建发国际（01908.HK）：护城河稳固，兼顾稳健经营与高质量成长

7月1日，建发国际集团（01908.HK）发布公告，2021年上半年签约金额917.09亿元，同比增长256.04%；签约面积429.97万平，同比增长175.89%。在房地产行业面临深层次调控、行业增速普遍放缓的大背景下，建发国际的销售业绩显得格外亮眼。

近两年，房企融资“三道红线”、集中供地政策、银行房贷“两道红线”等政策的出炉，对行业发展产生的影响可谓深远。在行业大变局之下，依靠金融杠杆囤地获取土地红利的时代已经过去，房企将更注重持续营运能力的提升。

当下，企业文化优秀，且具备稳健经营能力及成长能力的内房标的变得稀缺，建发国际是为数不多拥有高效且持续营运能力的房企，下面具体看看建发国际高质量成长背后的原因。

优秀的企业文化基因，是快速发展的内在推动力

在如此复杂的外部环境下，建发国际能突出重围，实现快速发展主要有三大原因：卓越的企业文化、灵活的组织管理架构以及极致的产品追求。

1、团结、敬业、诚信、进取的企业文化

优秀的国企非常少见，他们往往坚持最朴素的市场化经济规律，在激励机制端突破了国企的束缚，走出了有自身特色的发展道路，建发国际就是这样一家优秀的国企。

建发国际是世界500强、厦门市属国有独资企业厦门建发集团集团有限公司的成员企业，是中国房地产50强建发房产控股的香港主板上市公司。2020年建发集团位列《财富》世界500强第234位，并连续多年位居福建省企业集团100强首位。和大多数中国的优秀国企一样，建发集团历来就有着高度市场化、反对官僚主义、任人唯贤的企业文化。

（注：该股权结构图截至2021年6月）

据了解，建发房产是罕见的实行一年一聘，每年严格实行任期目标管理责任制的国企。经营上强调以业绩为导向，注重价值回报。公司每年都设置明确的年度目标，打破国企铁饭碗，拉开同岗位奖金的差距，实行能上能下的人力管理制度，公司也敢于破格提拔年轻人担任中高级管理层。公司内部没有设置上班打卡制度，充分激励的企业管理机制让建发员工充分释放他们的价值创造力。

此外，公司积极适应市场变化整合内部组织架构，形成了“集团-区域-城市-项目”的四级组织架构，赋能团队经营潜力。这些举措，有力推动建发国际在充分保障品质和品牌的基础上，兼顾追求增长与收益。

2、注重产品创新，打造钻石品质

从消费者角度看，去化的本质是产品力，建发国际实现销售端业绩靓丽的背后，离不开公司在产品力上的持续深耕及匠心精神。

近年建发国际专注于新中式产品的研发，在“纯”王府中式产品畅销市场之后，去年9月，公司“至臻大美，禅境东方”品牌发布会上，更是推出全新的“禅境中式”产品获得业内关注。公司深度研读中国传统文化、城市特性、人居需求和建筑工艺，相继打造王府中式、禅境中式两类新中式产品，产品在保持中国传统建筑风格的同时，不断通过对工艺、材料的迭代升级令其兼具美观与实用性，成功塑造了如钻石般保值增值、共映璀璨的高端形象，获得了众多客户群体的亲赖，产品一经推出便获得市场强劲热销。

例如厦门养云项目，仅4个月就完成百亿销售，夺得了厦门2020年度销售金额、面积、套数三冠王。

（厦门·养云，禅境中式）（苏州·悦江南，禅境中式）

二、稳健的经营现金流循环，高效的资金使用效率

对房地产企业而言，其持续营运能力主要来源于经营现金流循环，即“投资-销售-回款-再投资”这一内生循环。要实现高效的经营现金流循环，即高周转，取决于两大关键要素：1、销售去化的周转时间；2、经营回款的质量及效率。高周转的房企往往通过项目的快速去化，快速实现现金流回笼并进行再投资，提高资金的使用效率，进而提升了整体的投资收益率。

