俊发集团旗下物业闯关港股IPO 超90%收益来自单一省份或存风险

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，近日，云南开发商俊发集团旗下物业公司俊发七彩服务集团有限公司（下称“俊发七彩服务”）向港交所递交了招股书。

俊发七彩服务在招股书中介绍，根据中指院的数据，按截至2020年12月31日云南省在管总建筑面积计，其市场份额在2021年物业服务百强企业中排名云南物企第一。按整体实力计，于2014年至2021年连续八年排在云南百强企业首位，在全国2021年物业服务百强企业中排名第23位。

截至2020年12月31日，俊发七彩服务在管的总建筑面积约为2800万平方米，并已订约向总建筑面积约为3130万平方米的物业提供物业管理服务。于2018年、2019年及2020年，公司收入为4.00亿元、5.92亿元及8.24亿元；同期毛利9239万元、1.36亿元及2.89亿元；同期利润为4761万元、7629万元及1.83亿元；同期整体毛利率分别为23.1%、23.1%及35.1%。

值得注意的是，俊发七彩服务业务过于依赖母公司以及云南省。

招股书披露，于2018年、2019年及2020年，俊发七彩服务向俊发集团及关联公司所开发物业提供物业管理服务分别获得约3.085亿元、4.346亿元及5.391亿元，分别占同年物业管理服务所得总收益约94.0%、91.4%及92.4%。

截至2018年、2019年及2020年末，俊发七彩服务在云南省分别管理总建筑面积约为2110万平方米、2440万平方米及2580万平方米的物业，分别占截至该等日期在管物业总建筑面积的约92.8%、93.3%及92.1%。同期，来自云南省的物业管理服务的收益分别占2018年、2019年及2020年物业管理服务总收益的约91.2%、92.3%及92.9%。

“从目前物业企业的发展情况看，很多确实也是基于母公司的项目，对于母公司物业的依赖度是比较高的。而俊发恰是在云南市场有较多的项目，所以容易使得物业项目的收入过于集中。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对财联社记者说。

其进一步表示，“短期看风险其实不大，这也符合很多物业企业的经营模式。但是若要做大企业，那么企业还是需要注意一些风险，应适当收购省外项目，尤其是在不同物业结构上进行投资，这样风险会小很多。”

“物管行业短期看母公司销售，中期看母公司土地储备，长期看自身的PM乘数。好的 PM 将能帮助物管企业充分发挥先天性的围墙优势、客源优势、客户信任优势，加深业务粘性，同时带来量价的提升。”方正证券在报告中称。方正证券所说的PM是指在基本的BM（对物的管理）之上，要额外对住户和整个资产（包括房和人的整个生态圈）提供管理服务。

招股书显示，目前俊发七彩服务的增值服务包括一、二手房屋销售、销售停车位、线上购物、旧房翻新等内容。

截至2020年底，该公司有41.1%的增值服务收益为“公共空间管理服务”，即公共区域投放广告及租赁、管理临时车位；有33%来自“社区资产管理服务”，即一、二手物业代理服务及销售停车位。前者为传统的服务内容，后者依然非常依赖开发商的支持。