“地铁+物业”，TOD模式助越秀服务冲刺港股IPO

与中国地产庞大的家底相比，物业行业本来是个一直受其关照的小弟，但这两年物业行业在资本市场的估值可比地产好多了。资本市场的估值从来没有白给的，这背后的资本逻辑其实也很简单：人们对优质物业管理的需求一直在增长，而且对物业管理的要求也越来越高。

无论未来地产风云如何变换，物业仍然是一条长坡厚雪的好赛道，在这条赛道上奔驰着的优质公司依然值得投资者长期关注。

今天就在这里和大家聊聊近期正在冲刺港股IPO的一家物业服务公司——越秀服务。

营收利润连续多年高增长

越秀服务于2021年5月24日在港交所披露更新数据后的招股书。其招股书显示，截至2020年12月31日，越秀服务在管面积为3260万平方米，在管项目数量为215个，在管面积中有96.1%位于一线、新一线和二线城市。根据中指研究院的统计，就2020年在管面积的市场份额而言，越秀服务在物业服务百强企业中排名第七。

越秀服务起于广州，但截至2020年12月31日，其商业版图已经拓展至中国9个省份的17个城市以及香港特别行政区。

财务数据方面，越秀服务相当优秀。2018年、2019年、2020年，越秀服务的营业收入分别为7.63亿元、8.96亿元、11.68亿元，对应的净利润分别为4731.4万元、9320.7万元、2.04亿元。

业务构成方面，越秀服务收入主要来自于两大方向：非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务。其中，非商业物业管理及增值服务收入占比较大。2018-2020年，越秀服务的该项收入分别为4.94亿元、6.03亿元、8.11亿元，占同期营收总额的64.8%、67.3%及69.4%。

非商业物业组合主要包括住宅物业，其次是工业园及公建物业，其物业管理服务包括清洁、安保、园艺、维修和保养；非业主增值服务包括案场及示范单位管理及交付前的支付服务、车位销售协助服务、配套物业租赁服务、前期规划及涉及咨询服务。此外，越秀服务还提供家居生活服务、空间运营服务以及装修、拎包入住服务。

“地铁+物业”的TOD模式

与普通物业公司不同的是，越秀服务是一家全能型城市运营服务商，也是唯一一家提供大湾区地铁物业服务的全国百强物业公司。

众所周知，地铁物业价值极高，但物业公司想切入地铁物业领域极难，这种“地铁+物业”的TOD模式目前唯有越秀服务能够做到。

2020年11月23日，越秀服务的全资附属公司越秀物业发展以2.82亿元的代价，收购广州地铁旗下两家公司（广州地铁环境工程、广州地铁物业管理）各67%的股权。2021年2月8日，广州地铁通过旗下全资附属公司广州地铁投融资以3.3亿元认购越秀服务9035.97万股股份，占比8.15%。两次交易之后，越秀服务与广州地铁深度绑定。

实际上，越秀服务背后是越秀地产，而广州地铁是越秀地产的第二大股东，近年来越秀服务依托越秀地产和广州地铁，在不断拓展自身的TOD规模。截止2020年底，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米，2020年5个TOD住宅项目的合同销售金额约为170亿元。

作为城市轨道交通中最为重要的一环，地铁总是贯穿城市经济最发达的区域，因此地铁物业的商业价值一直在稳健增长。

当下，中国地铁建设正在从一线城市向新一线城市、二线城市不断拓展，未来还将形成越来越多的地铁站点，从而对地铁物业管理不断产生新的市场需求，然而能够同时实现“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司却是可遇不可求。

结语

截至2020年底，广州地铁管理的总里程达到676.5公里，而根据《广州市城市轨道交通第三期建设规划》，预计这一数据将于2023年突破800公里。此外，越秀集团和广州地铁还与华中新一线城市地铁服务运营商签署战略合作框架协议，将在TOD物业开发等多个领域开展合作。这些都将为越秀服务提供更多的TOD综合物业管理项目。

作为物业管理行业的先行者，越秀服务拥有近30年的丰富经验，是首批国家一级资质物业企业。越秀服务充分利用自身优势，切入轨道交通物业的蓝海市场，拓展独特的TOD综合物业管理业务，并构建了一条堪称天堑的护城河，其未来业务前景广阔。