万亿规模市场正打开！首批公募REITs项目落地，交易所正式接收系统申报

财联社（北京，李慧敏）讯，“接下来我们准备在公募REITs方面做出重要的努力，相信今年首批试点会成功。”上交所总经理蔡建春在博鳌亚洲论坛上的话音刚落，首批公募REITs项目落地。

截至4月21日下午5点，两家公司在上交所公募REITs电子申报系统提交申请文件。与此同时，深交所电子申报系统同步启动，亦有两家公司提交申请文件。标志公募REITs试点进程迈出关键一步。

而此次向上交所申报的首批单公募REITs，延续了此前上交所在“类REITs产品”上产品类型齐全、实操经验丰富、制度储备完备等多项优势。2单项目分别为沪杭甬REITs”及重庆渝遂高速公路REITs”。

财联社记者发现，此次申报相当于明确了基础设施公募REITs产品的落地时间。按照相关规则，交易所接收申请文件后，在5个工作日内对申请文件是否齐备和符合形式要求进行形式审核。自受理之日起30个工作日内出具首次书面反馈意见。

市场人士预测，最快6月首批公募REITs将在上交所挂牌上市，意味着一个万亿规模市场将就此打开。

国家发改委投资司副司长韩志峰此前表示，改革开放40多年来，主要在交通、能源、环保、市政等领域，中国已积淀了近150万亿元的基础设施投资。如果按照投资建设项目资金规模，拿出1%做REITs，这个市场即可达一万多亿元，如考虑升值部分，想像空间显然还远不止于此。

申报项目高起点，基础设施REITs落地意义重大

财联社记者了解到，本次申报项目均为地方发改委推荐，经国家发改委遴选后推荐至证监会的试点项目。

其中，沪杭甬REITs的原始权益人是浙江沪杭甬高速公路股份公司，早在2019年就在上交所推出了首单基础设施私募REITs，实现了对发展基础设施REITs的初步探索。此次该发起人以杭徽高速公路（浙江段）作为基础设施项目，设立浙商证券沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金。该项目位于公募REITs试点重点支持的长三角区域，是国家高速公路网G56的重要组成部分，区域位置优越，收益稳定增长。项目预计募集资金主要用于沪杭甬存量高速公路提升改造建设。

重庆渝遂高速公路REITs的原始权益人是中铁建重庆投资集团有限公司和重庆高速公路投资控股有限公司，基础资产为渝遂高速重庆段，位于长江经济带区域。权益人表示，参与基础设施REITs试点工作将有效盘活存量资产，拓宽融资渠道，补充中长期资金，有助于主业投资项目的滚动发展。

“从我国金融市场发展现状及面临的问题来看，基础设施REITs试点的推出，高度契合了我国金融行业客观发展的实际需求。”在中国REITs论坛2020年会上，中国证监会公司债券监管部主任陈飞在做主旨演讲时指出，公募基础设施REITs是基础设施投融资一项重大创新，也是创建多层次、资本市场体系，推动资本市场发展新格局的一次探索。

同一场合，蔡建春在演讲中指出，REITs借助资本市场，将流动性较低的基础设施资产转化为上市交易的金融产品，将重资产运营转换成轻资产模式，有助于打破债务约束下的新经济发展束缚，增强资本市场服务实体经济的质效，是深化金融供给侧结构性改革的一项重要举措。

产品落地启动，离不开过往市场实践经验

实际上，公募基础设施REITs启动离不开过往的市场实践经验。

2014年以来，依托资产证券化业务体系，证监会推出了私募REITs的发行与交易，通过私募REITs领域的多年探索和实践，完善了相关业务模式，向社会普及了REITs的基本逻辑，同时各方也逐步加深了对REITs本质的理解。

而上交所近年来深耕资产支持证券业务，公募REITs项目的落地可谓水到渠成。

自2014年资产证券化业务的基础资产实行负面清单管理以来，上交所陆续发布了包括应收账款、融资租赁债券、PPP项目以及基础设施在内的大类基础资产挂牌条件确认指南及信息披露指南，不断完善资产证券化规则和制度体系，丰富大类基础资产类型，开创了国内ABS市场上的多个“首单”，包括国内首批PPP项目、住宅租赁、绿色、“一带一路”、精准扶贫、知识产权资产支持证券等。

