保利物业赴港IPO：利润率偏低 营收高度依赖母公司

财联社（深圳，记者 杨依依）讯，从新三板摘牌的保利物业，向港股IPO发起了冲击。

日前，保利物业发展股份有限公司（简称保利物业）向香港联交所提交上市前文件，正式开启赴港上市之路。该公司披露的招股书显示，截至2019年4月30日，其合同管理面积达3.714亿平方米，收入为17.18亿元，毛利率为24.9%。

截至2018年底，在已上市的14家物业公司中，彩生活（01778.HK）在管面积最大，为5.54亿平方米，碧桂园服务(06098.HK) 在管面积为5.05亿平方米、绿城服务（02869.HK）为1.7亿平方米、雅生活服务(03319.HK)为1.54亿平方米。

如果保利物业顺利上市，将跃居管理面积第三大的上市物业公司。而正在合并中航善达拟借壳上市的招商物业，合并后的管理面积约1.28亿平方米，仍在保利物业之后。

从收入来看，保利物业也位居前列。2018年保利物业收入为42.29亿元，仅次于绿城服务和碧桂园服务，高于中海物业等在港上市物业公司。

但保利物业24.9%的毛利率在上述物业公司中处较低水平。该公司招股书显示，截至2019年4月30日，其社区增值服务的毛利率最高，为48.4%，物业管理服务和非业主增值服务的毛利率均为20.4%，拉低了整体水平。

“保利集团自身开发的物业，物业费单价高，整体毛利率低应该是因为外拓项目。”一家总部在上海的上市物业公司员工告诉财联社记者。

招股书显示，截至2019年4月30日，保利物业84.2%的收入来自母公司保利集团开发的物业，这部分物业在管面积占56.2%。其外拓项目在管面积占43.8%，却只贡献了15.8%的收入。

对于外拓项目是否影响了整体毛利率等问题，保利物业由于进入上市静默期，未能对财联社记者的采访做出回应。

此外，据招股书，2016年-2018年，保利物业的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。

据了解，保利物业的外拓项目以非住宅为主，非住宅占了83.8%，包括商业、写字楼、公共及其他物业（学校及科研项目、产业园、公共服务设施和城镇）。

保利物业董事长黎家河此前接受财联社记者采访时曾介绍，保利物业拓展的政府、学校、医院、产业园区等物业，利润率会比住宅和写字楼更高。

保利物业广东公司一位中层向记者透露，保利物业如今正重点推城镇管理业务，总部成立了“公共服务中心”，为各区域公司提供支持。“一般一个小镇的全域化管理一年约3000万元的收入，振兴乡村建设是一个方向，所以我们是围绕着国家的方向铺排和响应的。”他说。

截至目前，保利物业已经为浙江西塘古镇、浙江天凝镇、上海罗店镇提供服务。

“现在住宅和写字楼的竞争力都非常激烈了，起先是碧桂园做了一个陕西韩城项目，发现也有市场。这些城镇政府购买力是有的，问题是要找到好的供应商。”一家港股上市房企的高层对财联社记者称。

上述房企高层还表示，“物业公司介入公共项目现在还是发展初期，看往哪方面走，如果往深了做，做污水处理等，可拓展的空间就很大。”

中信证券在对保利物业的最新研报中提到，“（城镇管理）的订单在初期盈利能力并不高，但这种订单具备基础服务叠加的可能性（菜单式服务），未来仍有收入和毛利持续提升的可能。”

上述保利物业中层解释称，菜单式服务指的是可以提供多样化的服务，供政府选择，如市场管理、市政设施维护等。