融信服务（2207.HK）启动招股，解读公司获予高估值背后的逻辑

定位于中国领先的中高端物业管理服务提供商的融信服务，在日前发布了全球发售公开招股计划书。

据招股书所示，股份代码为2207，招股期为6月30日-7月9日，拟发行股份1.25亿股，其中，公开发售1250万股股份，国际发售1.125亿股，而发行价区间为4.68-5.63港元，每手1000股。预计7月16日于联交所主板挂牌交易。

根据中指研究院物业研究报告，截止至今年5月底，共有44家物业服务企业登陆资本市场，另有19家已递表港交所等待上市。该报告还指出，物业管理企业的上市热潮下，港股物业板块内上市公司数量预计在年末超70家，较2019年增长超150%；届时，港股物业板块的总市值将突破万亿级别，可谓“举足轻重”，持续受到资本市场的重视和偏爱，是大概率会出现的事情。

从当前来看，物业管理服务赛道的长期持续成长潜力依然十分充足，市场容量也足够广阔，天然的决定了这是一个培养巨头或快公司的好赛道。

那么，如何看待融信服务此次从众多的上市或拟上市的物业管理企业中突围而出，受到资本青睐并成功斩获高估值？笔者认为，可以从业绩数据、成长潜力和延续空间不同的三个维度来进行分析。

业绩兼具稳健性与确定性

聚焦到公司基本面，笔者注意到两大业绩亮点，可为公司的高估值奠定了坚实的基础。

1）核心指标表现优异

据招股书所示，2018-2020年，融信服务的营业收入分别为4.14亿元、5.18亿元、7.50亿元，复合年均增长率达到35%；净利润分别为3379.6万元、7150.5万元、8507.1万元，复合年均增长率58.7%。

从公司的营收、盈利数据中不难看出，过去三年，融信服务营业收入稳健增长，净利润强势增长，彰显出很强的业绩韧性。尤其是，利润增速显著高于收入的增速，反映了公司良好的创收能力及盈利能力正在不断释放。

2）毛利率支撑良好盈利能力

毛利率方面，融信服务整体水平优于行业平均水平。

2020年，融信服务整体毛利率表现为28.8%，对比同年物业服务百强企业24.5%的平均毛利率，高出4.3个百分点。笔者认为这主要与公司非业主增值服务、社区增值服务两个业务板块的收入占比持续提升有关。

具体来看，融信服务主要包括三大业务板块，分别是物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中，非业主增值服务及社区增值服务因其所需的人力较少，且服务形式丰富多样，对应着更大的超额收益空间和更高的毛利率水平。根据招股书数据，2020年，物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务的毛利率分别为23.2%、34.2%和34.4%。

因此，伴随着非业主增值服务及社区增值服务两大业务合计收入占比从2018年的42.8%提高至51.1%，支撑公司整体毛利率维持在较高水准。

此外，公司的高毛利率亦拉动净利润持续改善，有望在未来成为推动公司盈利不断增长的驱动力。

（来源：招股书）

四大方向加速扩张，彰显规模成长性

再看后市，笔者认为融信服务区别于同业其他竞争者的四大发展方向，指明了公司未来清晰明确的成长路径。深一层的考虑，这既是未来加速释放利润的底层逻辑，也是长期维持公司估值水平在较高位置之上的重要支撑，具体来看：

1）增值服务优势突出

正如前文所述，融信服务的增值服务业务（包括了非业主增值服务和社区增值服务）在2020年的营收占比已经达到了51.1%。参考龙头物企碧桂园服务，其2020年度的增值服务业务（包括了非业主增值服务和社区增值服务）的营收占比不过20%左右，融信服务在该业务领域具有相对的竞争优势。

而近三年来，公司的社区增值服务复合年均增长率达86%，高于同期的公司营收增速。

结合当前同质化竞争激烈的物管行业之中，持续加码增值服务已经成为业内达成的共识，有望在未来与提高市场份额形成良性循环。因此预见，随着融信服务持续发力增值服务，公司或将凭借出色的增值服务能力形成差异化竞争力，进而在后续的外拓进程中取得优势，从独立第三方获得更多合约，为外拓的快速增长铺平道路。