在公募REITs试点工作开展之前，上交所在REITs市场已进行积极探索和尝试。

公开数据显示，截至2020年末，上交所有39单“类REITs产品”发行，规模达631亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。此外，上交所于2019年推出首单基础设施私募REITs，引领境内市场储架式产品、可扩募产品等多轮创新，为试点公募REITs积累了丰富的实践经验。

蔡建春此前表示，当前最重要任务就是把控试点项目质量，加快推动一批优质试点项目落地，尽快形成市场规模、市场合力，打造良好示范效应。

财联社记者了解到，除了此次申报项目以外，上交所还有一批储备项目正在紧锣密鼓地准备中，项目涵盖了主要基础设施类型，基本覆盖了重点区域和省份。截至目前，上交所有近30单项目由地方发改委推荐至国家发改委，占目前全部试点项目数量的60%。

上交所表示，下一步，将参照公开发行证券的相关流程和要求，切实把好入口关，全力做好项目审核、交易机制优化和投资者培育工作，加快推动一批优质试点项目落地，尽快形成市场规模和项目积聚，打造良好的示范效应。

“我们也将立足市场组织者的功能定位，协同地方政府、发起人、基金管理人和计划管理人等，共同研究解决试点过程中的新情况、新问题，持续推动REITs市场长期健康发展。”上交所有关负责人表示。

公募REITs到底是啥？量有多大？

千呼万唤，终于来啦！一个万亿规模的市场将就此打开。

这个全称为“公开募集基础设施证券投资基金”的资产证券化产品，虽然简称为“公募REITs”，其实质内涵仍然很难为公众所理解。

市场上有这样一类投资者，钱少，但想“触摸”体量很大的不动产，比如商业地产；市场上同时存在着一批持有大规模不动产的大佬，急需钱，但手里攥的商业地产却卖不掉。

于是，REITs应运而生，1960年，最早出现在美国。把缺乏流动性的商业地产拿出来，变成流动性较强的证券（受益凭证）。小投资者虽然钱少，但也可以买受益凭证；大佬通过不动产也能实现融资。

一句话，REITs的本意就是给某一类投资者提供的低门槛的、投资于不动产的证券化产品。

但是此前因种种因素，中国境内市场没有标准化的REITs产品，均为类REITs产品。类REITs产品的门槛仍然不低，只卖给特定的那一小撮儿人，钱少的、不熟悉的，不卖给你。也就是私募。

而今，公募REITs的到来就彻底消灭了私募的门槛，钱少但有投资愿望的小投资者将享受无差别待遇。

公募REITs把符合要求的不动产项目及其收益统统打包，全部做成标准化、能在交易所上市的资产支持证券，简称ABS。然后由一家符合资格的券商或者基金公司进行公募。

当然，整个交易结构当中还有原始权益人、托管人、基金管理人等多个角色，来完成交易或者保障资产安全。

更为重要的是，中国境内公募REITs定义的基础设施口径较美国口径涵盖范围更为宽泛，还包含大数据中心、仓储物流项目、产业园区项目等。而美国REITs对基础设施的定义仅包括铁塔、通信、能源等。

那么，这个被称为天量市场的“量”到底有多大？

韩志峰表示，改革开放40多年来，通过长期的基础设施投资建设，中国已拥有很多优质的存量基础设施，这些优质资产主要集中在交通、能源、环保、市政等领域。据不完全统计，1995至2019年间，我国基础设施投资近150万亿元。如果按照投资建设项目资金规模，拿出1%做REITs，REITs市场即可达一万多亿元，但这没有考虑到其升值部分。经过这么多年发展，其市场价值肯定已经升值，规模的想象空间远不止一两万亿。

实际上，根据近25年的统计数据，长三角地区累计形成的基础设施存量资产约26万亿。同时中国还在继续推动京津冀协同发展等国家重大战略，加快5G、数据中心等新型基础设施，这无疑又为REITs提供新的优质资产。

公开信息显示，当前REITs储备项目类型涵盖了公路、仓储物流、市政设施、产业园区、数据中心等，区域覆盖了京津冀、粤港澳大湾区、长江三角洲等国家重大战略区域。