融创中国（1918.HK）：中期营收利润劲增7成，增幅领跑龙头房企
据前瞻产业研究院披露，一季度百强房企的市场份额占比已超7成，行业集中度持续上升，企业间规模化竞争更加深入，内外夹击下中小房企生存艰难，而头部房企优势突显，排名前五的龙头企业表现尤为明显。
一、中期业绩靓丽，盈利能力增强财务安全性
目前，正值上市房地产公司中期业绩报密集发布中，据已发布情况来看，前五大地产龙头除了恒大尚未公布外，其它四大头部地产均保持一贯增长走势，（如下图）其中，以融创表现最为突出，实现营收增长率夺冠，达64.90%，成为最大赢家。
下面我们通过业绩公告来看看具体情况。
1、盈利能力强劲，营收、毛利、净利润增长超60%
2019年8月22日，融创中国发布中期业绩公告。据公告披露，期内，融创实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9％；实现毛利193.5亿元，同比增长67.9％；毛利率为25.2％，同比增长0.5%；归母净利润为102.9亿元，同比增长61.7％；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为126.6亿元，同比增长128.4%。
经营效率大幅提升：融创毛利的大幅增长主要是由于集团的销售收入的增加，而从销售成本来看，集团销售及市场推广成本增加33.5%至25.6亿；行政成本增加38.9%至40.7亿；两项成本虽增长3成多，但营收和净利润增长超6成比成本增长3成要多出一倍有余，如此低成本高收益可推断融创在经营效率上大幅提升，这一点从集团毛利率的稳定增长上也有所体现。
高品质项目保证毛利率稳定增长：由于融创开发项目以一二线城市的精品住宅为主，根据公告披露，集团上半年土地平均成本仅为4307元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。如此一来，在低价拿地高溢价卖出中，毛利率空间得到保障。
下图为集团历年毛利率稳定增长情况走势图：
经营效率的提高保障了集团稳定的盈利能力，同时高质量项目有助于提升精细化服务和高端的品牌形象，增强行业竞争力。
除了盈利能力，房地产公司内部的财务稳定性同样重要，那么融创的负债结构和现金储备情况又如何？
2、手持现金增长14.8%，总资产规模提升，现金流健康
期内，融创债务净额与资产总额比率为18.9%；资本负债比率为67.3%；虽较去年同期略有上升，但集团流动性保持充裕，截止至6月底，集团现金余额覆盖下半年到期有息负债超3.1倍。
据公告披露，集团将于2019年下半年将继续快速销售，释放经营现金流，并严控土地投资，使2019年年底的负债比率下降，并保持长期下降的趋势。
总资产规模持续提升，短期无负债压力：另外从集团总资产来看，2019年资产总额达到8703亿元，同比去年的7166亿元增长21.4%；并且现金余额约为1380亿元，较去年年底大幅增长约14.8%，对于短期1218亿负债可以完全覆盖，所以短期负债没有压力。
总体来看，集团盈利能力强劲，财务稳定性保持在正常范围，资产规模持续得到提升，现金充足，并且由于高效的推盘去化能力保持健康的现金流，那么下半年发展状况如何看？
看合约销售和土地储备情况。
二、高质量可售货源充足，完成全年5500亿目标确定性高
2018年融创实现合同销售4608.3亿元，超额完成4500亿目标，同比增长27.3%；集团基于充裕且优质的土储情况，提出了2019年完成5500亿的目标任务。
1、聚焦一二线，高质量土储充沛
目前，融创开发业务已基本完成了中国所有一线、二线及强三线等城市的全国化布局，并划分为八大区域进行管理，即北京区域、华北区域、上海区域、 西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域。
截至2019年6月30日，融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿，确权土地储备面积2.13亿平方米，货值超过83%位于一二线城市，面积超过60%通过并购方式获取；土地平均成本仅为4307元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价而言，公司可运作的利润空间较为丰厚。
充足高质量的土地储备支持快速销售、释放经营现金流和利润，对流动性充裕和杠杆率下降提供有力支持。
2、上半年合约销售同比增长11.8%，下半年完成目标可期
