租购并举成大势所趋？上海“十四五”期间拟推出约40万套商品房！

上海市对住房发展提出了“五年规划”新蓝图。与“十三五”有所不同，新的“五年规划”对居住品质提出了更高要求。

8月13日，上海市人民政府办公厅印发《上海市住房发展“十四五”规划》（下称“《规划》”），在总结“十三五”取得成果的基础之上，重申“房住不炒”总基调，坚持民生为本、租购并举、布局优化、精细治理、品质发展五大原则，并要求进一步完善并解决住房发展不平衡、不充分问题。

《规划》将“十四五”发展目标明确为以住有宜居为目标，不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，筑牢住房民生保障底线，进一步满足多层次、功能性、品质化的居住需求。为此，上海市将从住房租赁、商品房供应、旧改、保障住房、物业等多方面着手提高住房发展质量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，在发展目标方面，“十三五”的表述为“住有所居”，“十四五”强调了“宜居”的概念，也体现了对于提升居住品质的考虑。

租购并举，完善住房保障

在住房发展方面，《规划》将“租购并举，持续构建住房租赁体系”放在了首要位置，这与“十三五”强调“增加城镇住房供应总量”等表述略有不同。《规划》指出，目前形势已发生变化，“要从超大城市住房发展的突出问题出发，以满足常住人口合理的住房需求为导向，统筹协调住房配置的公平与效率。”

“坚持廉租住房制度定位，充分发挥托底保障功能。”针对上海市城镇户籍低收入住房困难家庭，以租赁补贴为主、实物配租为辅，根据经济社会发展水平，适时调整准入标准和补贴标准，对所有符合条件的申请家庭实现“应保尽保”。

在“十三五”期间，上海市共计出让152幅集中选址租赁住房地块，总建面约1000万平方米；建设筹措各类租赁住房约70万套（间），其中，新建和转化租赁住房40万套（间），新增代理经租住房30万套（间）。在“十三五”期末，廉租住房累计受益家庭13.4万户；公共租赁住房累计供应15万套，累计受益72万户；共有产权保障住房累计签约12.8万户。

对于这一显著成效，《规划》要求进一步推进构建住房租赁体系，加大保障性租赁住房推进力度。其中，聚焦不同群体的租赁需求，实现租赁住房精准供应；切实增加宿舍床位租赁居住供给，形成“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。

“十四五”时期，预计形成供应租赁住房超过42万套（间、床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张；同时，继续规范代理经租住房30万套（间），并提供征收安置住房超过30万套。

《规划》认为，需注重“职住平衡”，发挥用人单位和园区的主体作用，支持科研院校、医院、产业园区、大型企事业单位等，在符合城市规划的前提下，利用自用土地建设租赁房，为职工提供租期稳定、租金合适的租赁住房。并鼓励用人单位通过发放租赁补贴，降低单位职工租金支付水平；优化人才租房支持政策，完善市、区两级人才租房补贴制度。

建立住房租赁市场风险防范机制也同样重要，《规划》提出要严控“租金贷”业务，推动修订《上海市房屋租赁条例》，健全住房租赁制度。

对于上海本市户籍人口中的住房困难群众，特别是中低收入住房困难家庭，以及在本市稳定就业的非沪籍常住人口，尤其是新市民、青年人、各类人才，以及保障城市运行的基本公共服务人员，《规划》则提出要不断完善保障性住房分配供应政策，扩大住房保障政策覆盖面，在“十四五”期间实现新增供应保障性产权住房约23万套。

新增供应商品房40万套

作为国际化大都市，上海素来拥有较强的人才吸附力，而人口流量带来的大规模住房需求一直都是上海存在的“痛点”、“难点”。

解决住房问题，稳定商品住房供应是重中之重。《规划》提出，要加强住房用地供应计划管理，深化完善房地联动机制，保持新建项目供应量、供应结构、供应节奏合理有序。基于此，上海市提出“十四五”供房蓝图，预计新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

《国际金融报》记者发现，这一规划基本延续了“十三五”期间的供应节奏。数据显示，上海市“十三五”期间实现新建商品房销售约4000万平方米。

在住房结构方面，坚持以中小套型普通住房供应为主，满足居民刚性住房需求。同时，《规划》也提出“要积极顺应人口老龄化、家庭规模多样化等需求变化趋势，加强精准供给，不断提升居住品质，满足各层次居民的居住新需求”，鼓励适老性住房、社区建设供应，满足老年人居家养老需求。

此外，《规划》要求进一步加大市场监管力度，强化对房地产企业和中介机构等市场主体的监管，严格查处违法违规行为。加强监测信息平台建设，健全多部门联合监测机制，优化房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场，防范房地产金融风险。

在商品住房项目销售全过程中，严厉打击房地产经纪领域各类违法违规行为；要求提升房地产经纪行业自律水平，发挥行业协会作用；推行房地产经纪从业人员实名制挂牌，强化房地产估价机构人员、房地产估价行业监督管理。

推进旧改，提升居住品质

除了持续供应廉租房、商品房等，城市更新也是“十四五”规划的重要举措。

“十三五”期间，上海各类旧改共完成5300余万平方米，受益居民达90余万户；中心城区二级旧里以下房屋改造281万平方米；各类保留保护里弄房屋修缮改造250万平方米；既有多层住宅加装电梯累计通过居民意愿征询1703幢。

随着“十四五”的到来，加快推进旧改已成为“住有宜居”发展目标的重要实现手段。推进住房领域数字化转型，推进绿色建筑与装配式建筑融合发展，完善社区配套建设与运营管理，加快公共服务补短板，推进农村低收入户危旧房改造……都将极大改善居住品质。

《规划》要求，到2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；在规划期内，力争提前完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。在“十四五”期间，实施约5000万平方米旧房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；新增既有多层住宅加装电梯1万台以上；建设“美丽家园”示范小区100个；住宅小区专项维修资金余额占首期归集额的比例不小于30%。

其中，“城中村”是旧改的重点区域。涉及历史文化名镇名村保护、撤制镇改造等的“城中村”将优先被列入改造计划；同时，已批实施方案及新城区域内的“城中村”项目将加快推进。

但大规模城市更新或也面临一定难题。“上海人口分布较密集，旧改区域居民的搬迁、安置工程量都较大。”诸葛找房数据研究中心认为，“或将加剧租赁市场的供应问题，因此有序推进旧改进程很关键。”其次，旧改需立足于城市整体历史风貌保护，将城市文化、历史底蕴与城市空间更好的融合，保留历史建筑和城市特色，这也是推进旧改所需要关注的。

在推进旧改过程中，《规划》提出要建立健全资金综合平衡机制，坚持实物安置和货币安置相结合，规范征收补偿安置；构建多元化投融资渠道，提升对社会资本的吸引力；以及继续推行市、区合作旧区改造机制，推进政企合作项目等。

记者：何艳艳

编辑：左宇

责任编辑：毕丹丹