「现场直击」万科企业：佛系拿地不冒进

建基于先行示范区深圳的万科企业（02202-HK）（000002-CN）公布了一份稳健的2019年上半年业绩。在核心的房地产业务方面，万科于期内实现销售面积2150.1万平方米，同比增长5.6%；销售金额同比增长9.6%，至3340亿元人民币（下同）。

回顾期内，万科实现结算面积846.3万平方米，同比增长20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比增长32.2%。合并报表范围内的已出售但未竣工结算项目总面积较上年末增长18.7%，至4403.7万平方米，合同金额较上年末增长17.1%，至6215.5亿元。

按中国通用会计准则的中期业绩报告显示，受结算收入增长带动，万科于2019年上半年录得营业收入1393.2亿元，同比增长31.47%；归属于上市公司股东的净利润同比增长29.79%，至118.42亿元；扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润同比增长29.16%，至117.5亿元。

除了业绩保持平稳增长外，万科的财务状况也保持稳健。截至2019年6月底止，万科持有货币资金1438.7亿元，高于短期借款和一年内到期长期负债的综合666.5亿元，净负债率为35.04%。

展望未来，万科于上半年共获取54个新项目，总规划建筑面积为1372.8万平方米，权益规划建筑面积达941.8万平方米，而该集团持有巨额未结转金额将在未来确认入账，或可确保物业销售业务的收入增长。在扩大土储方面，与个别房企不顾一切拿地不同，万科偏向谨慎，管理层表示会以现金流和销售回款情况为优先考虑，确保买地成本占销售额的比例不超过30%。

在物业服务方面，该集团推行住宅商企两翼齐飞的战略，继续拓展项目资源。上半年物业服务收入同比增长27.05%，至52.83亿元，其中新增项目的签约饱和收入同比增长1.14倍，至21.64亿元，占比为40.96%，反映现有项目增长强劲，而且在获取新项目方面颇为进取。不过万科管理层表示暂无意将这些业务分拆上市，仍继续以服务客户为主要考虑。

以下是万科管理层在业绩会上回答财华社等媒体提问的实录：

Q：公司6000多亿的未结算合同金额会在什么时候确认？上半年销售有所放缓，是否全年都是维持这个增速？

执行副总裁及财务负责人王文金：按照竣工时间，一般是一到三年时间会结转。

执行副总裁及首席运营官张旭：上半年的物业销售额大约有9%的增长（财华社注：万科2019年上半年物业销售额同比增长9.6%）至3340亿元人民币，我们的销售策略非常清晰，就是不给自己规定目标，每刻都是卖房子的好时候——回笼资金、去库存。我们全年的销售目标就是每天都卖好房。

Q：下半年是否会降价促销？

张旭：一直都坚持“每天都是卖房的好时候”这种积极的销售方式，我们每次开盘都给自己定下一个开盘率，例如60%以上。所以我们从来不捂盘，积极销售。我们也不给自己留库存，规定如果达到销售许可证六个月以上没卖掉的，就叫做长期库存。这是我们一贯的策略，所以不担心价格方面。

总裁及首席执行官祝九胜：我们相信匀速的运动最省力，没有动力去做多余的动作（财华社注：例如降价促销）。

Q：万科物业服务的收入增长挺快，是否有分拆的想法？

张旭：万科物业服务方面的增长很快，过去只有住宅服务，现在还增加了商企物业服务，未来我们还将探索城市物业服务，所以这一块发展的空间很大，没有上市的计划，目前还是先把业务做好。把握现在的好时机，把业务做大，服务好社区、客户、企业、城市。

Q：境外负债有30%以上，上半年有汇兑收益3亿多，是因为汇价升值和用到了远期外汇合约（DF）。现在贬值了，公司是否有措施对冲风险？降低境外负债？

祝九胜：我们只有35%是境外负债。对它的汇率风险控制主要通过两种方式：业务本身的来源和占用的自然关系去配置；购买结构性产品。

上半年的汇兑收益不会作为利润常规项，下半年会不断地动态观察。我们会留一部分的敞口。

Q：目前限价措施还在实施，但上半年的土地价格有所上涨，公司如何平衡利润？

张旭：今年上半年我们拿了905亿的地，占销售额的比例不到30%（财华社注：2019年上半年万科的物业销售额为3340亿元人民币），我们拿地的一贯策略是由两个阀门控制：1）自身现金流的状况；2）销售回款的状况。现在平均的地价占销售的价格30%左右，所以上半年我们拿地还是非常谨慎的，在30%以下，未来根据卖多少楼而拿多少地。我们追求的不是规模，追求的是做好产品、服务好客户。

Q：深圳建设先行示范区，集团的总部在深圳，集团有什么发展计划予以配合，另外集团与平安有合作，具体有什么计划？平安之前提到会加大长租不动产的投资，与万科是否有相关的合作？

