入选恒生物管指数，华润万象生活（1209.HK）或成行业投资的“中流砥柱”

年初迄今板块整体平均涨幅或超25%，龙头物管上市企业价值持续凸显

今年以来，港股物业管理板块不断造好，整体表现活跃，频频创出历史新高记录，该板块年初迄今平均涨幅或超25%，凭借其轻资产商业模式及成长性的优势而备受投资者的青睐。

中金公司近期发布研报称，2020年物业管理服务行业整体延续了高质量成长的势头——净利润或核心净利润同比增长25%-148%，加权平均数接近60%，业绩高速增长符合预期。这意味着，行业整体较高的估值水平有机会继续受到强力支撑。

此外，该板块的非周期性、抗通胀特征明显，且同样长期受益于数字化、智能化转型趋势，符合当前市场投资偏好，以及新时代的大主题。因此，“集万千宠爱于一身”的港股物业管理上市公司被反复、持续看好，无疑是合情合理的。

截至最新日期，合计A+H两市的上市物业管理企业共有45家，而成功挤身千亿市值俱乐部的上市物业管理企业已经有三家了，分别为碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活。

由此可见，已然蔚然成风的物业管理板块，实际上成为了香港市场一道独特的风景线，据业内人士预计到2021年底，香港上市（包括提及上市计划）的物业管理公司可能突破70家。在“百家争鸣”物业管理新时代开启之时，行业龙头的价值愈发得到彰显。

而在“十四五”期间有望成为华润置地业绩强劲的增长极之一以及作为其“轻资产”管理输出平台的华润万象生活，近期正遇到利好的集中爆发，在长期增长预期的支持下，蓄势待发的华润万象生活有望随时突破上市新高，换而言之，价值重估或在进行时。接下来不妨来盘点一下几个支撑公司价值重估的关键点。

继入选港股通标的之后，千亿市值的华润万象生活再入围恒生物管指数

恒生指数公司于4月19日首次推出恒生物业服务及管理指数，此项新指数旨在提供一个参考基准，以反映在香港上市的30家最大物业管理及相关服务公司股价的整体走势。

（图片来源：恒生指数公司）

据恒生指数公司官网的介绍，新推出的恒生物业服务及管理指数成份股，乃按证券过去12个月的平均市值进行排序，首30只合资格证券（最近三个月的日均成交额最少300万元）将被挑选为成份股，指数每半年检讨一次。该遴选制度除了可确保物业管理行业中最具代表性的公司包含其中，同时亦确保了指数成份股所拥有的流动性基础。

业内人士认为恒生物业服务及管理指数的推出有望吸引相关被动式基金进行建仓，新增资金的流入与投资者基数的持续拓宽，有望进一步提升港股物业管理板块的活跃度和吸引力。

值得一提的是，继3月份成功入选恒生指数综合指数和被纳入港股通标的之后，高达千亿市值的华润万象生活，再度于4月19日被纳入了新推出的恒生物业服务及管理指数。而恒生指数公司此举不但再次肯定了华润万象生活领先的市场地位，更有望直接给公司流动性的进一步增强带来支撑。

一般而言，“流动性带来溢价”是资本市场不变的定律之一，而另一个并行不悖的市场法则就是成长，成长性与确定性均是市场永恒的主题，华润万象生活或可长期受益于这两个因素。

成长性与确定性兼备的华润万象生活

从近期华润万象生活公布的2020年全年业绩公告中可看出：该公司全年实现营收67.79亿元人民币（单位下同），营收的规模接近70亿，在港股已上市物业管理公司中排名前六。

盈利方面，其归母净利润8.18亿元，同比大增124.1%；毛利润18.27亿元，较去年同期近乎翻倍，增长93.9%。核心股东应占溢利达到8.16亿元，同比增长148.0%。

在这份上市之后的首份年报中，不但可以感受到该公司在盈利方面的突飞猛进，也能看出华润万象生活是属于市场上少有的既有自身商业物业优势特色，又同时具备较大管理规模的综合型央企物管上市企业。

据业绩公告所示，截至2020年12月31日，公司的住宅物业管理服务的在管建筑面积1.07亿平方米；商业运营服务的已开业购物中心建筑面积610万平方米，已开业写字楼建筑面积150万平方米。

而按照收入来划分，华润万象生活的收入来源主要包括住宅物业管理服务、商业运营及物业管理服务两个大类，分别录得收入38.84亿元和28.95亿元，分别占总收入比例为57.3%和42.7%。值得一提的是，公司在商业运营及物业管理服务的收入是目前已经披露年报的物业管理上市企业中最高的。

着眼于未来，华润万象生活收入规模和盈利的增长，首当其冲来自于其管理规模的增长，根据华润万象生活业绩发布会上所明确提出的公司未来的管理规模发展目标：在“十四五”末，公司物业管理面积预期提升到4亿平方米以上。从目前的1亿平方米左右到4亿以上，未来五年内，公司管理面积对应的年复合增长速度约为30%。

我们看到，母公司华润置地方面在今年的业绩会上亦表示，未来两至三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期，其预期在十四五期末的在营购物中心、写字楼规模将实现翻番，即预计在2025年末在营购物中心数量超过100个（总面积超过1100万平米），2025年末预计在营写字楼项目超过40个（总面积超过290万平米）。对此，有大行报告认为关联母公司华润置地的未来新开业计划积极，将带动华润万象生活未来管理规模实现持续快速成长。

另外，根据公司管理层方面的想法，“十四五”期间公司外拓物管面积或达到2亿平方米，再加上承接母公司的物业管理面积，最终达成规划的4亿平方米以上的目标，完全是处于可能范围之内。

公司未来的第三方外拓在管理规模的扩张过程中担当了重要的“角色”，而该公司未来透过潜在的收并购来实现规模扩张的可能性也是存在的，因为在众多的上市物管企业当中，华润万象生活是仅有的三家手持现金及现金等价物超过自身营收规模的上市物管企业之一，而截至2020年12月31日，其手持现金及现金等价物规模约103.12亿元，于已上市物管企业中排名第三。

雄厚的手持资金，不断增长的管理规模，以及由此带来的强劲现金流创造能力，此三者或将从中长期的角度为其通过收并购方式来实现管理规模扩张、专业团队与能力的边界拓展、多元业态模式的构建、以及轻资产管理输出和数字化加速转型提供无比坚实的后盾，这将进一步提升公司长期维持较高增长及向上发展的确定性。

最后，华润万象生活提出的在未来五年“物管业务保持行业第一梯队，商管业务维持行业第一”目标，若用逆向思维按照该目标进行倒推，再结合上述提及的管理规模扩张的规划，都有机会不断加强市场对公司的中长期估值维持在较高位置的预期。

那么接下来，推动公司股价创出新记录的逻辑随之可简化为对其成长性和确定性的把握上面，笔者认为公司盈利增速的基础或可建立在其未来五年管理面积所对应的年复合增长速度之上。因此，成长性与确定性兼备的华润万象生活或有机会成为驱动港股物业管理板块或恒生物管指数长期造好的“中流砥柱”。