2）强大的第三方外拓能力

据招股书所示，融信服务的第三方业务比例一直处于较高水平，并在近三年维持稳定增长趋势。2018-2020年，第三方开发商在管面积分别为420万平方米、667万平方米和754万平方米；期内第三方开发商项目所得收益分别为5603万元、6967万元和1.02亿元，收益占比分别为23.7%、24.4%和27.7%。

第三方在管面积和收益的逐年上升，说明了公司物管业务来源并不完全依赖于关联母控股公司，具备较强的独立性。换而言之，融信服务的定价和模式已经充分经过市场的验证，其业务发展的确定性较强。

3）背靠融信中国集团，扩张优势显著

除了自身强大的外拓能力，融信服务本身背靠实力雄厚控股母公司——融信中国集团，拥有丰富且优质的资源。可以说，母公司以其强大的品牌影响力，为融信中国的扩张步伐注入了确定性与稳定性。

融信中国集团是中国大型综合房地产开发商，其专注于中高端物业开发。于2016年在香港联交所主板上市，同年被纳入MSCI指数和恒生综合小型股指数，并获选为首批被纳入深港通证券名单的公司之一。根据中国房地产行业协会的资料，融信中国集团于2020年被认可为中国房地产开发商10强（按综合开发计）之一。

未来依靠母公司强大的品牌效力以及战略支持，融信服务将进一步巩固其于海西地区和长江三角洲地区的市场地位，并继续扩展至大湾区、中国中西部地区等其他地区。

总的来说，跟随控股母集团公司进行快速而稳固的从区域性到全国性扩张，这是融信服务的必经之路，也是公司业务扩张能见度较大的地方。

4）多样化业务类型和客户带来多元化收入

多样化的物业管理服务为公司营造出一个多元化的物业生态，在这样的物业生态下，公司提供物业服务的边界将被不断扩大，对应潜在的利润空间也将被释放。

融信服务除了为住宅物业管理提供服务外，还为不同类型的非住宅物业提供专业的物业管理业务。例如，政府和公共设施、综合商业大楼、银行、医院、学校和工业园区等等。

这也预示着未来多元化生态的发展将推动公司营收空间的扩张。反观多元化生态的建设也为外拓业务的持续裂变提供基础。例如，衍生出更多便捷业主生活的增值服务平台或一站式出行生活平台。业务多元化或收入来源的多元化为公司打造融信生活服务生态圈不断夯实基础。

广阔的想象空间延续高估值趋势

站在更长的时间维度来看，除了现存的业绩亮点和业务增长潜力，还需要有足够的未来想象空间支撑起高估值水平。对于融信服务而言，未来的想象空间至少会来长期受益于科技赋能和品牌输出这两个方面。

其一是科技赋能服务，实现提质增效。运用类如云计算、移动互联网、「大数据」和物联网等技术创新应用，以数字化转型推动成本管控并提升盈利水平。

其二在于进一步升级融御ROYEEDS品牌，巩固公司作为国内领先的高端物业管理品牌运营及服务提供商的定位。通过入局高端市场抬升利润水平，锻造公司可持续的高估值优势。

结尾部分

综合上述，融信服务作为中国领先的物业服务百强企业之一，公司业绩的稳健性和成长性，叠加业务扩张的潜力空间，为其后续发展、长期发展提供了坚实的后盾。同时，在科技赋能和高端品牌定位的加持下，公司未来发展的想象空间也得以拓宽，融信服务的高估值在此之中得到了反复的验证。

投资者对公司给予较高的估值发行意味着市场对公司未来发展潜力给予了较高的预期，也就是说他们较为一致地看好公司的未来。因此，上市后的融信服务也就拥有了成为港股物业管理板块中能够持续释放潜力的“黑马”企业的入选资格，同时，投资者可着重留意以上提及的关于该公司高估值的投资逻辑。