筹划10年反成烫手山芋 摩登大道二度甩卖总部大楼

财联社（广东，记者 徐学成）讯，继去年10月出售总部物业未果后，摩登大道（002656.SZ）如今再度出手，但开出的价格却打了64折。2009年12月，还未上市的摩登大道以约5500万元（人民币，下同）的价格拿到总部大楼所在地块，10年过后，摩登大道不得不选择甩卖物业，以缓解其带来的折旧摊销压力。

64折甩卖总部大楼

摩登大道8月7日晚间披露的《关于签署资产出售相关协议的公告》显示，公司与广州市建康体育文化发展有限公司（下简称广州建康）签署《广州市建康体育文化发展有限公司与摩登大道时尚集团股份有限公司关于摩登大道总部大楼之收购协议书》（下简称《收购协议书》），拟将位于广州市黄埔区科学城光谱中路23号相关土地使用权及地上建筑物等资产（下简称标的资产）出售给广州建康，标的资产转让价格总额为人民币9.75亿元（含增值税）。

据财联社记者了解，上述标的资产所在地亦是摩登大道总部所在地，目前公司仍在此正常办公。

摩登大道方面透露，截至2019年7月31日，标的资产账面原值共计8.18亿元，账面净值共计7.78元，经过相关评估机构出具的报告，上述物业评估值为9.75亿元，评估增值1.97亿元，增值率约为25.33%。

2018年10月，摩登大道曾披露重大资产重预案，欲将总部大楼所在物业打包售予公司控股股东瑞丰集团，当时对该物业的评估价值则是15.22亿元。

不到一年时间，摩登大道再度出售总部大楼所在物业，但价格竟然只有此前的64%。对于两次对同一物业的估值出现的巨大反差，记者于8月8日采访了摩登大道投资者关系部门，部门相关负责人表示，此次评估由专业机构出具了评估报告，“具体是如何评估的一两句话也讲不清楚。”

记者注意到，在上述重大资产重组预案公告中，摩登大道方面曾表示，该次对公司总部大楼所在物业的评估采用的是“资产基础法”。而此次，摩登大道则在公告中表示，由于标的资产所在地的土地为稀缺资源且所在区域具有增值潜力。经双方磋商，本次交易价格在标的资产市场评估价值基础上结合现在的地价，从而得出上述转让价格。

筹划10年反成烫手山芋

关于公司总部大楼所在物业的相关情况，摩登大道曾在2012年上市时的招股书中透露了一些信息。

2009年12 月29日，摩登大道与广州市国土资源和房屋管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》 （ 穗国地出合440116-2009-000028）， 购买广州开发区科学城创新路以东、 光谱中路以北KXC-D2-3 地块，作为公司研发创意中心、服饰展示中心等综合性大楼用地（即现总部大楼所在地），当年3月1日，公司取得该宗土地的《 国有土地使用证》。

根据摩登大道当时披露的信息，2011年，公司启动研发创意中心和服饰展示中心基建项目，第一期计划投资4,800万元。至2017年11月，上述总部资产完成验收，摩登大道亦于同年搬迁到总部进行办公。

据财联社记者了解，摩登大道总部大楼因其造型独特，一直被视作广州科学城的标志性建筑和打卡地之一。但是，现实似乎比这一切要显得“骨感”许多。在搬进总部大楼不到1年，摩登大道就再也“坐不住”了。

公司曾在首次出手总部物业时透露了自己的“难处”：鉴于公司总部资产规模较大，资产建成后，新增折旧摊销费用较高，根据初步测算，公司搬迁至新总部办公期间，2018年1-6月办公场地使用费（包括物业管理费、水电费等等）和办公场地折旧费为918.05万元，与2017年搬迁前同期相比，新增435.32万元。同时，总部相关资产作为公司自有物业，与租赁相比，假设相关资产都完成验收，每年新增的折旧摊销费用为 2303.65万元，不利于增强公司持续盈利能力。

自2012年上市以来，摩登大道的盈利表现确实不算优秀。定期报告数据显示，2012年上市以后至2018年的6个年度报告期内，摩登大道有5个报告期的归母净利润出现同比下滑，公司加权平均净资产收益率亦从上市当年开始一路下滑。

摩登大道上市以来归母净利润表现（来源：公司财报）

摩登大道历年加权平均净资产收益率曲线（来源：公司财务报告）

对于此次再度出售总部大楼，前述公司投资者关系部门负责人表示，是出于缓解折旧摊销压力，获得流动资金以促进业务拓展的需要。

对此，有投资者则向财联社记者指出，如今看来，公司显然“无法消受”如此大体量的物业，但早在10年前拿地规划总部大楼的时候，公司就应对后续可能出现的变动，以及对公司业绩的影响作出准确评估，不然，易造成资源浪费，损害股东和投资者的利益。