2019年上半年，融创实现签约金额2141.6亿元，同比去年同期的1915.3亿元增长11.8%，可以看出，集团正持续加快周转去化，上半年已交付总建筑面积为536万平方米，较去年的354.1万平方米上升51.4%，交付面积保持稳步增长。
再回顾融创历史数据来看，（如下图）近年集团合约销售从2014年至2018年，销售金额从658.5亿元增长至4608.3亿元，复合增长率高达62.65%，领先于行业平均水平。
按2019年上半年阅读销售数据看，（如下图）融创发挥稳定，每月同比增长和累计增长均保持在10%-30%区间，充分显示公司作为头部企业的稳健本色。
另外，集团1-7月累计销售2553.1亿元，占比目标已接近一半，且根据公告披露，下半年，集团预计将有超过420个项目在售，总可售资源超过5700亿元，充足且布局合理的可售资源将支持公司全年销售去化；加上市场对2019“上半年冷、下半年是机会点“的预判，和房地产销售“金九银十”的惯性（如下图），集团完成全年目标确定性增强，更有望超额完成。
作为投资者，对于一家房地产企业的判断取决于公司是否展现两个能力：一是它在中短期内将资源和投资转化为业绩的能力，二是这家公司在未来的产业中确定自己位置的能力。房地产多元化布局的背景下，对于融创来说，文旅板块就是未来的新增长点。
三、 四大板块谋局未来，文旅崭露头角成新增长点
今年年初，融创中国完成了以“地产+”为前提的四大战略板块全新布局：以融创地产为核心，旗下包括融创服务、融创文旅和融创文化三大板块；四大板块相互联动，形成协同效应，全生态提升融创的品牌升级，成为集团未来业绩增长新动力。
具体来看，融创服务集团由物业服务和房修服务构成，致力于为美好生活提供高品质社区服务，未来将在做好服务的基础上，深化社区多元服务场景，全面提升社区运营效率和综合经营能力。
融创文旅，目前在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，其中涵盖了39个乐园、24个商业，以及近70家星级酒店。融创相信，文旅将成为融创未来发展的新价值增长点，通过长期投入和运营，文旅的重要意义会在未来逐步显现。
值得一提的是，今年6月，广州、无锡两大文旅城精彩开业。广州融创茂开业首日客流量达30万人次，开业七周累计客流量达328万人次，开业出租率100%；广州融创乐园开业七周累计客流量35万人次，收入平均周增长率17%，客流量平均周增长率19%。无锡融创茂开业首日客流量达25万人次，开业出租率100%；无锡融创乐园开业五周客流量约27万人次，其中水世界收入平均周增长率57%，累计达1686万元。
融创文化方面，以东方影都、乐融致新和乐创文娱资产为基础成立文化集团，高起点发展，致力于打造成为中国文化产业的领军企业， 培育成为公司未来新的增长点。
据悉，融创旗下几大板块之间的偕同效应已初步显现。例如，对于文化板块而言，其制作的内容可以在文旅项目落地；对于物业板块而言，以此接管了大面积的非住项目，有利于提高其业务拓展的能力；对于地产板块来说，文旅城等项目有利于强化综合开发和运营能力，提前锁定回报期。
总体来看，融创凭借着地产规模化的绝对主业优势，已稳居国内房企之五强之列，之后布局三大板块，利用文旅和物业提升集团精细化管理能力，全面提高集团综合实力，从而在房地产行业下半场由量到质的竞争中拔得头筹，脱颖而出。
四、结语
据悉，未来融创称将不断强化土地储备及拿地能力、产品及服务等核心竞争优势，保持行业领先地位；同时严格控制土地投资，在保持流动性充裕且不影响2019年底及长期杠杆率下降的前提下，审慎把握土地机会。
2018年刚刚调高信用评级的基础上，穆迪、标普和惠誉三大国际评级机构在今年4月均再次提升公司评级。另外，8月16日，融创中国被宣布纳入恒生中国企业指数。这也体现了融创基于稳健良好的经营态势、充裕的流动性及杠杆率长期下降的趋势，国际权威机构对其长期发展和未来增长的持续认可。
从融创估值来看，集团截止至8月22日，总市值为1505.48亿，PE（TTM)为6.4倍，PB为2.1倍，估值范围接近2018年6月以来的平均值，但由于2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年，至今基本已形成政策筑底的预判，伴随2019年上半年市场数据的继续恶化，下半年大概率政策松动幅度、程度都会正面很多；加上融创上半年强劲的盈利能力和主动降杠杆的动作，下半年形成估值重估有望。
