正荣地产(06158.HK)中期业绩发布：财务指标持续改善，规模维持稳健增长

8月22日，正荣地产(06158.HK)发布中期业绩，数据显示今年上半年，正荣地产实现了营业收入160亿元，同比增长10%；净利润15亿元，同比增长18%；归母净利润12.0亿元，同比增长31.7%，净利润和核心净利润分别达到了9.4%和9.6%。可以看到公司在过去半年经营情况继续表现稳健，盈利能力也在稳步提升。

近年来，中央对于房地产市场的调控长效机制持续落实，连续出台了房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”、集中土地供应等多项政策，使得行业环境承压，房企资金压力增加，竞争加剧，房地产板块也持续低迷。而在这种环境下，正荣地产依旧保持着平稳增长，并且上半年交出了令人满意的成绩单，足以体现公司具备扎实的功底和十足的韧性，也为2019-2021年的新三年战略收官年完美收官打下了基础。

一、销售业绩稳健增长，财务指标持续改善

正荣地产公布的经营数据显示，2021年上半年的合约销售金额达到了823亿元，同比增长47%，保持着持续增长的趋势。合约销售建筑面积约497.7万平方米，合约平均售价为每平方米1.65万元。而2021年正荣地产的合约销售目标是不低于1500亿元，结合目前的数据来看，目标正在有序推进，且在半年的时间完成了年度目标约55%，由此而言年度目标的达成基本已是十拿九稳。

去年中央出台的房企融资“三道红线”对房企的债务指标有了更高的要求，而凭借对行业趋势的洞悉，在公司前瞻性的部署之下，正荣地产将2019-2021年定位为“高质量发展”的新三年，公司在财务结构方面也有了持续的改善，呈现出“三降一升”的趋势（即净负债率下降，融资成本下降，短债占比下降，现金对短债比上升）。中报数据显示，正荣地产的净负债率持续降低至57.2%；剔除预收账款的资产负债率达到了72.4%；现金短债比为2.2倍。可以看到公司正在积极响应政策，持续优化财务结构，有望在今年底步入“绿档”房企。

同时观察到，正荣地产的融资端也是非常多元化的，例如发行绿色优先票据、公司债、绿色人民币点心债等，并且融资成本也在两年降低。在目前行业在信用风险不断暴露的背景下，呈现出融资难度上升、竞争力度加剧的情况，相对来说头部企业更能获得资本市场的青睐从而使得融资成本下降。而公司的融资成本依旧展现出向下的趋势，充分说明了正荣地产的高质量发展、良好的管控能力获得了资本市场的高度认可。

二、“1+6+X”布局持续深化，加速成长动力

22城供地“两集中”政策使得土地的获取难度加大，因此如何利用现有资金安排好投资布局就成了房企需要思考的事情。根据中期业绩的数据显示，截止至6月底，正荣地产的新增土地总建筑面积达到356万平方米，新增项目24个，权益地价146.8亿元。值得注意的是，公司在上半年以低溢价获得了多幅地块。在“两集中”政策的影响下，绝大多数地块是呈现出高溢价的状态，在这种情况下能以低溢价获取多幅土地是非常难得的，并且也体现出公司有着很严谨的获取土地的规划和策略。

公司所采取的“1+6+X”全国布局规划（即一个总部、六个区域、多个项目）正在稳步进行并且持续深化，六大区域均有土储获取，尤其以长三角、珠三角、海西经济区这些沿海区域最为明显。上半年公司更是在珠三角区域有了突破，首次进入了广州并且以低溢价获取了4幅土地，又进一步提高了公司未来的成长空间。

截至2021年6月底，公司总土储达到了2930万平方米，总货值5100亿元，在建项目230个。在充沛的土储资源加持下，公司未来的发展有了保障。并且布局于一、二线城市的占比高达82%，发展动力十足，极具成长空间。

三、营销体系升级开拓业绩成长新通路

在今年多项政策的影响下，不仅融资压力大，而且“两集中”政策使得优质地块抢手，溢价率增高，房企的资金压力也在不断增大。在年初的时候，正荣宣布成立了正荣营销公司，并在上半年相继落地于西北、中西、海西和长三角大区。

笔者观察到，不仅是正荣进行了营销职能公司化，也有其他房企在推动营销业务的发展。这其中包含了多方面的原因，1、能够更加完善营销体系，令营销考核点更加明确。2、能够拓展市场，寻求新业务，并且营销资源也能有效融合。3、能够有效降低营销成本，为利润增长开辟新道路。在多种优势相互结合之下，公司的成长空间也被扩大。

此外，有别于正荣地产与正荣服务的兄弟模式，正荣营销公司则是正荣地产的子公司，这就意味着正荣营销的成功与否将直接影响正荣地产，如果未来营销公司培育成功，那么将有望提升正荣地产估值。

结语

在上半年的政策压力下，房地产板块的热度持续走低，但是根据眼下的调控举措和政策发展的趋势来看，拐点已经渐渐浮现。首先是针对“两集中”政策带来的高溢价现象，自然资源部做出了积极的回应，对土拍政策进行了调整。从不同的城市来看，北京实行的侧重于“重调控，强保障，稳品质”的土拍模式是最为合理且公平的，有望第二次“集中供应”进行推广。这也为房企降低了资金压力，提升了利润空间。其次，随着“三道红线”的调控逐渐深入，信用风险暴露也逐渐进入了尾声，这也意味着这项政策带来的压力也将逐渐减小，那么房地产板块的估值也有望持续修复。

今年，正荣地产持续打造优势项目，深耕核心城市，从各个方面都展现了优异的实力，稳定且有序的发展。其中，在债务方面的持续优化获得了国际评级机构的认可，国际三大评级机构之一惠誉将正荣地产的评级展望从“B+/稳定”调升至“B+/正面”，表明对公司的债务优化，抗风险能力，未来发展能力等方面给予了肯定。不仅如此，中诚信绿金ESG评级委员会近日对54家企业的年度表现进行了评级，正荣地产在此次评级中荣获最高评级BBB，而获得BBB评级的上市公司只有3家，占比5.6%，可见ESG对于正荣地产的高度认可，也表明了公司的综合实力在行业中处于领先地位。