上市两周年，复盘中梁控股(2772.HK)高质量发展路径
随着我国经济发展的内外环境变得复杂，整体经济发展从过往的高速增长转向高质量增长，地产业作为我国经济的重要支柱，也正在经历由“量”向“质”转变的过程。随着城镇化、人口红利带来了发展动力逐渐消退，房地产业进入存量时代亦逐渐成为市场共识。同时，伴随着“房住不炒”的定调、“三道红线”等政策的收紧，地产去杠杆进一步得到推动，行业分化趋势变得更加明显。
而在地产行业处于变革的时代大背景下，中梁控股即将迎来上市两周年。从公司近些年的发展进程来看，一条顺应行业趋势、快速扩张的高质量发展的路径清晰可见。
一、转向高质量发展，管理红利时代来临
时针拨回公司上市前。2016-2018年，公司抓住了行业机遇实现了阶梯式跨越，2018年销售额便增长到了1015亿，正式成为“千亿俱乐部”的一员。随后几年销售额逐年上升，2021年销售目标更是定到了1800亿，而根据公司公告，今年1-6月已完成合约销售额约为950亿元，按照此速度推算，完成1800亿的既定目标是大概率事件，届时中梁将连续4年完成超过千亿销售额。
（数据来源：公司公告）
良好的业绩极大提高了公司品牌影响力，并使得中梁跻身中国房企前列。当然，按照行业惯例，房企在早期扩大规模的同时往往会承担较高的杠杆水平，中梁也不免俗，但随着公司销售规模迈入千亿级后，更加注重修炼内功，夯实自身根基，顺应政策变化及时做出了相应转变。
2019年登陆港交所后，中梁发展模式从规模导向转为有质量地发展。当年实现销售额1525亿元，同比增50.2%，超额完成全年1300亿元的销售目标。2020年在疫情影响下公司仍然实现了1688亿元的销售额，同比增长10.7%，亦完成当年目标，根据克而瑞研究中心发布的《2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，中梁位列全口径销售榜第20位。另外，根据今年6月30日克尔瑞的半年度销售排名，中梁继续稳居行业20强。
突破千亿销售规模后，中梁在逐渐撕去原本的“高周转”、“小碧桂园”等标签，开始从一个行业头部公司视角思考自身与行业未来的发展如何共振产生更大效益。地产行业整体自上而下地逐渐远离原本的快速扩张时代，单纯依靠高杠杆、高负债、高周转的老路子变得愈发难走，行业进入管理红利时代。有鉴于此，中梁早早进入精细化管理的道路，完善人才招募、培训、晋升机制，提升了运营水平，改善了债务结构，从而带动营收及盈利水平高质量提升。
而精细化管理的重要体现在于公司的产品，同时产品力也是公司的核心竞争力的重要表现。中梁控股多年来都非常重视产品的创新升级，追求产品力在行业中保持领先地位。2019年，中梁研发团队启动了“未来社区”的研究，从人的角度思考，以调研数据为支撑，设法满足客户多元化需求，不断锤炼自身的产品力。并于2020年推出了重磅产品4.0，结合疫情对生活习惯造成的深远影响，新产品从车库、社区健康、通行、社区APP等多个维度提供新的解决方案，从而将其社区打造成一个绿色化、智能化、健康化人居范本。
长期来看，行业周期性客观存在，而优秀企业往往能凭借差异化优势和强大的品牌实力，对行业整体的不利因素及时做出反应。而中梁具备持续创新升级自家产品的能力，有助于其在行业整体增速下行之际，享受行业中小玩家出清的红利，从而实现穿越周期。
二、全国化布局，深耕二三线城市进入收获期
房地产短期看销售，长期看土储，土储的质量与数量决定了公司未来业绩成长空间。中梁能够在短时间内实现阶梯式跨越，迈入“千亿”级，很大程度正是依赖于公司在土储上的前瞻性判断。
中梁在早年抓住了三四线棚改红利，成就了规模神话，随后在2018年市场环境发生较大变化的同时，毅然调整策略，将自身土储从三四线向二三线转移，包括杭州、天津、温州、宁波、合肥、无锡等各经济圈核心城市。从年报数据来看，全年公司共新增117个项目，其中二三线占比分别为47%和45%，四线城市占比仅为8%，土储结构升级业已完成，更高能级城市布局有利于公司对抗经济周期风险。
（数据来源：2020年公司年报）
同时，受益于城市能级的提升，公司整体的销售均价由2019年的10300元/平方米，增加至2020年的12500元/平方米，同比提升21.36%，并在2021年上半年提高至12600元/平方米，再次验证了公司在土储方面具备前瞻性的判断。
另一方面房企的区域布局策略也是关键点。
中梁在2020年已经实现了全国化布局，在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大经济区域的153个城市实现了全覆盖。其中，又以长三角和中西部的都市圈为主, 既保证可选城市数量，又可以避开竞争激烈的地方，有利于长期补充土储。
同时，在行业增速整体下行的背景，中梁依循着审慎的土地收购策略，在竞争的关键节点不盲目扩张，在多元化拿地的同时，坚持深耕熟悉的区域。2020年公司拿地占比仍主要来自于长三角和中西部地区，影响传递到销售层面上，公司2020年在长三角和中西部地区销售占比共计86.2%。另外，中梁的项目规模较小，主打大众市场，有利于去化速度并产生正向现金流，2020年，公司录得正经营现金流。
