行业景气上行，越秀服务(6626.HK)有望持续兑现高成长

日前，TOD综合物业管理服务商越秀服务（6626.HK）已正式在港交所挂牌上市。上市一周以来，公司股价走势良好，期间最高价为5.73港元，相较于4.88港元的发行价，涨幅接近18%。而截至7月6日收盘，收报5.37港元，上市至今累计涨幅达10%，同期恒生指数收跌4%，表明公司股价走势大幅强于大市表现，市场热度颇高。

（来源：富途行情）

作为一家复合型城市运营服务商，也是大湾区内提供综合物业管理服务的全国百强物业公司，越秀服务能够为住宅、地铁站线、地铁车辆段、写字楼、购物商场等多业态提供全方位的物管服务解决方案，并由此形成了鲜明的行业竞争优势。在历来追求稀缺性和差异化竞争优势标的的港股市场，越秀服务不出所料的受到了追捧。

独具特色的资本市场标签下，越秀服务不仅受益于未来物管行业整体的高景气度这一大背景，同时自身在行业中构建的核心竞争力以及上市后在资本、品牌等多重助力下巩固基本面、加快扩张步伐，也将全面驱动公司价值进入加速释放期。在此不妨具体来探讨。

1·高景气行业叠加政策推动，长期向好的基本面不会改变

在中国城市化进程增速放缓的大背景下，房地产行业由“大规模开发”为主的时代，进入到“存量资产”的时代，物业管理不可避免的站上风口。尤其是过去一年经受过疫情的冲击，物管行业的抗周期属性得以凸显，其展现出的稳定现金流和增长高确定性属性，对资本的吸引力日益增强。据统计，截至7月5日，在港股上市的40家物业公司中，年初至今股价上涨的公司有28家，占比高达70%，物管板块展现出整体向好的趋势面貌。

目前，港股的物业板块总市值即将破万亿，高景气度无疑有助于板块估值的抬升。对此，华泰证券、中信证券及中金多家机构对物管行业发表了积极看法。其中，中金在日前发布的2021年下半年物管行业展望中明确指出，物管行业能够确定性地展望到五年以上的量升、价增、业务扩容等长逻辑。另值得一提的是，今年4月份，恒生指数公司推出的恒生物业服务及管理指数，亦进一步明确了物管行业在市场的定位，大幅提升了投资者对行业的关注度，并为资金加大对物管企业的配置奠定了良好基础。

优异的成长性和确定性赛道是引得资本看好的重要逻辑所在。从行业的增量空间来看，随着物业管理服务渗透率的提升，我国物业管理市场规模预计再 2030 年达到 2.5万亿，对应的增量规模接近1万亿。万亿规模的待开拓市场也意味着，在未来较长的一段时间内，物管公司仍将处于战略发展期，并承接这一优质赛道的红利。

背靠这一庞大的需求市场，物业管理行业的发展同时也得到顶层政策的加持。此前“十四五”规划首提物业管理，明确将进一步提高行业覆盖率、服务质量和标准化水平。在政策大方向指引下，物管企业的增长前景明晰，投资价值凸显。

以此逻辑聚焦到公司层面，越秀服务所处的细分赛道也同样迎来确定性的发展机遇。其一，作为大本营在粤港澳大湾区的物管企业，《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台预示着区域经济发展的的巨大前景，这同时也意味着，越秀服务将充分受益于大湾区高速发展的红利，斩获市场先机并迎来自身规模与实力的大跨步增长。

其二，明确到自身业务优势来说，独特的业务模式也备受资本的关注。根据《广州市城市轨道交通第三期建设规划》，广州地铁管理的总里程将于2023年突破800公里。未来广州地铁大部分新建站点也交由越秀服务提供物业管理，因此越秀服务在清晰且明确的业务扩张路径下，发展潜能将得到全面释放。

总的来看，企业的增长速度与空间向来与其所选择行业赛道紧密相关，越秀服务也不例外。面对正处于政策红利释放期的物管行业，结合所在的经济区位以及公司独特的TOD综合物业管理模式，越秀服务显现出长期向好的基本面。

2·两大支撑点驱动估值抬升

关注到估值层面，越秀服务目前对应33倍左右的静态市盈率，与港股物管企业33倍左右平均估值处在同一水平线上，但考虑到影响估值的两大核心因素——商业模式和业绩表现，可以明显感知到越秀服务存在低估，有望在后市实现估值抬升。

以下，笔者将围绕这两个核心因素展开论述。

商业模式方面，越秀服务持续发力“商业”业务板块，或将推动估值上升。根据公司管理层所言，除住宅物业管理外，越秀服务亦拥有20年商业物业管理及运营经验，是中国高端写字楼物业管理引领者，已形成了全业态、全客户和全服务的业务构成，具备全链条服务能力。

结合行业规律来看，目前商管赛道上的公司普遍享有更高的估值水平，像宝龙商业目前已接近50倍的动态市盈率，而华润万象生活更是在百倍以上，商管公司在物管板块中估值占据绝对的优势地位。结合越秀服务的发展规划来看，商业物业是其未来发展的一大重要优势和着力点所在。所以可以预见的是，随着后续商业物业收入在公司营收中的占比的提升，并带动公司整体毛利率的持续改善，越秀服务有望迎来重估，以此斩获更高水平的估值。

另外关注到业绩表现方面，正常来说，企业业绩的高速增长往往能够形成对估值的快速消化，因此这也将驱动市场给予其估值溢价，并伴随业绩的释放和估值的提升，实现经典的戴维斯双击。

就越秀服务而言，公司具备优于同行的净利润增长率。具体来看，克而瑞数据显示，45 家上市物管公司2020 年的归母净利润平均同比增长为65.5%，而据越秀服务招股书所示，其近三年的净利润年均复合增长率高达107.5％。

业绩保持高速增长姿态背后，一方面在于其独特的TOD综合物业管理模式和高品质服务带来的扩张优势。如前文所述，越秀服务的“地铁+物业”TOD综合物业管理模式，叠加政策的催化，使其具有区别于业内其他竞争者的差异化竞争力。再加之城市地铁物业资源的稀缺，越秀服务所提供的专业TOD物业管理服务具备较强的盈利能力，差异化竞争优势为后续扩张提供了重要保证。

另一方面则是越秀服务拥有实力强大的关联方。依托越秀地产、越秀集团及广州地铁三大国有股东，越秀服务潜在的资源优势丰富，很有机会将支撑起“跻身行业的第一梯队”的目标。

规模的提升带动盈利增长，独有的细分赛道的专业优势带来的稀缺市场价值以及高质量的盈利水平，都将令越秀服务成为市场上不可多得的具备确定性和成长性的优质标的。

3·小结

今年以来，物管企业上市潮仍在继续，推动板块持续扩容，以此也充分验证行业的高景气度以及资本市场的热度。考虑到政策导向以及行业发展大趋势，物管行业的中长期价值正在逐步显现。

对于越秀服务而言，上市前的超额认购已经充分说明了市场和资金对其的关注度与认可度，为其在板块中后续持续保持吸引力打下了良好基础。未来，随着越秀服务盈利能力的不断释放，公司的增长确定性与成长性将得到反复验证，公司很大可能迎来估值提升的机会，不妨拭目以待。