港龙中国(6968.HK)：中期业绩稳健增长，高质量发展可期

近年来，在“房住不炒”的宏观调控主基调以及行业融资端依旧收紧的大背景下，房地产行业持续承受多重发展压力，行业增速表现放缓，各大房企均受到不同程度的影响。随着港股迎来业绩期，各家房企纷纷亮出成绩单，在行业整体承压的环境中，谁将会带给市场惊喜？

近日，港龙地产（6968.HK）发布中期财报，取得的各项核心业绩指标表现可圈，无论是合约销售还是营收、净利均保持了稳步增长态势。可见公司在行业转折期，顺应趋势，实现了快速的自我改革调整，展现出了较强的抗压能力和优异的经营表现。

优秀的房企发展背后离不开其战略规划持续升级、内部管理不断优化、优质土储项目价值体现等多方面因素，我们认为这也是港龙中国能够从众多中小型房企中突围而出的核心驱动力所在。

1、逆势中成长，财务经营持续稳健

据公司最新发布的中期业绩报告，可以发现港龙中国在销售、盈利能力、营收等多个维度取得了显著成绩，具体表现如下：

a. 合约销售逆势增长

房地产公司的合约销售是其业绩的先行指标，前期销售表现好，后期可结算的货值方有保障。

上半年，凭借良好的区位布局以及优质的产品力，公司合同销售金额总体呈现稳步增长态势。

从最新数据显示，2021年1月至7月，公司实现合同销售金额约人民币178.53亿元，同比增加约58%；销售合约建筑面积约148.84万平方米，同比增加65%；合约销售的平均售价约为每平方米人民币约11782元，同比增加约5%。

b. 营收净利大幅提升

营收、净利方面，公司表现依然突出，今年上半年港龙中国实现收入48.59亿元，同比增长约184%；净利润4.53亿元，同比增长41%，其中利润贡献主要来自于交付的物业项目显著增长，这一方面反映的是公司合理的销售布局和有节奏有计划的推盘带来的效果，同时另一方面也是公司运营能力不断提质增效的展现。

值得注意的是，自2018年以来，公司毛利总体保持稳步增长态势，截止至2021年6月港龙中国实现毛利11.39亿元，同比增长73.52%。然而由于交付物业的土地成本相对较高，报告期内毛利率有所下滑。实质上整个行业亦面临这一趋势，在宏观调控加强、疫情来袭的背景下，全行业毛利率均出现了下降。展望后市，随着公司全国布局下持续加快拓展高潜力区域，并不断优化自身的产品品质，提升品牌力，公司盈利能力有望重新被释放。

（数据来源：公司公告）

在营收方面，公司营收始终保持在稳步提升水平，2021年上半年实现总营收48.59亿元，同比增长184%，从增速上看，对比去年同期大幅提升，这意味着公司仍处于向上发展趋势，展现了公司稳健经营的一面。

（数据来源：公司公告）

c. 净负债率显著优化

多年以来，公司凭借自身的市场先发优势和前瞻性的战略布局，在保持较高的销售增长和投资拓展的情况下，净负债率仍保持低位，上半年仅为68%，较于2020年年底的41%下降了16个百分点；公司扣除合约负债后的净资产负债率为68%，从2020年年底的82%下降了14个百分点。另外，公司现金及银行结余达到64.89亿元，相比上年同期增长126%，现金短债比达到 1.7倍，风险系数保持在较低水平，能够全面覆盖短期有息负债。

我们认为，公司目前已具备稳定的偿债能力与充足的现金流量，同时筹资带来的资金将有利于进一步扩大公司的业务规模，实现全国化布局。

2、发展巩固核心城市，积极布局高潜力区域

土储作为房企的生命线，也是获得资本支持的重要基础，对地产公司的成长空间和利润水平起了至关重要的作用。

公司自创立以来核心城市市场份额不断提升，以长三角为基础，逐步拓展至安徽、华南、中西部等热点城市，从而实现全国化布局，为后续的发展带来了强劲的内推动力。

今年来，公司在巩固江苏、浙江热点区域的市场份额的同时，不断拓展其他重点区域，上半年，于海安、南通、靖江、泰州等地购入了7个优质土地，新增91.85万平方米土储，加权平均每平方米土地成本约为4504元。截止至2021年中期期末，港龙中国共有土地储备总规划建筑面积为1075.71万平方米。

从港龙中国的土储布局来看，一方面公司始终深耕江苏区域，该区域的土地储备占总土储58%，将有利于巩固公司在该区域的核心竞争力，形成良好的品牌效应，为项目利润打开空间。