回首过往，中梁掐准了时代脉搏，享受到了三四线棚改红利，同时对市场变化感知敏锐，提前布局二三线保持持续增长。在其稳健审慎的经营方针下，未来发展更具确定性，在本身占据行业领先地位的前提下，更有可能享受到行业集中度提升的红利。
三、杠杆水平较低，频获大行看好
正如前文所述，杠杆较高是房企早期快速扩张遗留下的通病，随着“三道红线”政策出台，这一问题显得更加尖锐。
作为一家对市场拥有足够前瞻性判断的公司，中梁始终保持着稳健的财务风格，严格控制债务规模的扩张。自上市以来，中梁将杠杆有意识地控制在行业较低水平。去年8月参加了住建部及人行在北京召开重点房地产企业座谈会，成为12家重点房企之一，中梁进一步优化自身资产负债结构。截至2020年末，中梁的净负债率为65.8%，现金短债比为1.4，资产负债比79.9%，成为为数不多的“黄档”全国性房企。且就目前来看，公司整体的债务水平可控, 境内债务都是与项目直接相关的, 到期日及金额分散度高, 流动性安全可控, 没有境外的表外债务。
受益于此，公司的融资成本得以持续下降，2020年公司的平均融资成本进一步下降至8.5%，相比上年下降了0.9个百分点，经营安全稳定性高。从债务结构来看，境内外的融资渠道整体保持丰富及畅通，但公司有计划地在压缩非银渠道融资占比，持续优化债务结构。另外，公司预计到2021年底，非银行贷款比例将进一步减少，下降至20-25％左右。受益于此，公司预计2021年平均融资成本将会进一步降低至接近8%。
（数据来源：公司公告）
去杠杆是我国经济实现转型的必经之路，“三道红线”则量化地给予了地产行业操作方向。相应地，也指明了一个事实：未来只有拥有更加稳健财务水平的房企才能在市场存活并实现发展。中梁显然是业内为数不多的较早洞察到这一趋势的企业，早在上市之前便开始着手大力降低自身杠杆水平。
实际上，中梁不断优化自身财务水平的成果收获了一众主流评级机构的认可。境内，2020年联合资信授予中梁控股附属公司上海中梁地产集团有限公司“AA+”主体长期信用评级，展望稳定；境外，2021年惠誉、穆迪均将中梁的评级由稳定”调至“正面”，分别给予了“B+”和“B1”的主体评级，看好公司未来进一步控制杠杆水平。境内外主流评级机构的认可，折射出了中梁优异的经营管理水平以及高水平的信用度，有助于提升公司在国际资本市场的形象，为将来进一步打开融资渠道、降低融资成本奠定了扎实基础。
四、持续深耕ESG领域，社会价值得到肯定
作为一家稳居20强的规模性房企，中梁是房地产行业的重要玩家，在追求自身经济利益的同时，如何为社会创造更多维度价值，凸显现代化企业的使命与担当也是其未来发展的重要一环。回顾中梁的发展历程，始终致力于打造更具品质的产品，不断改善人居生活，践行着“品质耕心美好”的品牌主张，实现了社区到社群的升级，为业主及社会不断创造价值。
从社会责任方面来看，2020年初新冠疫情肆虐之际，中梁积极响应号召，第一时间向武汉市慈善总会捐赠善款以及N95及以上标准的口罩，并与春雨医生合作通过线上义诊的方式为抗击疫情做出了贡献，并获得湖北省房地产业协会的通报表扬。除了抗击疫情外，中梁也在通过多种方式回馈社会。“书香中梁”公益计划的足迹已遍布青海、西藏、云南、江西等多个省市地区，在党的百年华诞之际，“书香中梁”第100所爱心图书室落地延安，完成了5年百校的承诺。
2020年7月，中梁发布了首份环境、社会和管治报告(以下简称“ESG报告”)，从非财务的视角说明了公司对于价值创造的持续追求，也表明了公司未来将在此领域持续深耕的决心。当年11月，公司更是在中国地产金融年会荣获“2020年度卓越ESG企业”，得到地产业极具权威的专业峰会认可，是对中梁一直以来担当“社会价值创造者”这一角色的极大肯定。
另一方面，中梁始终强调文化、舒适、健康、绿色、科技的产品理念，尤其在可持续与绿色环保方面提高了措施力度。截至2020年底，公司累计共有300个绿色建筑项目，总建筑面积超过4500万平米。
进入2021年，中梁在ESG领域持续加大投入，于今年3月宣布正式成立ESG委员会，4月发布可持续发展融资框架，5月成功发行首笔于2022年到期的3亿美元绿色优先票据。6月30日，发布了第二份ESG报告，全面阐述了公司在ESG领域的各项成果，更反映出了公司深耕ESG领域的决心。
在全球资本市场对ESG理念认可度不断提高的背景下，叠加房地产行业降速增质的趋势已经形成，上市房企的ESG表现已经构成其价值评价体系的重要一环。中梁不断深耕ESG，戮力打造绿色地产品牌，从更多维度提升公司核心竞争力。
结语
数往知来。回顾中梁的发展路径，可以清晰地看到一个房地产的优秀玩家是如何应对不同阶段的机遇与挑战。这离不开公司对于局势变化的前瞻性把握，也与公司本身践行长期主义密不可分。无论行业周期如何变化，始终聚焦打造以品质说话的产品，形成差异化优势。在房地产行业迈过黄金时代进入下半场的趋势下，中梁更是从多个维度都做好了充足准备，早早进入了高质量发展阶段。
上市两周年只是起点，从更长期的视角来看，中梁的发展值得期待。