长春第二批集中供地再遇冷 房企集合“兵力”围猎热点城市

财联社（上海，记者 王海春）讯，与厦门等南方城市集中供地成交的火热态势相比，位于东北地区的长春，两轮集中供地出让则显得较为冷淡。

由于暂时无人报名竞买，长春原本计划于6月17日出让的8宗地块，提前终止了出让。而长春在四月份首批集中供地出让活动中，也有11宗地块终止出让，还有2宗地块遭遇流拍。

受访业内人士向记者表示，综合已完成首批集中供地城市的情况来看，不同城市之间分化明显。热度较高的城市，对土拍做出严格的限制条件，这使得开发利润受到挤压。但即便如此，出于项目周转速度、战略布局和可持续发展等方面的考虑，房企拿地热情仍然高涨。

究其原因，业内人士分析，主要是部分房企想在频度不高的集中供地活动中，把握住进入热门市场的机会，实现自身的战略布局。

长春土拍“遇寒流”背后

6月15日，长春市公共资源交易网发布了一则关于终止《长公资土挂〔2021〕183号公告》挂牌出让活动的公告，终止出让的原因为无人报价。

公告显示终止出让的地块共有8宗，分别位于经开保税区、空港、汽开区。

据悉，这已是长春集中供地第二次遇冷，该市于4月15日举行的首批集中供地出让，已遇过到类似的情况。

从长春首批集中供地结果来看，原计划出让的51宗土地中，有11宗提前终止挂牌。最终，首批集中供地成交38宗宅地中32宗为底价成交，2宗流拍，成交总金额193.08亿元。首批集中供地溢价率3.3%，较2020年全年溢价率下降1.1个百分点。

分析人士认为，土拍遇冷，一方面与城市能级和市场需求等相关，再者也与当地市场相对平稳有关。

据中指院监测数据，今年五月长春新建商品住宅样本平均价格9286元/平方米，环比上涨0.14%。从二手市场情况来看，长春五月份二手住宅样本平均价格9838元/平方米，环比下降0.06%。

“土地市场冷与热，从不同的角度来看，得出的分析结果情况并不一样。对购房者而言，地价、房价平稳是好事，因为不必急于入市，购房选择空间可能相对大一些。但对房企来说，可能会遇到利润太低或去化速度不够快的问题，因而投资布局会相对谨慎。”高力国际中国区一位董事表示。

城市间土地市场分化或加剧

据安信证券研究报告，在首批集中供地的城市中，7个南方城市热度较高，厦门、重庆、杭州、深圳热度领先。其中平均溢价率最高的是厦门，达33.4%，平均配建比例达9.6%。

一周前的6月10日，厦门又进行了今年第二批次集中供地，共出让11宗涉宅地块，总起价274亿元。此次出让共吸引超过20家房企竞拍，角逐较为激烈。有媒体统计，厦门第二批集中供地平均溢价率25.99%，其中正荣所拍集美区2021JP01地块溢价率高达40.18%。最终，总成交金额达到344亿元。

对于土地市场冷热不均，汇生国际融资有限公司CEO黄立冲认为，这与城市能级及房企情况都有一定的关联度。例如，即便部分热点城市的热点地块，出让条件较为严格，项目的利润被摊薄，但出于利润、布局的影响，房企仍需要寻求在这些城市发展的机会。

“房企之所以要在低利润城市拿地，主要是考虑到资金的安全性。地价高不代表房企没有利润，只是利润被压缩了，利润率被限定在一定空间内。像深圳、成都、杭州这样的城市，房企不担心房子会卖不出去，只要房企资金链不出问题，利润基本是可以保障的。而一些三四线城市的地价虽然便宜，但如果拿错地，这其中的风险可能需要相当长的时间才能消化掉。”黄立冲在接受记者采访时说。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，“考虑到房企今年整体资金情况较紧张，房企只能集中‘兵力’打集中战，先投入一部分资金到最受关注的城市中。”

张波向记者指出，房企对首批集中供地预期较高，因此整体热度较高，但由于房企资金受限，后续能否持续保持较高关注度也是个问题。

张波认为，考虑到房企会有选择地关注重点城市，因此后续集中供地城市的分化可能会进一步加剧，“重点城市关注度即使没有第一批次那么高，不过其在房企的关注排序中预计仍然不会太靠后。但第一次集中供地热度低的城市，是否会进一步降温，还是可能会有所升温值得关注。”

集中供地下房企资金迎大考

据中指院监测数据，今年1-5月，TOP100企业拿地总额13274亿元，拿地规模同比增长14.3%，而50家代表房企五月份单月拿地总额同比增长了32.1%。另一个变化是，1-5月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为80.8%，较1-4月有所下降。

中指土地高级分析师张晓飞表示，今年1-5月拿地规模之所以出现显著增长，主要是由于五月份北京、杭州、南京、苏州等11个热点一、二线城市集中供地拉高了总规模。

“权益金额有所下降，与房企合作拿地力度有所增强有关。前五个月房企拿地的权益金额占比虽然较前四个月有所降低，但依旧高于去年同期。”张晓飞补充道。

戴德梁行分析人士认为，首轮集中供地中，热点城市土拍限制条件多、规则复杂、拿地门槛提高成为趋势。对房企而言，结合上年“三道红线”融资新规带来的资金方面的压力，今年集中供地规则下，房企的资金实力、调度能力、拿地策略、综合运营能力以及低利润下融资能力等进一步遭遇考验。

“在这样的背景下，实力雄厚的大中型房企似乎更有优势，而小型房企则不得不面对发展空间被进一步挤压的窘境。”戴德梁行这位分析人士表示。