓展到海外，产业互联网和金融业务蓬勃发展，推动了营收和利润的持续增长。前几年，万科、恒大、碧桂园都在搞房地产转型，转型文旅、机器人、汽车之类的，最后大家发现转型的结果仍然是变个花样盖房子卖房子。房地产企业的营收增长，依靠不断盖新房，利润增长靠房价增长。而接下来面临的是新建房产面积断崖式下跌，以及全国上下房价泡沫巨大，所以根本无法继续增长了。
第三，行业都完了，行业内企业无一幸免。有人说，小开发商死了，大开发商就会马太效应。这个说法十分可笑。当前房地产行业已经是中国最大的金融风险，最大的灰犀牛。
中国的房地产泡沫，无论从收入比，还是从房价单价来看，都已经位居世界第一。而解决房地产泡沫的最有效办法是，利用经济发展化解金融风险。
但是日本没做到，美国没做到，最后都以DUANG的方式收场。这个行业目前处于冰封状态，也不会回暖，不敢回暖。最好的结果是冰封，最正常的结果是DUANG!
所以呢，整个房地产行业都是完犊子的，所有企业都无法幸免。
开发商会陆续破产，退市，然后消失。做投资的时候，如果我们看不清短线，就最好去看长线。而长线会变得更清晰，用巴菲特的话说，投资就是简单和常识作用的结果。仍然去投资房地产，那就是违背了常识，必然会亏掉本金。

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