建业新生活(9983.HK)：多重利好催化，估值修复可期

5月31日，中原建业迎来挂牌上市，作为港股第二家代建上市公司，市场的关注度颇高。值得一提的是，中原建业此番上市也将是建业体系下跑出来的第四家上市平台。此前已有建业地产、筑友智造科技、建业新生活相继在港股上市。相比之于前两者，建业新生活与中原建业均有轻资产经营共性。此次上市或大概率将引发市场对建业新生活的进一步关注，并存在估值重估的机会。

同时注意到，建业新生活上市据今已经满一周年，公司在上市之初一度获得资本市场热捧，股价走势喜人。而随着借助资本力量，公司拾阶而上，在过去一年不论是业务规模还是业绩层面等均取得了新的突破。在此，不妨具体来谈讨公司当下的投资机会。

1· 中原建业上市对建业新生活意味着什么？

中原建业是建业地产分拆出来上市的业务板块，其专注于代建业务，目前资本市场对该领域的发展前景十分看好。

作为房地产开发市场到达天花板后，同物业管理行业一样出现的又一新的蓝海领域，代建行业与物管行业均具有轻资产运营方式，相比于地产开发端资金占用量大杠杆高的模式，这两类业务的安全边际更高。因此，也成为资本市场热捧的模式，获得了远高于开发业务的估值。

不过比起物业管理行业，代建行业起步较晚，因此中原建业此次能够作为第二家上市港股的代建企业，也反映了其在行业中的领先地位以及先发优势。

值得一提的是，此前恒生指数有限公司4月份推出恒生物业服务及管理指数，当时也把唯一的港股代建上市公司绿城管理纳入其中，这也充分体现资本市场尤其是监管方对代建模式和物业管理模式两者轻资产共性的认可。建业新生活当时亦被纳入该指数，后续不排斥中原建业也将很快进入，两者也将借此进一步获得市场资金的关注。

此外随着此次上市，中原建业也将有望在募资后获得进一步发展的先机，在行业中实现不断做大做强，而对于整个建业体系来说，分拆上市令各业务板块分工更加明晰，能够实现对各自既定领域的定向突破，业务发展的潜力将得到进一步释放，而反映在估值层面，也将有望获得市场重估的机会。

具体到建业新生活，不论是姐妹公司建业地产，还是此次建业地产分拆上市的中原建业，其聚集的地产开发建设领域能够为建业新生活的物管业务带来丰富的资源，两者发展潜力的释放无疑对其构成直接利好。

代建业务领域尽管从某种层面也可以自己切入到物业管理上，不过中原建业与建业新生活的分工已经明确。此前，建业地产包括为分拆前的中原建业自身的物管服务过去也是一直在由建业新生活操盘。而此次分拆后，中原建业亦与建业新生活继续延续这一惯例。

为此在5月13日，双方还订立物业管理服务框架协议，据此，建业新生活将向中原建业集团提供物业管理服务，即于中原建业在中国郑州的营业地点及总部以及中原建业集团其他分支办事处，期限为中原建业上市起直至2023年12月31日。

2· 建业新生活估值表现的几大催化因子

除了中原建业此番上市，或为建业新生活的估值带来催化效应外，笔者同时注意到以下几个值得留意的投资亮点和催化剂。

a· 业务稳步推进，外拓能力强劲获认可

根据建业新生活四月份月度通讯，建业新生活前四月累计新增在管面积553万平方米，其中来自第三方累计新增451万平方米，占比81.6%，累计新增合约面积1063万平方米，来自第三方累计新增946万平方米，占比86.5%。

（来源：公司官网）

从数据不难看出，公司外拓势头十分强劲。目前资本市场的资金追捧物管企业的一个主线逻辑之一，也就在于更为看重物管企业的外拓能力。建业新生活用实际的业绩成绩单展现了其实力所在。而这背后不仅是公司强大品牌实力作用的结果，同时也是公司区域深耕，项目高密度下所不断释放的优势和潜力。

值得一提的是，在5月27日，建业新生活还荣获由上海易居房地产研究院机中国房地产测评中心联合颁发的“2021中国物业上市公司市场拓展能力领先企业”，其外拓能力得到了行业的高度认可。

外拓能力作为当下物管企业高增长能力的重要体现，也意味着后续随着规模的扩大，其业绩的确定性也将更高，有望为资本市场的估值抬升带来刺激。

b· 公司管理层增持

尽管上市刚满一年，不过建业新生活管理层在资本市场的增持动作过去一年并不少见，反映对公司知根知底的管理层，认可公司长期价值，也在积极用真金白银向市场传递信心。

早在，2020年11月6日，王俊耗资216万港元增持28.2万股，每股平均作价为7.66港元。而在此前2021年5月14日，王俊继续在公开市场以每股平均价格6.14港元收购公司32.7万股股份，总额达约200万港元。

另外还注意到，在2020年11月3日至5日期间，由创始人胡葆森全资拥有的建业新生活控股股东控股股东创怡有限公司也曾以均价7.55港元增持公司65.3万股，耗资近500万港元。

从各增持给出的公告来看，增持方给出的观点也都是表示公司股份一直以大幅低估公司业绩及潜在价值的水平交易，并认可对公司前景及内在价值的信心以及其对公司作出的长期承诺。

业绩层面来看，建业新生活过去上市一年交出的成绩单可圈可点，各业务板块亮点频现，不论是在营收、利润等核心财务指标上，还是在管规模，外拓能力、“建业+”用户数据及GMV等运营层面，均充分显示建业新生活强劲的发展态势。相信这也是公司内部管理层能够敢于不畏市场波动积极增持的底气所在。

c· 港股通南下资金涌入

港股通给了投资人一个重要的窗口观察北向资金对港股优质标的的追捧。

从建业新生活的港股通持股情况来看，港股通南下资金自其去年9月入选以来一直呈现持续涌入姿态，尤其是近几个月更是有加速布局的趋势，而公司股价也跟随之开始形成共振，自5月中旬后开始接连走强。

由此，可以预计的是，后续随着港股通资金的不断涌入，建业新生活的估值也将有望在资金追捧效应下迎来全面催化。

（来源：富途行情）

3· 结语

回归到估值层面，目前港股市场物业股的平均估值在40倍左右，建业新生活则仅在约18倍的水平，显著低于行业平均水平，同时其估值亦处在公司上市以来的低位区间内。

（来源：wind）

作为一家已经上市成功满一年的物管企业，建业新生活经历了资本市场的考验，同时在基本面上表现也更为夯实，其在行业中的竞争壁垒随着外拓能力的持续增强以及业务生态的加速延展正不断筑高，公司在上市首年打开了新的局面，后续发展释放的巨大潜力也将有望在资本市场不断兑现。