融信服务（2207.HK）：背靠优质资源，加速市场外拓，科技筑高护城河

7月16日，中国领先的中高端物业管理服务提供商——融信服务（2207.HK）正式登陆联交所主板。公司每股发售价格4.88港元，全球发售所得款净额约5.58亿港元，总市值约为24.40亿港元。此前公司香港公开发售获大幅超额认购，超购约8.12倍 。

融信服务选择此时进场，似乎恰如其分地站上了风口，其或将承接这一好时节的红利。 其中，自去年以来，宏观政策对房地产开发商日益趋紧，叠加市场对轻资产模式的高度认可，助推了地产链条上的下游物管产业加速整合，驶入了发展的快车道。眼下，港股物业板块的总市值即将突破万亿，行业板块的气候显然已成。除此之外，近期政策转暖信号频发，更是助推了牛市预期的升温。

同时对于融信服务本身而言，公司即将启动第二个三年规划，在这一决定企业成长速度关键的时间节点，上市带来的资金实力的增强、并购及投资等长期战略的落地，无疑能更好地帮助公司实现长期战略规划。不妨具体来探讨。

一、两大核心亮点值得关注

纵览公司全貌，笔者发现有两个核心亮点值得关注。其一是“内延+外拓”为公司稳步扩张奠定了良好的基础，其二则是科技赋能带来的提质增效，两者或能在后续支撑起融信服务较高的长期估值预期。

1. “内延+外拓”支撑规模增长

管理规模是考量物管企业的重要指标之一，因此规模化往往是物管企业上市后的一项重要战略。

内延方面，融信服务背靠融信中国集团，后者是国内领先的中国大型综合房地产开发商，于2020年荣膺中国房地产开发商10强（按综合开发计）。在过去的2020年，融信中国实现合约销售1551.73亿元，其中75%来自长三角这样的高潜力的核心经济区，当年度实现合约销售总建筑面积达725.09万平方米。另外在土储方面，截至当年底，融信中国累计土储2871万平方米，其中长三角占比50%，一二线城市占比89%。可见融信中国的快速扩张以及土储潜力的不断释放，将为融信服务的规模增长注入确定性。

再从更体现市场竞争力的外拓层面来看，融信服务的第三方业务比例一直处于较高水平，同时第三方在管面积和收益也在逐年上升。2018-2020年，第三方开发商在管面积分别为420万平方米、667万平方米和754万平方米；期内第三方开发商项目所得收益分别为5603万元、6967万元和1.02亿元，收益占比分别为23.7%、24.4%和27.7%。

强劲的外拓能力不仅验证了公司良好的在管业态和高品质的物管服务，更重要的是，持续扩展的业务版图将不断巩固公司既有的竞争优势和行业地位，是公司上市后提升投资价值的重要引擎。

2. 科技赋能打开价值空间

就行业属性而言，物管行业目前仍是一个人力密集型的服务行业，服务非标、人效偏低都是业内公司普遍面临的问题。针对物管行业的一系列固有问题，融信服务推出了数字化转型的代表作——融智管理平台，成为国内数字化物业管理的先行者之一。

得益于这一以客户为核心的智慧物业管理和服务平台，融信服务2017-2020年的销售成本总收入占比在整体上呈现出下降的良好趋势，近四年以来该占比分别为77.4%、72.5%、67.7%、71.2%。

依托数字化转型，融信服务在提升运营效率与客户服务体验的同时，亦实现了成本管控推动盈利释放。根据过往数据，2018-2020年融信服务录得净利润的复合年增长速度约为59%，远高于同期营收的复合年增长速度，这一积极态势很大概率会将在数字化与智能化转型的进程中得以延续。

总的来看，内延+外拓业务的稳定发展反应出公司的潜在价值，而数字化的转型则赋予公司更多的价值发现空间。在两大核心方向的持续推动下，未来公司市场竞争力将进一步提升，公司市场份额也将进一步扩大。

二、长期消费升级趋势下，社区增值服务或迎来新的增长

在上述两大核心方向的支撑下，近年市场消费的升级也将推动公司社区增值服务的增长，并助力公司进一步布局高端社区的物业管理服务。

2020年10月30日，国家发展改革委员会同财政部等13个部门发布《近期扩内需促消费的工作方案》。文件中指出：“我国已进入高质量发展阶段，并通过提升供给动力、增强创新动力和加大改革动力来推动市场消费升级，促进内需”。三大动力主要利用线上服务来推动线下消费的促成，从而进一步促进资源的有效利用。

在市场消费升级的驱动下，物业管理企业通过旗下物管APP来为住户提供智能社区和社区生活等社区增值服务。例如，住户可通过物管APP来获得社区团购、家装维修、地产代理等服务，这为住户提供更便捷的生活服务的同时，也提高了住户对社区增值服务的使用粘性。

据融信服务最新招股书数据，2021-2025年中国物业服务百强企业的增值服务平均收益迎来高速增长，其分别为3.14亿元、3.78亿元、4.46亿元、5.25亿元和6.16亿元，复合年均增长率达18.35%。可见，住户对社区增值服务的需求呈现稳定增长趋势。

来源：融信服务招股书，中指院

反观融信服务作为国内知名物业管理服务企业，公司在社区增值服务领域占据显著优势。其中融信服务已经形成独特的社区增值服务矩阵体系，建立起多个不同的服务平台。例如，提供社区团购服务的“和美生活”、为住户提供家装维修的“和美易居”和从事地产代理的“和美租赁”等。据融信服务最新招股书数据，2018-2020年公司的社区增值服务持续快速攀升，复合年均增长率达86%，远高于同期的整体营收增速。

与此同时，公司早在2017年已通过“融御ROYEEDS”品牌布局国内高端社区的物业管理服务领域。对此，在市场消费升级和公司社区增值服务的高速发展下，未来融信服务在高端社区增值服务领域的发展将得到进一步深化，公司整体社区增值服务领域也将迎来新的增长空间。

结语

近期，物业管理企业正处上市热潮，港股物业板块的总市值也即将突破万亿级别。在这一大背景下，从融信服务内延+外拓业务发展和数字化转型进度来看，公司在港股物业市场中具有显著的市场竞争力。此外，在近年市场消费升级驱动下，公司在（高端）社区增值服务的市场空间将会被进一步打开，这也将赋予融信服务未来发展更多的想象空间。