另一方面公司注重全国化战略布局，以江苏常州为大本营，逐步拓展至进军一线城市上海以及河南省和贵州省内多座主要城市，将有利于扩大销售规模，获得市场先发优势。截止至2021年中期期末，除去大本营江苏区域，广东地区也是公司重点布局区域，土储总占比15%，其次为安徽占比13%。

（数据来源：公司公告）

长三角地区是国内的核心区域，其人口、面积、经济总量均为全国最高，也是房地产发展最具有需求支撑的区域之一，据CREIS中指数据显示，2021年上半年全国共成交高价地超300宗，较2020年同期大幅增长；其中，长三角区域成交高价地占全国比例达到66%，杭州、南京、金华高价地成交宗数居前。公司的前瞻性布局无疑紧握了重大发展机遇，为公司持续释放业绩提供增长弹性。

在房地产行业增速放缓、政策持续收紧的背景下，土地市场逐渐从增量市场过度到存量市场，无论是龙头还是中小房企，大多采用了牺牲权益来换取规模的快速扩张，对此，为了有效降低土地成本与增强抗风险能力，合作开发的模式已逐渐成为了房企常态化生存模式。

早在2015年，公司实行了合作共赢的策略方针，与碧桂园、中南建设、融创中国、弘阳地产、Seazen、Black Peony及正荣地产等知名品牌旗下第三方合作伙伴进行多个项目共同开发。截至2021年上半年，港龙中国64个项目中合作项目共计49个。

未来随着与品牌合作方合作的模式越发成熟，不仅能够较好地利用第三方业务合作方的本地人脉网络、市场资源，学习较为先进的模式经验，还可以形成优势互补，降低管理成本、融资成本以及整体的项目开发成本，并增强项目抵御风险的能力，从而达到双赢的效果。

整体来看，房地产行业向来是以土储规模来预判业绩，而港龙中国不仅在长三角地区拥有大量优质的土地储备，同时公司凭借多年以来的地产开发与实业管理经验，不断扩大销售规模，拓展长三角以外的热点区域，形成了坚固的护城河。长远来看，其业绩增长有较强保障，高质量发展可期。

3、增强内部管理制度建设，实现运营降本增效

良好的内部管理制度有助于企业整体高效贯彻发展方针，增强运营效率，从而带动营业收入及利润实现稳健增长。

港龙中国一直重视内部管理，实行“扁平化”的管理模式，有效避免传统的“金字塔”管理方式带来的管理层级复杂、多重领导和决策滞后等问题，促使运营效率最大化，并增加业务拓展的灵活性。

在组织架构方面，自2019年起，公司对原有的管控模式进行优化与调整，从“一级总部，二级地方项目”的2.0级升至“总部-区域-项目集群”的2.5级模式，逐步对一些成熟性较好、经营能力强的区域实行放权，加速整合区域资源，从而达到降低管理成本、增强运营效率的效果。

同时，为了寻求高速稳定的规模化成长，规范数据结构标准，公司愈加重视信息化建设，于2020年与盟拓正式开启战略合作，开启港龙数字化2.0升级，统一数据的获取、清洗、分发、分析口径，打造完整数据统一渠道，从而避免因数据管理导致的人力、物力浪费，提升公司数据的传递效率和使用价值，有效降低运营成本。

值得一的是，公司信息化领域建设已获得业界的认可，在2020年度中国数字化转型与创新评选颁奖盛典上被评选为“数字化战略典范”案列奖，意味着公司数字化2.0升级已经初见成效，能够为企业快速发展提供支撑。

4、结语

就房地产行业而言，伴随着“三条红线”、集中供地等调控措施落地，板块气氛已持续低迷，业内竞争不断加剧，就中小房企而言，这是挑战也是机遇。在这一背景之下，港龙中国深度布局长三角区域的热点城市，以该领域为根基，逐步往中西部、华南等重点区域拓展，为后续稳定经营打下了牢固根据。

随着中报业绩的出炉，优异的业绩增速及稳健的财务表现成为了港龙地产中国从众多房企中脱颖而出的核心因素。从近几年表现看，公司无论是营收还是利润都处于稳步提升的阶段，且净负债率处于业内较低水平，显示出了公司较强的风险防御能力和较高的安全边际。未来随着公司市场规模不断突破，覆盖面积不断扩大，预期经营业绩也会随之提升。截止目前，港龙中国的动态PE为6.42倍，PB为1.67倍，公司整体估值呈现低估状态，后续伴随盈利水平将进一步提升，有望带动估值修复，未来资本市场的表现值得关注。