福晟7.9亿港元转让香港项目 走出困局仍待时日

财联社（上海，记者 王海春）讯，日前，福晟国际控股集团有限公司（00627.HK 以下简称“福晟国际”）转让了香港一宗物业的部分资产。

福晟国际6月1日晚间发布公告，公司已就出售香港物业签署了正式协议，代价约7.9亿港元（约合6.65亿元人民币）。但由于市场行情、公司自身情况等原因，这笔出让未能给公司带来利润，而是带来一些亏损。

记者多方采访后了解到，虽然转让香港项目或产生亏损，但陷入债务、停工泥沼的福晟正逐渐从此前的困境中走出来。今年年初经过多方协调，其债务压力稍有所缓和。除福晟国际湖南项目列入复工计划，福晟集团在福州、中山等地的项目，复工后有望进入销售阶段。

“其最主要的诉求，在于获得回款，以此减少利息成本、偿还债务、获得一定的流动性。牺牲利润，是为了取得生存的机会。逐步减轻债务压力后，如果能得到资本市场认可，获得项目开发所需要的借款，使停工或待开发项目周转起来，远比当下获取利润重要得多。而重塑各方对其信心，需要逐步推进，是一个漫长的修复过程。”一位香港投行人士说。

虽获回款却产生亏损

“这笔交易也许谈不上很理想，但至少项目变现后，能回流一部分现金，也可以减轻债务压力。”一位接近福晟国际的人士6月2日向记者表示。

福晟国际出让的物业，为位于香港九龙宏照道39号的企业广场3期，包括41楼七个单位、42楼八个单位、43楼全层、45楼全层及46楼全层，16个停车位及若干保留部分（三个外墙广告位）。该物业的总建筑面积约7.28万平方呎，但不包括16个停车位及保留部分。

据了解，购买该物业的买家，为一家于英属维尔京群岛注册成立的投资控股公司。“买方的全部已发行股本由Lin Xiaowen合法持有，为一名商人。”福晟国际披露。

虽然出售了该项目，但对上市公司的财务影响却并非获得利润，而是可能会产生1.57亿元的亏损。

据了解，独立估值师对该物业于2020年12月31日的初步估值约为9.36亿港元。而前述转让资产的交易的价格，约7.9亿港元。

对于中间的差价，福晟国际在公告中披露，综合账目情况，公司预计出售事项完成后录得亏损约1.57亿元。

福晟国际解释称，“2020年12月31日该等物业的账面值约人民币8.035亿元，还要支付约1851万元交易成本及专业费用。最终实际产生亏损的金额，将视项目公司于2021年1月1日直至完成日期期间的经营业绩、项目公司所产生开支以及审计情况而定。”

为何在可能产生亏损的情况下仍然要转让，有投行人士向记者表示，这一方面是因为当地市场走势不振，其次也是福晟国际回款需求迫切。

“近两年香港楼市处于相对低迷状态，受疫情影响自2020年年初起商用物业的空置率明显增加，且疫情出现反复，给营商环境带来不确定性。在这样的市场行情下，很难卖出比较好的价格。出售方如果需要资金，加上又是比较大宗的物业交易，买家肯定会借机杀价，交易价格很难上去。”上述香港投行人士表示。

除市场走向不容乐观，福晟国际在该项目还有金额不小的借款需要偿还。福晟国际在6月1日晚间的公告中披露，出售项目于公告日期的销售贷款约4.24亿港元。不过其没有进一步披露这些借款的利息成本有多少。

福晟国际表示，鉴于九龙东商用物业市场的前景及物业规模，董事认为出售项目可令公司在现行市场状况下变现物业的价值。

对于出售项目所得款，该公司表示“将用于清偿本集团的未偿还借贷，不仅能获得现金流入、减轻到期债务负担，还可以降低经常性融资成本。”

“我们并不想逃脱债务。只是希望各方能给一些时间，努力通过运营后，能够一点点偿还掉债务。”福晟国际一位人士说。

正艰难摆脱困境

“如果企业有选择，一般是不会亏本卖资产的。但亏损也要转让项目获得回款，可见福晟还没有真正从困境中走出来。”上海一家房产机构分析师说。

不过，接近福晟集团的一位人士告诉记者，目前公司仍没有从根本上改变困境，但经过各方协调，情况较此前有所好转，一些项目已开始逐步复工。

一个值得关注的信号是，此前金融机构的政策是不断加紧向福晟讨还债务，根本不会考虑向其发放贷款，但近期个别金融机构开始向其发放借款了。

转让香港项目前，福晟国际四月份将湖南福晟集团有限公司49%股权，以抵押的方式让给了大业信托。

“这种操作是名股实债的融资。看上去像是把股权转让出去了，但其实是房地产信托的一种融资方式。信托公司在发放借款时，约定受让开发商项目公司一定股权，待完成借款及利偿还后，开发商再赎回此前抵押出去的项目股权。”一家信托研究机构分析师说。

按约定，大业信托向湖南福晟提供不低于5亿元的融资，这笔贷款将为项目的未来发展提供资金。而该融资安排涉及（其中包括）以抵押形式向大业信托转让湖南福晟49%股权，作为偿还贷款的抵押品。

公开资料显示，湖南福晟于2009年成立，主要在湖南省从事物业开发，注册资本约4亿元。其主要资产为位于长沙市开福区新港镇兴联路1号名为钱隆世家的项目。该住宅项目规划建筑面积约16.9万平方米，自2016年起开始发售；至2020年12月31日，项目余下可供出售的楼面面积约6.5万平方米。

目前暂不知大业信托给这笔项目的融资利率，但业内认为成本预计会比较高。“对福晟来说，成本问题只能在诸多考虑事项中向后排了。能获得借款使项目周转并完成交付，恢复其在资本界和市场上的信心，才是最重要的。”前述上海房产机构分析师说。

福晟国际一位人士告诉记者，湖南的部分项目进展比较顺利，已经复工，有的已进入销售状态。

“在湖南的几个项目，此前停工的，如具备一定条件的正计划复工，并努力做好竣工交付工作。今年上半年市场还不错，如果这样的市场形势下更多项目能复工并获得销售，对于偿还此前所欠债务是有帮助的。”福晟国际这位人士说。

记者了解到，在福晟国际项目开始复工的时候，福晟集团的一些项目也开始复工。而福晟集团在福州、中山等地的一些项目，经过复工后，陆续开始销售。

有知情人士向记者表示，信托公司愿意借款，或与福建省多个部门在居间起到积极作用有关。

接近世茂福晟平台的人士告诉记者，今年初福建省相关部门又一次对债权人就债务重组、展期，以及复工、复产等问题展开协调。“当时取得了一些进展。但由于总的体量较大，涉及项目多、问题也错综复杂，不可能所有问题一下都解决，只能逐步分批次和阶段逐步推进。虽然谈不上乐观，但至少解决了一些诸如员工拖欠定投款等问题，一些项目也开始复工并有望进入销售阶段。”

“也不能说走出危机了，仍处在很困难的时候。但较之前，有了一些好转。如果能一点点恢复起来，无论对于偿还债务还是盘活资产，都是有帮助的。现在只能是向前一点点推进吧。”前述接近福晟集团的人士说。