阳光智博“换股”万物云，开放合作为行业赋能

8月6日，阳光城发布与万物云签署意向合作框架协议的提示性公告，公告称，于8月5日，阳光城控股子公司阳光智博全体股东，拟以持有的阳光智博100%股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，并换取万物云4.8%股份。即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8%的股份，阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。

目前，阳光城持有阳光智博72.39%的股权，此次交易为资产换股，不涉及现金交易。除换股外，框架协议还涉及双方新设合资公司、股权激励 、品牌及服务保障及其他战略合作等内容。

至此，已经递表港交所的阳光智博上市之路或将迎来新的变化。那么该如何解读此番动作？

1·阳光智博拥抱万物云，估值表现更加乐观

阳光智博在今年6月在港交所递表，拟香港IPO上市。不过，近几个月来物业板块整体表现不佳，特别是7月23日发布的一则《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》更是成为直接导火索引发物业股暴跌。

同时注意到今年所有上市物业股的市盈率均出现不同程度的下滑，其中过半数物业股的市盈率出现腰斩。随着板块扩容，估值高度以及市场热度不再如之前，在物企市盈率开始回归冷静的背景下，阳光智博此时积极拥抱实力雄厚、商业模式独特、致力于走平台化之路的万物云，显然将有助于其在资本市场的估值获得新机遇。

而根据今年上市物管公司首发平均PE为21.7倍来估算，以阳光智博2020年1.73亿归母净利润，单独上市的估值起步大约在36亿元。估值不算低，只能算中规中矩。但如今公司与迄今中国最有增长潜力的存量不动产管理服务商万物云绑定，这其中的想象空间与价值空间，显然将更为广阔。

（来源：匠朴研究所）

目前，物业龙头碧桂园服务的市值已经约为1800亿港元，而不少机构预测，在管面积以及营收均不逊色于碧桂园服务，甚至更亮眼的万物云，上市估值并不会低于此数目。如果以换股万物云4.8%的股份来计算，其估值在86亿元。由此来看，这笔交易，万物云相当于给出了超50倍的PE。

实际上，此番合作的背后更源于双方自身战略、业务布局以及价值观的共通。

未上市的万物云，2020年在管面积5.66亿平方米，五大部分创造营收182.04亿元。而在上市物管中，规模排在首位的保利物业，2020年在管面积为3.8亿平方米，营收稳坐榜首的碧桂园服务，2020年收入为156亿元。对比之下，万物云规模、收入均在双方之上，可以说是行业第一。

而阳光智博的收入规模在14亿元左右，毛利润规模在4.5亿元上下。每年，阳光城向它输入非常可观的收费管理面积，这种收入的高确定性，也非一般地产公司可以达标。能够踏上万物云IPO这条大船的拟上市物业公司，必然要迈过比较高的门槛才行。

去年10月31日，万科物业宣布改名“万物云”，并称这不再是一家单纯的物业公司，而要成为“科技服务公司”。改名后的万物云，拥有Space、Tech和Grow三大模块，在Space空间服务板块下设万科物业（住宅空间）、万物梁行（商企空间）、万物云城（城市空间）等多个细分空间市场品牌。

而阳光城看中的正是万物云TECH板块的科技赋能能力，双方整合后，会在SPACE领域进一步提高布局浓度及服务效率，以及在GROW板块加速客户资产服务与生活增值服务的发展。

阳光城方面称，阳光智博和万物云的城市布局聚焦在一、二线城市，重合度高达97%，未来双方将全面建立战略合作关系。

2·战略全面升级，揭开物业服务新篇章

阳光智博成立于2001年，是一家布局全国、品质领先的综合物业管理及商业运营服务提供商，其主营业务涵盖物业管理服务，商业物业运营及管理服务两大领域，业态涉及住宅、商业、办公、医院、学校、酒店式公寓、产业园等多种类型，在母集团资源助力下，公司规模与日俱增，近两年业绩增长迅速，体现出了阳光智博服务的高成长性与可持续发展的稳定性。

管理规模方面，截至2020年12月31日，阳光智博拥有164个物业管理在管项目，在管总建筑面积逾3000平方米，位于一二线城市的在管面积占总在管面积70%以上；合约管理303个物业管理项目，合约总建筑面积约6700万平方米，覆盖位于中国24个省、直辖市及自治区的87个城市。

财务数据方面，2018年、2019年及2020年分别实现收入人民币1.56亿元、人民币9.79亿元、人民币13.72亿元，两年复合年增长率约196.6%。2018至2020年净利润分别约人民币0.17亿元、人民币0.78亿元、人民币1.73亿元，两年复合年增长率约219.0%。

（数据来源：公司公告）

（数据来源：公司公告）

靓丽的成绩背后与公司卓越的服务品质与多元化的发展战略方针息息相关。

在品质方面，阳光智博始终坚守“服务为本、品质领先”的服务理念 ，关注社区人际关系与社群文化运营，通过“质量微光”品质提升活动、“御管家”服务模式打造以客户为导向的服务体系，为社区与业主的日常提供更有品质的生活，也为后续的项目增量提供有力的品质支撑。截至2020年12月31日，阳光智博服务已签约阳光城集团开发的280个物业管理项目，包括2890万平方米在管建筑面积及建筑面积为2770万平方米的已订约待交付项目。

在战略规划方面，面对竞争不断加剧的市场环境，阳光智博在现在的物业管理服务的基础上，不断开拓服务边界，布局多样化增值服务，纵向打通垂直产业链，逐步形成了全周期多元生态服务体系。

近年来，为了扩充业务，阳光智博先后收购了三家优质企业，包括收购必胜荣物业管理60%股权、贵州天下物业管理有限公司60%股权，以及湖南通程物业管理有限责任公司100%股权，展示了阳光智意在物业管理领域的持续深耕与积累，为日后做大做强奠定坚实的基础。

此搭上万物云这艘大船，实际上也是公司进一步拓宽发展路径，夯实竞争力，打造多元生态服务体系的重要体现。要知道前身为万科物业的万物云，有行业前沿的技术、数据、标准、产品等核心能力，双方的深度合作意味着万物云将赋能阳光智博，进一步提高阳光智博的服务效率，增强公司在业内的品牌知名度与市场竞争力，驱动公司迈向高质量发展。

3·小结

作为一家布局全国，品质领先的综合物业管理及商业运营服务提供商，自创立以来始终坚持多元化业务布局的战略方针，与业内一众优势企业展开合作，不断提升公司的综合实力与市场竞争力，力争成为业内领先的物业管理企业，并反哺地产的品质发展。

此次阳光智博与万物云的合作也将围绕开拓服务空间等方面进一步发力，并有望在后续陆续推出更加优质服务品质与社区服务方案。而在这样一个行业集中度逐渐提升的市场环境中，双方的联合能够带来市场先发优势与更全面的服务体系，相信也将带给其自身及母公司巨大的发展机遇。