当下，具备高效经营现金流循坏的内房标的变得稀缺，根据年报信息，建发国际仍符合上述投资逻辑，下面具体看看。

1、极强的销售去化能力

从销售去化层面看，建发国际保持强劲的增长势头。2020年建发国际全年累计实现合约销售金额908亿元，同比增长79%，并超额30%完成2020年700亿的业绩目标。而2021年上半年实现销售额917.09亿元，同比增长256.04%，销售增幅位居行业首位。

建发国际在2017年合约销售才刚过百亿大关，而到2021年冲破千亿将成定局，短短四年时间，其整体规模实现了跨越式的增长。

从货值去化速度看，建发国际的土地资产流动性极强。货值去化比（即当年度签约/上一年末土储货值），体现的是房地产企业土地资产的周转速度。2021年上半年期间，建发国际已实现接近0.6倍于上一年度的土储去化，叠加今年下半年的销售，建发国际有望冲刺极高的货值去化水平。这代表着公司每年通过稳健的投资，实现高效土地周转后再进行投资的良性循环。

（数据来源：建发国际年报、PPT资料）

产品力是去化能力和市场规模的保证，建发的产品在不少城市都创造出销售的奇迹。根据克而瑞数据，2020年建发房产在厦门、苏州、无锡、张家港、漳州等城市，都位列当地销售排行TOP3，在无锡、厦门、南京等城市还创造出多个开盘即磬的红盘，例如，厦门建发五缘映月、南京建发珺和府、成都建发央玺等多个当地爆款项目，项目开盘当天销售去化率接近100%，其中厦门建发五缘映月自拿地到全案售罄仅用4个月时间，销售周转速度极快。

（数据来源：克而瑞）

2、持续多年的高效现金回款

从销售回款率层面看，历年来建发国际均保持高效的销售回款效率，一直保持在业内较高水平（较行业回款率中位数高出7%-17%），为公司带来了充沛的现金储备。

（数据来源：克而瑞）

建发国际为何能保持高效的现金回款效益？从产品端层面看，首先，公司、产品主要为中高端改善型项目，相应客户群体的银行信贷能力及还款能力高，银行授信审批流程较快；其次，改善型产品多为置换型产品类型，客户的首付款比例较高，不少客户选择全额付款方式，优质的客户群体为建发国际的高回款奠定了基础；从公司内部管控体系看，公司制定了一系列回款奖惩制度等内部激励机制，制定月度回款计划，成立回款专项小组，合理分工并优化回款流程，提升销售回款比例。

3、高标准化的产品及施工

高标准化的产品及施工，为公司高效的生产效率提供了保障。在产品标准化方面，公司由点及面，小到每一个部件级的建筑用材，例如面砖、涂料等，大到户型、立面、售楼处、大门、地下会所、样板房及公区等，公司都分别制定了相应的标准化制度。并通过构建建筑空间模块，极大提升了产品的多样化程度，形成了可自由组合的中式产品。

与此同时，建发在品质和成本控制上有较好的平衡。公司下设设计与研发中心，匠心专注产品研发，并利用现代建筑工艺及材料，将新中式产品的美观性、实用性与较低建筑成本有机结合在一起。此外，在工程建设标准化方面，公司通过构建质量评估体系，推广安全文明施工标准化，为高周转下的产品品质提供了有力保障。

4、积极且谨慎的土储扩张及区域布局

近年来，建发国际在土地扩张方面积极且谨慎。在保持较高速度的同时，除深耕原核心一二线城市外，同时进军宁波、温州等准二线城市，以及下沉至上饶、宜兴、台州、宿迁等非集中供地的三四线城市，通过充分挖掘下沉市场，抢占三四线城市的市场份额和投资机会，以获取更优质的土地储备。

三、结语：被低估的行业，值得期待的建发国际

尽管当前不论是港股还是A股市场对地产股的追捧热度并不高，但从市场共识来看，地产股的低估值已经不断得到确认。我们认为后续随着牛市预期不断升温，板块轮动之下，地产股的估值修复行情上演将是大概率事件。

对于建发国际而言，公司即将踏入千亿时代，进一步确认行业领先地位，“有现金的利润、有品质的产品、有口碑的品牌、有盈利的增长”，是建发国际逆风成长的护城河，为其在品牌、融资、拿地等各方面均将带来助力，推动公司迈向新的发展阶段。建发国际有望在未来持续释放成长性、进一步抬升估值。