银城国际控股（1902.HK）：营收增长超33倍，负债结构持续改善，价值突显

2019年8月16日晚，银城国际公布了中期业绩，在今年上半年外围环境持续不明朗，以及国内经济整体承压的大背景下，银城国际作为在香港市场新上市不久的内房股，相比其它同期的公司，其合约销售和财务负债能力把控得当，其业绩表现可圈可点。结合当下业绩情况，我们来看看银城国际长期投资价值如何。

1、上半年营收增长超33倍，毛利增长超6倍，负债率大幅下降204.5%

根据中报披露，2019年上半年银城国际期内收入达到37.4亿元，较去年同期的1.09亿元，按年增长3341.8%，公司录得毛利4.5亿元，同比增长674.2%；且回顾往年业绩来看，银城国际近四年收益都保持稳定增长，复合增长率达到34.41%。（如下图）

从净利润来看，从2015年至2018年，银城国际归母净利润保持稳定，由0.92亿增长至4.4亿元人民币，复合增长率达68.48%。说明银城国际的盈利能力还是较为稳定。

但由于2019年上半年房地产行业政策收紧，影响其推盘存在严峻挑战，所以很多房企需要牺牲短期的利润，加大推广力度和促销活动以保持现金流动，所以我们亦发现，2019年上半年银城国际净利润有所下滑至约0.5亿元人民币，毛利率也下滑至12.03%。

至于下滑原因公司有明确披露，据公告显示，一是由于公司实现业务合并的投资收入大幅减少；二是为进行促销，公司开展销售和市场推广，促使销售额增加的同时销售费用大幅增加；三是合营和联营的公司应占收益部分下降显著，导致期内土地增值税的拨备大幅增加；而毛利率则是因为期内东岳府及Kinma Q +小区所交付的总建筑面积进行拨付的原因造成。

虽然盈利能力有所下滑，但同时净负债率录得大幅改善，于2018年12月31日及2019年6月30日，集团的流动比率分别为1.32及1.35，而负债比率则由2018年12月31日的351.5%大幅下降至2019年6月30日的149%，据披露，主要原因是期内现金增加及上市募集资金入账。 由此可以看出，受资本市场关注的负债比率在期内得到大幅改善，综合财务实力得到进一步强化。

看得出来受政策大环境影响，公司不得不暂时在利润上让步，目前的主调应该是稳定，所以吧目光放长远来看，在房地产行业有几个硬性指标必须要注意，一是合约销售的造血能力，二是土地储备质量。来看看银城国际如何。

2、新增优质土储，合约销售增长258.4%

我们知道，银城国际业务范围主要位于江苏省，尤其是南京地区，在行业整合的大时代下，银城国际继续专注于开发长三角经济区的优质住宅物业，同时将业务扩张至长三角经济区其他城市，包括台州。期内，集团已交付的总建筑面积约为203,637平方米，较去年同期增加约2563.7%。

目前，银城国际拥有位于中国九个城市的34个项目，其中25个项目由集团所开发及拥有，余下九个项目由集团的合营企业及联营公司开发及拥有。于2019年6月30日，集团拥有估计总建筑面积约399万平方米的土地储备，其中应占集团权益的土地储备面积约346万平方米。

从公司新增土储来看，2019年上半年，集团在拓展长江三角洲地区业务规模上，以代价总额约7.58亿元收购两幅地块，预计总建筑面积为21.1万平方米，均价约为每平方米3587元。

与此同时，2019年6月30日，集团拥有两项投资物业，总建筑面积约为81,924平方米。其中，一项总建筑面积约为4,244平方米的投资物业已开始出租，预期可为集团下半年带来一定的盈利贡献。

另外，2019年7月10日，银城国际继续扩大其土储，以代价净额24.3亿元收购两个优质资产 ：临安中都项目及湖畔大酒店项目。1） 临安中都项目位于浙江省杭州巿临安区，总占地面积约为966,236.3平方米及总建筑面积为629,648.9平方米，共分六期，现正处于发展中；2）湖畔大酒店项目主要包括位于中国浙江省临安区的杭州中都青山湖畔大酒店。酒店于2007年12月开业，为第一间按照临安区五星级酒店标准建造的生态型商业度假酒店，仅距离杭州市市中心30分钟车程，距离杭州国际机场50分钟车程。

优质的土地储备为公司未来业绩增长提供强大动力，再来看看合约销售情况。

合约销售增长强劲，2018年，银城国际的合约销售达约100亿元，增长近倍，而今年上半年，其合约销售持续高速增长，是半新股中增幅最大的一家。期内，银城国际连同其合营企业及联营公司的合约销售总额约为79亿元，同比增长258.4%; 合约销售建筑面积约512,979平方米，同比增加381.3%。集团期内录得的强劲合约销售，这为银城国际未来下半年及明年上半年保持高速增长奠下坚实的基础。 

土储和销售之后是品牌。银城国际提升品牌价值的方式比较实在，是从中国的民生问题出发——布局养老住宅市场。

3、布局养老住宅市场，品牌效应突显未来价值

根据中国社科院预计，于2030年中国养老产业的市场规模将达到13万亿元。而在以房养老方面，今年8月8日，银保监会下发通知，要在全国范围内推广老年人住房反向抵押养老保险。要求保险机构做好金融市场、房地产市场等综合分析，积极创新产品，有效满足社会养老需求，增加老年人养老选择。因此，随着未来老龄人口规模持续扩张，保值的养老住宅的需求亦将大大提升，料在“以房养老”政策的贯彻实施下，市场规模发展将呈爆发性增长。

银城国际打造的以“君颐东方”为代表的“颐”系产品品牌，正是以融合养老、物业、大健康等服务为核心，开拓房地产市场的蓝海。

银城国际通过养老住宅铸造自己的核心竞争力，打造围绕客户全龄生活服务为主线的房地产+，其中包括发挥物业、养老等多维度业务的优势。据悉，未来银城国际有望打造一个平台，从团队、资源、品牌、管理形成独有的特点，其鲜明特色有望在整个地产行业中脱颖而出。

4、结语 

估值来看，公司每股发行价格为2.38港元，截止至2019年8月16日，目前公司市值34亿港元，PE（TTM）为4.38倍，PB为1.91倍，估值处于行业中低水平，长期有提升空间。

面对严峻的经济环境，银城国际维持强劲销售能力，并且在财务稳定性上大幅改善，新增的土储为长期发展奠定基础，同时，公司拥有不少优质物业资产，这些资产的价值在未来也将持续上升，加上对养老住宅的品牌布局，公司未来价值突显，估值有望持续提升。