祝九胜：先行示范区是中央的一个政策，我们会密切关注，肯定会带来利好。

至于与平安的合作，其实我们跟各大银行、各大保险公司、各大中国金融集团都有很好合作，根据不同的风险偏好、不同的特长，在合作的侧重点上会有所不同。

Q：国内推出新的贷款市场报价利率（LPR），有说是变相降息，管理层认为LPR对楼市是否利好？

祝九胜：LPR对实体经济一定是好事。其实昨天已经表态，对于我们的行业来说中短期不会降，但是长期来看，我们没办法预测，但我们会不断观察。如果实体经济振兴起来，对我们这个行业也是有好处。

Q：为什么集团拿地会这么保守？到万科这样的规模，为何土储还是只有两三年的水平？

张旭：其实拿地很难。我们舍易取难，是因为想聚焦在经济增长比较快，有产业有人口导入、大家都看好的地区，非常难拿地，但是我们还是想把战略聚焦在长三角、珠三角、城市旧改的项目。我们拿地不多，是因为地很难拿，另外一个原因是我们非常谨慎，保持净负债率在40%以下，以现金流为导向，控制好我们的负债率，这是我们的方向。

我们的战略是在城市圈，或者在经济带上，没有规定说四五线都不去，只要人口是有导入的，产业还是增长的，我们都会去。这种聚焦只是为了防范风险，提高管理的效率和效益。

Q：“房住不炒”的政策定调对集团的销情有何影响？集团如何看待下半年的楼市？

祝九胜：“房住不炒”既是政策的要求，也是行业的基本定位。对于万科来说，也是约束的一个方向。长远来看，加上信贷政策，只要有足够的时间，一定会回归到足够的理性，使地价回归到一个理性的水平，最终房价也会恢复理性的水平。长期来看，这是偏利好的环境。

当然，在面对客户和市场的时候，我们应该要深刻地了解客户的需求，洞察市场的变化。

Q：管理层未来拿地的方向？会以多少成本和利润率为导向？

张旭：每个区域拿地都有自己的路线，卖的楼多、现金流入多，就有更多拿地的额度。对于管理层来说，导向非常明确，如果某个城市，或者某个经济区，有更多的产业，有更多的人口流入，能够拿到核心好位置的土地，或者城市旧改需求比较大，就会为这个项目提供更多的支持。

我们希望IRR（内部收益率）在20%，净利润在12%，我们希望根据现在每个城市的限价价格（有限价政策的话）来做测算，这是我们的标准。但我们可能会在北上这些一线城市回报要求会低一些，但是对比较偏远的地区，回报要求会更高更严格，由风险回报来匹配。

Q：集团今年有提到海外业务，8月时万科置业更名为万科海外投资，接下来万科的海外业务是否都会给万科海外投资这个平台？财报中没有再提及教育和养老两项业务，是否意味着集团缩减掉这两项业务？

张旭：今年确实是把英国、美国一些项目装到了海外的平台——万科置业海外（01036-HK），未来也会继续这么做，把万科置业海外变成为海外业务拓展的一个平台。会不会扩大业务，要看有没有机会，我们会留意全球经济的周期和发展，当机会出现会加大投资，机会不好就会少投一些。

教育养老是我们非常重要的配套业务，也在积极培养自己的标杆项目，探索商业模式，只是没有形成独立的业务规模，我们只是把它们变成整个大生态体系里的配套业务。

祝九胜：这两项业务的投入是没有减少，收入在增加，亏损在减少。养老比较好的项目已经开始在盈利，教育的规模稍微小一点。

Q：海外业务只有英国、美国、新加坡和香港吗？有其他城市的吗？物业管理一块，是否会在达到一定的水平后分拆？

张旭：海外没有特定的目标。投资都是看机会，现在在英国、美国、新加坡、香港，我们首先想的都是先把这些城市做好，至于是否进入其他城市，则取决于我们的判断，也许我们会在东南亚看一看，是否哪个国家、哪个城市在非常好的周期、非常好的时点，我们会去试一下。当然我们在马来西亚、俄罗斯也有项目，我们前段时间也到越南看了一下，但是还是取决于是否有好的机会。

至于物业管理，目前发展的速度还是非常快，我们给物业服务订立的战略是“两翼齐飞”——一个是住区物业服务，一个是商企物业服务，前者尽量提高社区渗透率以便提高效率，后者的战略是服务头部企业（例如BAT），将这些企业服务好就能服务更多的腰部企业（例如国企），第三个，我们希望能拓展城市物业服务，例如跟横琴有政府合资公司，做整个城市的服务，未来把这个业务模式探索出来在全国推广。所以有这么好的发展前景，我们还没有计划要上市。

Q：集团在深圳的土地储备比率是多少？会因为示范区这个政策的出台而主力在深圳发展吗？

祝九胜：深圳一直在向香港学习，至今我认为还需要学习很长很长的时间。我们的年报也没有披露深圳的业务比例，在过去，我们在这个城市里都是处于数一数二的规模，我们手上的储备与我们目前的市场地位是匹配的。

作者：​毛婷

编辑：黎璐璐