珠光控股（01176.HK）与广东珠光签十年协议，穿越周期走出独立行情

根据统计局最新4月数据，当月全国房地产销售面积、投资额、新开工面积同比增速分别为+19.2%、+13.7%、-9.3%。可以看出，4月房地产行业销售持续高增长，延续开年以来火爆气氛。投资也保持双位数增长，主要一二线城市土地端的投资仍强劲。新开工面积增速转负，则受到集中供地影响，可留意下半年是否有所改善。全年销售料平稳增长，但行业分化持续，强者恒强效应或进一步增强。

其实，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规等政策正不断加速行业出清，杠杆主导的野蛮增长时代结束，加强运营及把握优质资源将成为核心竞争力。资本市场方面，港股内房股板块今年以来走势分化较严重，无法轻松破局的房企的估值中枢在不断下移；基本面拥有足够韧性，拥有龙头优势，又或发展呈现新机遇的房企反而迎来估值修复行情。而能笑到最后的，肯定是需要其彰显出穿越周期的竞争优势。

至5月18日收盘，珠光控股（01176.HK）年初以来股价累计涨幅超过120%，为板块表现最佳，近5个交易日更是连续上涨，累计涨幅逾20%。股价走出独立行情，估值水平逆市上行，可算是地产板块中不多的亮点。珠光控股最新公告，与广东珠光集团有限公司订立了一项为期十年的战略合作框架协议，将在物业发展项目上进行多方面合作，包括竞标土地、项目开发以及物业建设、营销及管理等。

与广东珠光集团首次达成战略合作协议

上市公司珠光控股与广东珠光集团并无股权上的关联性，广东珠光是粤港澳大湾区老牌物业开发公司，尤其在广州旧改市场拥有相当丰富的优质资源，名副其实的“大地主”。

此番公司与广东珠光首次公开地签署了长达十年的战略协议，意义不可谓不重大，向市场传递的信号也十分明显，那就是双方的合作必然会更加频繁。按照公告中披露，珠光控股与广东珠光在识别出目标项目并考虑到各方有关该项目的实力后，将会厘定各项目的合作模式。公司与广东珠光在选择其自有物业发展项目的业务合作伙伴时，也将优先考虑另一方或其相关实体。

当前时点恰逢广州旧改黄金期

广东珠光与珠光控股在城市更新项目上均拥有丰富的经验，市场口碑俱佳，前者更储备了相当规模的旧改项目。当然，旧改的长周期特性，对业绩释放也相对较长，踩准业绩爆发时点相当重要。值得注意的是，看到珠光控股今年2月中旬股价开始大幅拉升，2019年和2020年营收、纯利也是大幅增长，其中与旧改相关的管理服务收入更是录得了近翻倍式增长，就基本可以判断出公司运营迎来了大转机。

政策面上，广州市政府2020年9月发布了城市更新工作实施意见，明确提出了围绕城市更新“1+1+N”政策文件的工作要求，并公布了未来10年的旧改蓝图，共涉及约388条城中村改造项目。2019年之前，广州旧改市场发展相对缓慢，行业红利不明显，伴随新政出台后，广州市旧改加速已是大势所趋，黄金期已经来临。而考虑到此轮广州旧改大潮中的规模体量，也算为当前的地产存量市场带来了新机遇，有些房企可能需要抓住它来续命，但有些房企却是可以借此腾飞。

大股东高位增持不恐高，穿越周期走出独立行情

珠光控股年初以来涨幅超过120%，今年4月更是刷新了7年新高至2.5港元。3月底到4月初期间，大股东融德投资公开市场接连增持了480万股，并表示有意于适当情况下继续增加其于公司的持股量。大股东高位增持不恐高，显然是对公司未来充满信心，连续2年业绩高增后，2021年或仍有惊喜。

同业方面，多数房企面临着估值中枢下行的压力，强弱分化明显，珠光却成了为数不多的逆行者。得益于广州旧改市场乐观前景，及手握大湾区优质资源，公司2021年业绩持续高增长料是大概率事件。珠光此番与广东珠光集团签署了十年战略合作协议，锐意进取的态度相当明显，属于珠光的“高光时刻”已经开启。公司也有机会成为板块中少有的能穿越周期的价值股，有业绩、有估值，从而走出强势独立行情。