远洋服务(6677.HK)：商业板块赛道下兼具确定性和成长性，估值修复可期

最近，中指研究院发布的一份报告显示，截至5月20日，中国共有44家物业服务企业登陆资本市场(包括A股和港股)，另有19家处于冲刺阶段。44家物业上市公司总市值突破万亿元人民币。

作为近年来资本市场最热门的板块之一，物业股受到市场关注背后一个重要的逻辑在于行业所具有的可观市场前景以及其独特的行业属性满足了当下宏观经济变局下资金追逐确定性的需求。

首先从市场前景来看，整个物管行业的市场成长空间仍然很大。近期第七次人口普查数据出炉，反映我国人口总量增速放缓，不过仍然是世界第一大人口大国，超大人口规模带来的市场优势依旧长期存在，这也为物管服务行业发展带来了强劲的增长动力。

尤其是城镇化率的持续提升，进一步确认了行业的巨大发展空间。第七次人口普查数据显示，我国居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%，与2010年相比，城镇人口增加23642万人，乡村人口减少16436万人，城镇人口比重上升14.21个百分点。此外《“十四五”规划纲要》更是明确提出，至2025年常住人口城镇化率提高到65%。这也意味着，未来十年城镇化水平还将不断提升，物业管理行业市场空间在中长期还将有巨大的拓展机会。对此中物研协预测，到2025年全国物业管理规模将达到430.0亿平方米，经营收入将达21661.0亿元。

此外，从物管企业的经营业态来看，近年来随着增值服务等创新模式的演变，也进一步打开了物管行业的成长天花板，行业在流量入口逻辑以及科技赋能等新的模式升级迭代之下，市场想象空间不断扩宽。

依循水大鱼大的生长规则，物管行业内部的企业仍然拥有巨大的发展潜力，而这也成为了市场资金对这一行业内上市企业趋之若鹜的重要原因所在。从财务数据来看，报告显示，2020年，港股上市的40家物业服务企业营业收入合计达1222亿元人民币，首次突破千亿元大关，同比增长39.8%；毛利润353.9亿元，同比增长53.2%，净利润184.9亿元，同比大涨67.6%。由核心指标的高增速态势不难看出整个行业所具备的高成长潜力。

其次，随着新冠疫情对全球经济的冲击，加剧资本市场的动荡，不确定性升温的市场环境下，资金对这类有着稳定现金流，具有旱涝保收弱周期性特征等商业模式更加亲赖有加，也进一步推升了整个物管行业的热度。

不过，我们同样不容忽视的是，过去物业股上市标的并不多，这也在一定程度上令其凭借稀缺性特征拥有了一定的估值溢价。而当前随着市场供给的增多，行业内部的估值也将面临分化趋势，估值中枢下移成为市场共识。中指研究院报告预计，到2021年末物业板块上市公司总数量有望达70家，较2019年底的24家增长超150%。在此背景下也将更考验投资人选择标的的能力。

近期，港交所提升主板上市企业盈利门槛，此举在一定程度上也将对物业股上市潮起到一定的降温作用，上市物管企业间的“内卷”也将放缓，为整体估值修复带来支撑。同时注意到，从近年来市场表现来，资本对有着“商管+物管”模式的物企更加偏爱有加，愿意给出更高的市场估值。

举例而言，目前华润万象生活动态市盈率达到107倍，宝龙商业动态市盈率达50倍，合景悠活动态市盈率达40倍，卓越商企服务动态市盈率接近32倍。这些物管企业在商业、写字楼等多元业态服务能力上具有优势，尤其是商管收入占比分量不低，令其估值显著优于行业。由此，笔者注意到一家有着同样市场定位的物管企业存在明显的低估，那么该如何看到这家物业企业的机会？

可以看到，远洋服务当前动态市盈率仅为19倍，而按照2021盈利预测当前股价更是对应仅12倍左右市盈率，不仅显著低于物管企业20-40倍的估值区间，同时作为高端商写物管企业的优势市场也并未给予合理的估值。

从远洋服务上市以来的表现来看，在3月上旬跌落谷底，但随后开始震荡向上，回调底部不断抬高，走势愈发明朗。这也大概率意味着，远洋服务已经迈过上市的动态调整窗口期，相信后续市场的估值变化也将逐步围绕企业基本面而展开。

（图片来源：富途行情）

笔者注意到，近期公司面临的多重利好，或将成为推动公司估值表现的重要催化剂。

其一，5月上旬，远洋服务在北京、天津、大连、沈阳、青岛、武汉等城市迎来租售中心20店同开，这些租售中心致力于为广大业主与客户的资产提供全周期服务，是远洋服务满足业主不动产管理增值需求，提供可持续性增值服务生态的重要一环。

远洋服务深耕产业全生态服务链，在线上线下同步发力，积累行业优势资源，不仅增强了客户粘性，同时也推动了服务生态的多元化，进一步夯实了其竞争壁垒。

其二，远洋服务于5月12日与湖南大田签署股权收购协议，拟收购湖南大田70%股权。据悉，湖南大田成立于2008年是长沙市十强物业服务企业，拥有多个省级“五星级”优质项目，公司合约面积近500万㎡，在管面积300余万㎡，其中，非住业态占比70%，如民用航空领域高端物业管理服务，政府及大型企业客户的办公楼及国际高端工业园区物业管理服务等。这也充分反映了远洋服务借助收并购动作进一步延展自身的业务边界，打造综合性、多元化服务能力的目标。

笔者认为远洋服务更大的愿景是，其管理层在2020年业绩发布会上提到的商业资管业务注入，一旦注入，远洋服务将在基础物管的基础上，整合商写招商运营等业务链条，形成商管一体的轻资产业务模式。而目前凭借母公司强大的背景支撑以及资源优势，叠加远洋服务长期行业深耕，形成的强大品牌影响力，公司已经具备了较强的对外输出能力，轻资产的模式正逐步跑通。相信，随着公司持续在行业中加速布局、公司所具备的核心优势还将得到不断强化，其所形成的飞轮效应也将带动公司业务价值加速转动，公司的估值表现也将有望得到持续修复，不妨拭目以待。

值得一提的是，5月20日，亿翰智库、嘉和家业发布的“2021中国上市物业服务企业百强”研究成果中，公司获得“2021中国物业服务企业最具长期投资价值十强”。可见，远洋服务快速的成长速度，优异经营水平和创新的商业模式获得了业内专业机构的认可，相信这也将提振市场信心带动估值进一步表现。